中華信評今(17)日指出，受台灣不動產價格飆升、以及租金水準疲弱的影響，租金收益率的停滯不前，已經導致過去幾年REIT(不動產投資信託基金)管理公司在尋求新的成長契機上面臨阻礙。不過，在法規管制放寬後，台灣REITs的收益率可能會有所提升。金管會近期鬆綁對國內REITs的投資規範，允許其投資離岸不動產。中華信評認為，此次法規鬆綁可望提升REITs未來投資的收益率，並為其獲利表現給予一劑強心針。
中華信評評等分析師郭彥煒指出，現有資產組合的報酬率表現不佳，加上國內REITs無法在台灣以外的地區進行投資等因素，已對其多年以來的獲利能力形成限制。台灣潛在投資標的更低的租金收益率，降低了REIT管理公司欲在國內擴張其投資組合的經濟誘因。因此，與海外同業相較，台灣REIT管理公司在管理其投資組合方面已顯得相對消極，不難理解為何國內REITs的獲利能力會落後於其亞太區同業。
他也指出，近幾年間，由於市場情勢不佳，加上台灣租金收益率偏低，因此，國內註冊之八檔REITs中，已有三檔完成清算，因為相較之下，透過不動產清算所獲取的資本利得更具吸引力。另外，台灣REITs亦將面臨進一步的挑戰：近期國內不動產市場出現房價修正行情後，其持有資產之公允價值將面臨潛在的下跌風險。而亞太區國家大多數主管機關已開放REITs持有海外不動產，且已實行一段時間，而中華信評預期，金管會在這方面的放寬措施，在中至長期將可望提升國內REITs的報酬率，並改善其獲利能力。
郭彥煒表示，在REITs管理公司尋求潛在報酬率較高的新投資標的的同時，投資限制的鬆綁將可望透過擴大台灣REITs的資產池，來提升其競爭地位。這種投資彈性的提升，也可使REITs達到較佳的規模並提升其分散性，以充分利用全球不動產循環下所浮現的契機，但是隨著海外資產池擴大，REITs將面臨新的匯率風險挑戰。
不過，中華信評也預期，上述風險應可在可控管的範圍之內，此看法係基於以下幾個因素，包括接受中華信評評等之REITs的借款槓桿上限比較低，以及透過尋求當地資金來源而產生的自然避險效果、加上法規已制定其海外投資資產配置規模的上限。
中華信評預期，潛在海外不動產投資可能提升REITs借款槓桿比幅度應在可控管的範圍內，因為台灣REITs將其可操作的最高槓桿比維持在審慎水準，目前一般是將其總借款對總資產比設定在不得超過25%至35%之間的水準。另外，在新持有資產的租金收益率不會大幅偏離預期範圍為假設前提下，中華信評認為，海外不動產投資對REITs財務體質的影響應可大致維持中性；這是因為在對REITs進行評等時，中華信評已將不動產購置可能推升借款槓桿比的潛在因素納入考量。
MoneyDJ 新聞 2016-05-17 10:51:48 記者新聞中心 報導
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