在人口740萬的香港，房價自2009年以來已上漲近兩倍，僅去年就大漲近17%，儘管香港政府為給樓市“退燒”已出台了收緊按揭的政策。香港房價上漲的速度比家庭年收入增長快得多，迫使年輕人不得不向父母借錢買房。
根據研究公司Demographia的報告，樓價飆升讓香港的置業難度冠絕全球。該研究機構的數據顯示，香港家庭年收入中值為31.9萬港元（約合25.7萬人民幣），隻相當於去年香港住宅平均價格619萬港元（約合500萬人民幣）的5%。
32歲的Ricky Ng是香港本地一家銀行的公關經理，準備今年年底結婚。最近，他花了六個月的時間找房子，最後和未婚妻選中了香港島北部九龍的一套16平米的新房，總售價379萬港元（約合306萬人民幣）。
Ng說，現在只有犧牲居住面積才能買得起房。他還說，他父母會拿出5%的購房款幫助他付首付。
在香港，首次購房者要購買一套總價400萬-700萬港元的住宅，一般需要交20%-40%的首付。
香港房地產開發商恒基兆業地產有限公司銷售主管Mark Hahn說，雖然房價處於紀錄高位，但許多人還想擁有一套房子；一些人擔心，如果現在不買，這個目標將更加遙不可及。
今年35歲的零售人員Jack Li說，他和他的姐姐想在即將退休的父母家附近買一套公寓。他的父母同意拿出積蓄幫他們付三分之一的首付。
Jack Li說：“我不想給父母增加負擔，但光靠我自己很難攢夠首付的錢。”
過去10年，香港政府曾試圖為樓市降溫，但一些房地產顧問和房地產分析師認為，這些措施反而助長了房價的漲勢。例如，香港住宅買賣需繳納15%的印花稅，這導致一些房主不願意賣房，造成市面上二手房供應減少，迫使潛在購房者把目光投向新住宅。
與此同時，房貸標準收緊也使年輕人更難籌到足夠的現金支付首付。
香港金融管理局一位發言人說，金管局不打算放鬆降溫措施，因為樓市依然過熱。
儘管香港火爆的房地產市場沒有降溫跡象，但香港開發商的股價卻跟不上樓價上漲的步伐。
今年3月份的兩個周末，香港新推住宅項目Malibu共售出1,070個單位。該住宅項目位於新界填海造陸區，開發商是香港房企會德豐有限公司。在短短四天內，會德豐取得了91.6億港元的銷售業績，可見樓市需求強烈。該項目所售單位中最便宜的是一個一居室單元，價格683萬港元，面積367平方英尺（約合34平方米）。
會德豐去年的收入攀升17%，至90.5億美元，淨利潤增長26%，至26億美元。但該公司當前股價卻較一年前下跌4%，大幅跑輸同期上漲29%的基準恒生指數。
儘管2017年銷售額和利潤強勁，但包括新鴻基地產發展有限公司、長江實業集團有限公司、恒基兆業地產有限公司和新世界發展有限公司在內的香港主要地產開發商的股價較各自每股淨資產平均低40%。20世紀90年代末香港房地產價格上一次見頂時，這些公司的股價接近每股賬面價值，但在過去10年的多數時間，其股價都較賬面價值有大幅折讓。
香港地產巨頭的表現也遠不及一些在香港上市的中資開發商。儘管債務水平較高，但受內地銷售額強勁增長推動，去年中資地產股飆升至紀錄高位。相比之下，一些香港開發商的現金規模高於債務水平。
摩根大通(J.P. Morgan)香港地產研究主管Cusson Leung稱，香港不斷上升的地產價格加大了股市投資者的風險。Leung預計2018年香港住宅價格將再漲10%-15%，並稱香港開發商的股價將繼續與香港房地產市場走勢脫鉤。
全球投資者對香港地產類股不再那麼樂觀，一定程度上是因為他們既對高房價能否持續存疑，又對迫在眉睫的加息威脅感到擔憂。與此同時，Leung稱，開發商在房地產市場強勁時通常不願賣出主要資產。他還稱，股東回報持續低迷以及行業競爭加劇也是不利因素。
星展(DBS)分析師Jeff Yau表示，房地產股已經從增長型股票變成了防禦類股，資產周轉率下降。其中一個原因是，對於許多開發商而言，地產銷售已經不再是首要利潤來源。Yau估計，開發商超過一半的利潤來自不斷壯大的租賃業務。
交銀國際(Bocom International)地產分析師劉雅瀚(Alfred Lau)表示，提供給購房者的大幅優惠已經損害了開發商的利潤率。他估計，去年香港開發商的稅前利潤率為23%-25%，而過去幾年曾最高達到32%。
鑒於短期內利潤率可能不會回升，本地一些開發商可能希望在價格更低的非黃金地段加快進行農地轉換。可能還有一些開發商會加快推出新盤，以應對利率上升帶來的影響。
會德豐董事局主席吳宗權(Douglas Woo)在3月12日表示，一段時間以來利率已經成為一個風險因素。
股市投資者的另一個擔憂是，去年多家內地開發商參加香港公共土地拍賣，拿地價格創下紀錄。這可能會限制未來新項目的利潤空間，本地開發商也將不得不與內地同行展開銷售競爭。
對於截至3月31日的財年，香港政府估計土地出售和現有出租收入將創歷史最高紀錄，達1,636億港元，同比增長28%，較初步預期高62%。
吳宗權預計房地產市場競爭仍將激烈。3月9日，會德豐宣布將斥資64億港元收購香港老機場啟德機場的一處在建地塊。賣方是一直努力出售資產以籌集現金和償還債務的中國企業集團海航集團(HNA Group Co.)。
會德豐的買價比海航集團2007年初買下該地塊時向港府支付的價格高15%。吳宗權稱這一價格屬於市場水平，並稱如果海航集團附近其它地塊出售，會德豐將考慮競購。
房地產谘詢公司第一太平戴維斯(FPDSavills, Ltd.)董事總經理袁誌光(Peter Yuen)稱，該交易既反映出稀缺優質濱海地塊需求強勁，又反映出對住房需求的樂觀預期。袁誌光預計中中國地大型開發商將繼續在香港的擴張步伐，這將提高房價。第一太平戴維斯未參與該項交易。
本文來自華爾街日報·派
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