《房地產》農地市場已見翻轉 資金料重回都會區

MoneyDJ新聞 2015-05-26 17:48:33 記者 徐伯豫 報導

自民國89年《農發條例》將「農地農有」的禁令解除後，休閒度假、民宿經營等建築開發的需求引發農地、農舍買賣熱潮，導致鄉間農田豪華農舍林立，農地價格翻漲。而99年以來，央行實施選擇性信用管制及奢侈稅上路，更將資金驅趕至不受管制的農地、農舍。然而，從今(104)年2月開始，宜蘭縣、農委會紛紛祭出農舍興建、移轉等相關新規定，已讓買盤出現觀望。根據內政部實價登錄資料統計，今年第一季全台農地成交件數較去年同期衰退37.2%(見表1)，而總成交金額更大幅年減52.2%，市場明顯轉冷。

永慶房仲網比較104年1-4月與103年同期釋出物件量發現，全台住宅為年增7%，辦公與店面釋出則分別減少3%、1%，但農地年增率卻高達70%，遠遠超過其他各類不動產產品。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，如果未來開發趨嚴、轉售困難的雙重限制定案，將使農地求售無門，投資風險增高。換言之，大量地主求售，但買方觀望的現象，將產生農地供需失調，並恐加速價格修正。

表1：近兩年農地成交件數、總金額變化

資料來源：內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料，資料彙整：永慶房產集團
資料統計日期：交易年月為103/01-104/03 (統計至內政部104.05.18所公布之實價資料)
說明：實價登錄資料採以下方式篩選：
(1) 交易標的為土地
(2) 使用分區或編定為農
(3) 非都市土地使用分區為一般農業區、山坡地保育區、特定農業區、森林區、鄉村區
(4) 非都市土地使用地為林業地、農牧用地

【104年首季 農地市場已出現翻轉】

統計實價登錄資料後發現，全台農地成交件數從103年第一季的8071件，減少到104年第一季的5068件，衰退達37.2%，且若跟103年第四季相比，更少了46.8%；總成交金額也從103年第一季的599.6億，縮減到104年第一季的286.4億，年減52.2%，較103年第四季則更減少了56.3%；此反映今年第一季的農地市場已經出現翻轉。

其中，澎湖縣農地成交件數雖少，但季減69.4%(見表2)，總成交金額也大減84.0%(見表3)，變化幅度最大。另外，桃園近年雖因航空城題材，農地交易熱絡，不過桃園農地104年第一季交易件數，已較103年同期的927件，大幅減少了70.4%，且總成交金額從103年每季動輒百億規模，萎縮到104年第一季的31.9億。除此之外，台中市、宜蘭市、新竹縣市、苗栗縣也都出現農地成交件數腰斬現象，可見買盤逆轉、買氣降溫的態勢，相當明確。

【市場供給爆量 台中、花蓮、高雄、桃園新增物件均超過2000件】

另外，根據永慶房仲網統計，104年1-4月農地釋出新增物件數以台中市排行第一，桃園市排名第四，主因過往當地的重大建設、重劃區開發，往往成為雙北資金、建商轉移陣地的首選目標，且過往佈局農地更讓投資人擁「清水變雞湯」的增值期待。惟103年地方首長換黨輪替之後，不確性大增，目前去化遲緩，讓農地庫存、新增供給大增。

至於東台灣的好山好水，也刺激觀光休閒及養老度假的農舍、農地購買需求，是以，「台灣後花園」之稱的花蓮縣農地釋出新增物件數排名第二，而第五則為宜蘭縣。宜蘭縣主要係雪山隧道開通後的交通改善，大幅拉近了台北到宜蘭的距離；花蓮縣則受惠於火車最快的搭乘時間，目前也只要兩小時。不過，宜蘭縣首先對農舍祭出舊農舍四大改善原則，市場氣氛丕變，待售物件激增近2,000件。

【6月底恐限縮買方購買條件 資金重回都會區的機會大】

農委會為杜絕非真正農民資格的買方炒作農地，預計最快5月底預告，6月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」，未來農舍的起造人和購買農舍的承受人，必須是農民，真正落實農地農用。

在6月底之後若真是田園退休族想購買農地，必須有下列其中之一的資格；一、農保；二、第三類健保；三、提交經營的實際從農計畫。黃舒衛提醒，農地非農有的市場開發、轉售的想像將逐漸消除。目前市場的游資仍多、利率偏低，資金前一波轉進東部、農地，在管制條件翻轉之後，預料會重回都會區精華區布局，尋求長期保值，即抗跌的需求會再浮現。

表2：近兩年農地成交件數變化表

表3：近兩年農地總成交金額變化表

資料來源：永慶房仲網；永慶房產集團研究發展中心彙整

全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=3b372388-6b45-4cff-8b0f-ceb76563f3b4&c=LIFENEWS#ixzz3bLbaax8s
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