台灣人投資房地產,美國會比日本更合適

從台灣人的角度來看,要去做日本的相關投資,一定得做匯率避險,例如像DXJ那樣,如果是EWJ,那效果就會差很多,日經225都比2021年還多三成了,EWJ連2021年的股價都無法超越
 
如果是日本房地產,我想不到有什麼低成本的匯率避險方式,長期只適合自住,投資的效益不大,匯率10年假設貶值40%,那房價大概要漲60%才能彌補匯率的損失
 
日本也不是所有投資都不好,日本股市過去數季就很猛,Warren Buffett掌管的Berkshire Hathaway就發日圓債來投資日股,但一般投資人很難模仿,日股ETF還容易處理,透過一些組合策略或ETF本身的避險屬性,可以避開日幣的波動匯率風險,也不一定是要賺日幣匯差,主要是減少匯率的干擾,畢竟匯率波動還是很難預判的,不過日本的總體經濟環境很難有大異動,日本政府可以改變匯率政策和投資環境,但內需消費的人口規模和出口競爭力,可不是想控制就能控制的,遇到逆風時,用弱勢貨幣去撐一波衝擊,對那些官僚來說,反而比較簡單
 
但一般投資人對日本房地產的避險就很難用股市的方式,與其要面對匯率的不確定性,我認為不如投在美國房地產,我不知道10年後日幣價格會到哪裡去,但是美元對台幣的匯率很可能還是落在28~32之間,對台灣人來說,美國房地產要面對的匯率風險,相對小很多,就專心經營房地產的部分就好
 
美國房地產有太多比日本房地產的優點,日本人口長期減少(人口已降到1992年的水平,長期減少趨勢無法改變),人潮高機率會往六大都集中,所以六大都的房價長期相對抗跌,只要日本不陷入通縮環境,房價還可以溫和上漲,但那跟美國人口長期增加的環境還是差很多,雖然美國人口結構也是趨向老化,但強大的年輕移民吸引效益,情況比日本好太多了,美國主要的大城市,長期的房價漲幅較高機率會比日本六大都來的理想;美國的房租漲幅長期來看也會比日本好,而且美國是每1~3年就加租,跟著通貨膨脹走,美國通膨長期很難比日本低,短期效果不明顯,但過個10年以上,房租的差距就拉開了,房地產投資通常也不會抓太短
 
不過買美國房地產有個問題,貸款利率很高,所以全現金去買也是一個選擇,或者在台灣先貸款籌資,再去美國買房,因為台灣貸款利率低多了,另外,日幣利率又比台幣低一個等級,如果我是日本籍,假設又能在日本貸款到足夠的超低利率資金,我一定選擇資金匯到美國買房地產,而不會是買日本房地產投資,不過投資海外房地產,匯率問題終究得面對,無法忽略
 
用這個角度去思考,就能知道,為何弱勢貨幣對日本這種全球最大債權國的民間消費很有幫助,就像USD/TWD目前31.4,如果貶值到34.5,等於海外資產匯差就+10%,海外投資收益好轉,多點消費的意願更高
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