大多數的人總是喜歡用周遭的局勢來推演全台灣，甚至是全亞洲或全球，以為周圍的環境就是全台灣，甚至是全世界的縮影，卻忽略了資本主義的全球化影響力，實際上，房地產業是服務業的龍頭，規模非常龐大，沒有外國資金的推波助瀾，根本是難以炒作的，美國、日本、英國、香港、中國、南歐諸國都是如此
外國投資客投資一個國家的房地產，並不會真的去購買當地的房地產，中間的行政程序太過繁複，而且房地產地點的挑選，稅務問題，都不利於外國投資客，因為外國人對投資目標的環境幾乎都是相對陌生的，所以如同台灣人投資外國房地產一樣，透過證券的間接投資方式，效率會更理想
假如Joe要投資美國房地產，那麼Joe要從何處下手，美國紐約？別開玩笑了，連紐約的巷弄都還搞不清楚，更遑論當地買房了，但是美國當地的建商和房仲業，肯定比Joe更清楚，雖然Joe不了解美國整體的房地產概況，但是透過總體經濟的趨勢循環，只要從投資當地建商和房仲業下手，照樣可以間接達到炒作美國房地產的效果，這是美國房地產指數ETF，IYR是其中一種
http://tinyurl.com/ctojdaf，投資IYR，Joe等於投資Simon營建公司、普洛斯集團、美利倉和美國電塔等美國房地產業相關企業，這些企業有了Joe等全球投資人的資金，可以大搖大擺的在美國各地炒作房地產，Joe不需要在美國購置房地產，一樣可以從美國房地產的漲勢中獲得利潤，效益也不會輸給美國民眾，因為美國建商的炒作利潤往往比美國民眾高出許多，如果某建商的投資效益太差，那麼就會被淘汰掉，在IYR清單中除名，Joe可以輕鬆在美國房地產炒作中自由操作
只要美國景氣一有風吹草動，Joe可以立刻撤退投資資金，沒有繁雜的行政程序和房地產相關交易稅成本，效率遠快於美國當地的民眾，風險遠比實際買房更低，效益卻不輸給當地居民實際買房，建商的炒作效率通常比大多數民眾更好，只要供給建商資金，利潤是不會太差的
同樣的原理，外國人透過投資台灣的基金，無論是倫敦掛牌的台股ETF（ITWN）、香港掛牌的領先台股ETF（2837）、紐約掛牌的台股ETF（EWT）、IQ台灣小型股指數基金（TWON），只要投資人喜歡，照樣可以把炒作資金打進台灣的金融系統，就像打針在手臂上，藥效照樣可以隨著血液循環到達全身是一樣的道理
全球投資房地產的企業非常多
http://tinyurl.com/bp6wb9s、http://tinyurl.com/c34ocgj、http://tinyurl.com/copnosz、http://tinyurl.com/msjeyl
這種投資方式遍布全世界，你買房的借貸資金來源、銀行的放款資金來源、建商籌資來源、房仲經營背後金主、透過保險公司和中小銀行交叉融資借貸流遍全台灣，放眼世界各國都是如此，炒作房地產必然有外國資金的影子，外國人不需要在你家隔壁買房，就能達到炒房套利的目的，反過來說，不管你周圍鄰居有無賣房，也無法阻止外國資金撤離台灣，就像日本和英國攔不住外國資金撤離的歷史一樣
當國際投資客觀察到美國、日本、英國、西班牙、義大利、希臘等國的人口結構開始轉為不利，民間通貨膨脹率逐漸拉高，央行有緊縮資金的徵兆時，投資客必然是先撤退為主，資金轉往其他國家投資，如同你聽到美國次級房貸，你可能連不相關的新興市場基金都賣掉，間接讓東南亞國家房地產遭受波及，這道理一樣，俄羅斯的人口紅利一結束，全球基金公司立刻將俄羅斯從金磚四國中除名，全球投資人湧入俄羅斯的資金大幅減少，這都是屢見不顯的例子
舉個例子，這是Joe在網路隨意搜尋某家全球房地產投資公司針對台灣房地產的報告，可以自己在搜尋，這不勝枚舉，但要注意報告時間點
大部分報告是停留在2011年第三季以前
http://tinyurl.com/6mtzxql
文中認為台灣和中國貿易熱烈，有利於房地產上升，但是房價和租金效益極度不平衡，不快樂的租屋地主
2011年第四季以後的報告偏向越來越保守
http://tinyurl.com/6q5j7m5
中間可以省略，直接看到最後一頁的結論，「預期2012年本區買賣市場仍將進行價格拉鋸及盤整階段，可能有向下修正的空間」，看到這樣的結論，你是外國投資人，你還會繼續持有投資台灣房地產的基金嗎！
許多分析師太早提出來房地產崩盤的議題，如果股市一樣，多頭末升段提前放空只會讓自己失去獲利的契機，Joe是標準的國際商品投機客，從國外已發生的案例直接拿來做比對，考慮每個環節變因，所以2011年下半年才開始提出來，只有交易量大幅減少，才能確保房地產衰退的徵兆，交易量不減，房價暴跌也未必是空頭，冷清的市場才是證券市場的空頭，早說晚說，不如說的正是時候
外國投資人是否因為對台灣的國際評價開始轉差而減少投資，造成現在所看到的全台房地產交易量大幅減少，沒辦法完全驗證，但全球許多國家無法擺脫人口紅利下降造成房地產沒落是事實，2012年台灣房地產未必大幅下滑，但要大漲獲得高額報酬率是相當高難度的，至少目前的各種相關數據顯示，房地產市場依然低迷
全球投資台灣的基金和股票琳瑯滿目，可以多觀察該檔基金對台灣2012年的經濟評論，了解外國投資人對台灣的看法，知己知彼，才有高機率百戰百勝
http://tinyurl.com/7472fpu
請教joe大
我發現其他國家房地產崩盤後 房產業都無法重振雄風 不知道美國會不會
也這樣@@??
最近看美國房屋數據也大部份不好…
版主回覆：(06/20/2012 02:16:29 AM)
美國不會,只是要數十年才能恢復,其他國家則是數十年內無法恢復
Joe 請問
美國專家認為加拿大房地產泡沫很快就破掉 但加拿大認為兩國的貸款條件不同 所以美國房地產崩盤
的模式不會發生在加國 個人認為若依人口紅利為房價支撐(上漲)要素之一 加國每年開放移民應可hold 住
房價不崩盤 頂多是軟著陸 不知這樣的思考邏輯是對嗎?
版主回覆：(04/18/2012 04:21:51 AM)
加拿大的房地產就算崩盤了,價格落差也不會像美國那麼誇張,影響嚴重的是加拿大的就業市場,所幸的是,美國只要維持經濟成長,加拿大就不會有大問題,我認為加拿大經濟最嚴重就是緩和發展,不至於大幅衰退
請問Joe大
怎麼看接下來的中國房市 最近一家杭州的金星掛掉了
未來三年是中國房企還款期高峰
尤其借入不少美元計價的借款
謝謝
版主回覆：(04/18/2012 07:29:55 AM)
2015才是問題的關鍵點,眼下中國依然撐著住,只是GDP成長沒那麼漂亮而已
長輩說其實台灣房地產在1980年代曾崩過一次,那時台幣大升值,股市上12000點,房地產也跟著雞狗跳,忠孝東路4
段由5萬漲到30萬,之後股市下跌到2000點,存款利率漲到13%,房市終於崩下來,但是台北跌20%,淡水林口高雄跌
50%,現在台北又漲了3倍不只(預售屋),與當時不同的是利率一直維持低檔,股市也頂多溫和下降,想要房地產(尤其
台北)崩落,是否不太容易呢?
即使是美國普遍房產跌落,但是某些地區還是不動如山(我知道的有加州矽谷,德州奧斯汀,剛好親戚住那)
純粹討論,無他意!
倒是兄弟從上海回來跟我開車辦事,看到亂鑽的摩托車險象環生,竟然評論"這麼落後的國家誰要移民來?"看來不用
擔心大陸客來台灣擠了!(開玩笑啦!)
版主回覆：(04/18/2012 07:30:52 AM)
1980年代和現在最大的不同是,台灣已經沒有人口紅利了,至於美國的部分,絕大多數地區的房價都是下滑的,加州矽谷因為Facebook創造矽谷富豪的話題還在當地不絕而耳,德州奧斯汀則是比2008年有部分下跌的情況,可能地域性不同吧
中國目前一線城市和沿海城市已經持續全面下跌,股市和房市自顧不暇,遑論來台灣了
過去的房地產起起落落別的國家也發生過,印象中日本在70年帶也發生過房地產大跌,可是之後又起來了,但是
90年代因為先天不足+白痴政策…就。台灣現在也是先天不足(勞動力衰退,工業發展上整個國家幾乎沒競爭
力了),後天又失調…這次跌下去想也知道會怎樣,你我的孫子看看能不能看到台灣房地產未來再起之日…。
台灣的話自己想一下有比當初的東京屌嗎?沒有就回家吃自己吧!上海怎麼看房市還是會繼續漲(就算中國防是
崩跌),畢竟他未來是要跟紐約.倫敦比較的地方。台北哩???先想辦法超過首爾吧!就不談新加坡跟香港了~
版主回覆：(04/18/2012 11:40:40 PM)
台灣,香港,新加坡,南韓在2015年以前會一起沉淪,當年經濟一起飛,這次也是一起飛,只是1970年是往上飛,這次是往下飛
我發覺現在的氛圍,跟民國83年時我買房子很像,當年剛踏出社會,看著房價一直漲,內心也跟著澎湃不已,想說
房價一直上,那我這輩子豈不是買不起房子了?於是當機立斷買了一戶,貸款年利率12%,可能我帶衰吧,後來台
灣的房價開始下滑,滑到後面是空屋遍野,很多建商倒了,有些房仲推出以房易房…..後來,我實在扛不起房
貸,把它賣了,損失一半,看到身旁的小輩,懷著跟我當初一樣的心態,個個趕著去買房,只不過他們比我幸運的
是現在房貸利率粉低…
版主回覆：(04/18/2012 11:43:19 PM)
利息還好,虧房價比較傷,因為絕大多數人都是融資買房,等於是開槓桿在交易,風險很高
JOE大大
我在其他BLOG上看到對於政府炒房的觀點，既然短期內房價會因通膨與政策升值
想請教何不也買一間來2年後賣出呢? 這其中風險有大到2年內必然會發生嗎?
另外，政府會不知道人口紅利的變化所帶來的影響嗎?
庶民買房 大多數都是貸款5~8成
假設銀行有10元他可以借出100元，這叫存款準備率
換言之, 銀行在你房屋交易的時候, 只要交易者在同一個銀行或同屬同一集團的銀行交易
銀行並沒有真正借出半毛錢, 但卻可以收你利息, 和增加在市面上流通的邏輯金額.
所以你看出來為啥政府要炒房了嗎? 為啥經濟不好時，政府卻要人民拼命借錢了嗎?
你知道油電為啥一定要漲了嗎? 你知道為啥要對人民(中產)加稅財團減稅了嗎?
政府永遠幫窮人說話 幫富人做事 why? 原因很簡單, 富人可以不只養一個人,
富人可以讓經濟流動,窮人只是國家的負擔, 說難聽點 是國家的累贅
這樣說很傷人 但這是事實. 如果你是政府, 為了國家發展你會怎做?
為了公平正義 壓制富人 幫助窮人，還是為了國家發展 欺壓窮人幫助富人?
說白點 這是一個單選題 沒有複選的 一堆騙子政客和唬爛教授
企圖欺騙國人說這可以調整 我只能跟你說 事實上 沒得調整~
所謂的調整 只是力度問題 不是方向問題~
我這裡就來說房市 政府由於銀行存款準備金制度 在經濟可能陷入低潮前
政府必然的要想辦法增加民間流動性, 簡單的說 就是台幣的數量.
哪種方法最簡單?? 就是靠房市, 房市大量借錢, 就可以大量增加貨幣的流動
透過銀行 就可以讓貨幣寬鬆 讓市面上表面看起來依然欣欣向榮,
減少經濟蕭條的衝擊. 所以說得明白點 未來數年, 經濟會非常不好
但是 政府會想一堆方式讓人民借款 讓人民負債買房是其中一個很重要的一招.
今天政府已經開啟了40年房貸的潘朵拉盒子(40年 是個非常關鍵的數字 代表一般人工作的年限),
房價會不會漲 要看地點 但是我只能說 以平均來看 由於原物料飛漲
且一去不回頭, 工資也必定需要漲價 資產類別也會由於貨幣寬鬆漲價
房價短期內是飆定了 長期? 則要看未來政府的調控
版主回覆：(04/22/2012 04:58:02 PM)
短期內房價未必飆定了,最快今年Q4房價就會下跌,目前已經是交易量大減的狀態,如同證券市場,無量的情況下,盤久必跌,全民消費緊縮的情況下,房地產已經沒有任何成長的動力
不好意思，補上上述原始出處
http://www02.eyny.com/thread-7661626-1-30H5Q2YC.html
此外，同篇討論也有其他觀點如下：
從人口經濟學的角度來看房地產 是還挺不錯的
主要還是利率低讓資金鍊不至於斷裂
如果把歐美金融風暴可能發生的機率算下去
大規模的資金斷鍊不是不可能發生的，要是真發生區域型金融風暴，央行搞不好會為了留住資金而大幅升息
這會是長期低利率以外，一個黑天鵝的存在
但房地產在臺灣是有很大優勢。
1.稅賦係採公告價值核課，這個部份美日應該沒有。
2.區域發展不均衡，這個美日也沒有。最有名案例，便是統籌分配款，是源自日本的制度，但日本是窮的地區
分比較多，台灣則根好相反。
3.台灣為了維持出口，在貨幣是採貶值，易言之，利率不太可能比美國高太多，以免造成貨幣升值壓力，美國
已經表明至2013年採零利率政策了，所以大家都可以撐。
4.在美元採貨幣寬鬆政策下，台幣又要維持相對競爭力，台灣原物料都是進口多，所以物價是一定漲的，理論
上這會造成內需減少，房地產又可以帶動其它相關產業(如砂石、鋼鐵等)，易言之，在利率寬鬆下及銀行呆帳
比不會高，政府暗地裡又希望房地產可當車車頭，房地產會有不錯支撐力道。
版主回覆：(04/23/2012 05:48:55 PM)
台灣不會和世界各國與眾不同,交易量驟減,全國房地產總貸款額度減少,這些已經都是房地產崩盤前的警訊,他只是找出旁支的想法去解釋台灣政策面的不同,完全是沒有數據和線圖佐證的
交易量驟減,全國房地產總貸款額度減少,這些已經都是事實,接下來只是時間問題,因為美國,日本,英國,西班牙,希臘爆發房地產崩盤以前,都出現一模一樣的流程,不管這些國家處於世界的何處,或者政策有何不同,就算是能印鈔票的美國,也照樣有次級房貸
謝謝JOE大的回應
另外再請教一個問題~
因為今天看彭總裁約9大行庫談打房只是口頭約談希望房仲自律但並無實際政策，
感覺出好像非到緊要關頭是不會輕易升息。
升息可以抑制通膨，相對也會造成資金離開，看起來是個雙面刃
但看台灣目前現況，如果外資大舉撤退對台灣經濟豈不影響甚鉅?
連我這種不太懂經濟的小民都能想到這，我不相信政府有更多專業人員會想不到。
政府會希望如此嗎? 如果不希望那政府能怎麼做? 政府會怎麼做?
謝謝~
版主回覆：(04/23/2012 05:57:55 PM)
房地產是不容易推動的產業,要停下來也不容易,央行已經在減少交易量和貸款總額了,時間久了,房價自然會下跌
請問Joe大 怎麼看這波 南部房地產 交易量大增的訊息。
http://ntnet0516.pixnet.net/blog/post/22604553-
%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%9B%9E%E6%98%A5%E5%8D%97%E5%8B%9D%E5%8C%97-
%E9%AB%98%E9%9B%84%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%A2%9E%E5%85%AD%E6%88%90%E4%BA%94-(2012-04-10)
成交量與成交價同步上升，是屬於末段，還是北部炒不動，往南部移動了??
版主回覆：(04/24/2012 02:49:13 PM)
看看年增率吧,上年度的同一個月分,這樣可以去掉季節性的差異,或者連續看一季的數據,都會比一個月來的更穩定,成交量與成交價同步上升,有可能是主升段,但主力台北交易量大萎縮,如果沒辦法回到以往不同年度同月份的數據,那麼房價要大幅拉抬就不可能
Joe大的回應: 2015才是問題的關鍵點, 時間為何抓2015?
網路上一些財經作者也提出2015年會有災難性問題, Richard Duncan, Barrie Wilkinson…
與中國也有連動關係嗎?
版主回覆：(05/02/2012 05:40:19 PM)
中國人口紅利到期,但實際上時間點有可能再延後一些