台灣人投資房地產，美國會比日本更合適

日本也不是所有投資都不好，日本股市過去數季就很猛，Warren Buffett掌管的Berkshire Hathaway就發日圓債來投資日股，但一般投資人很難模仿，日股ETF還容易處理，透過一些組合策略或ETF本身的避險屬性，可以避開日幣的波動匯率風險，也不一定是要賺日幣匯差，主要是減少匯率的干擾，畢竟匯率波動還是很難預判的，不過日本的總體經濟環境很難有大異動，日本政府可以改變匯率政策和投資環境，但內需消費的人口規模和出口競爭力，可不是想控制就能控制的，遇到逆風時，用弱勢貨幣去撐一波衝擊，對那些官僚來說，反而比較簡單

 

但一般投資人對日本房地產的避險就很難用股市的方式，與其要面對匯率的不確定性，我認為不如投在美國房地產，我不知道10年後日幣價格會到哪裡去，但是美元對台幣的匯率很可能還是落在28~32之間，對台灣人來說，美國房地產要面對的匯率風險，相對小很多，就專心經營房地產的部分就好

 

美國房地產有太多比日本房地產的優點，日本人口長期減少（人口已降到1992年的水平，長期減少趨勢無法改變），人潮高機率會往六大都集中，所以六大都的房價長期相對抗跌，只要日本不陷入通縮環境，房價還可以溫和上漲，但那跟美國人口長期增加的環境還是差很多，雖然美國人口結構也是趨向老化，但強大的年輕移民吸引效益，情況比日本好太多了，美國主要的大城市，長期的房價漲幅較高機率會比日本六大都來的理想；美國的房租漲幅長期來看也會比日本好，而且美國是每1~3年就加租，跟著通貨膨脹走，美國通膨長期很難比日本低，短期效果不明顯，但過個10年以上，房租的差距就拉開了，房地產投資通常也不會抓太短

 

不過買美國房地產有個問題，貸款利率很高，所以全現金去買也是一個選擇，或者在台灣先貸款籌資，再去美國買房，因為台灣貸款利率低多了，另外，日幣利率又比台幣低一個等級，如果我是日本籍，假設又能在日本貸款到足夠的超低利率資金，我一定選擇資金匯到美國買房地產，而不會是買日本房地產投資，不過投資海外房地產，匯率問題終究得面對，無法忽略

 

用這個角度去思考，就能知道，為何弱勢貨幣對日本這種全球最大債權國的民間消費很有幫助，就像USD/TWD目前31.4，如果貶值到34.5，等於海外資產匯差就+10%，海外投資收益好轉，多點消費的意願更高