因為武漢肺炎疫情在全球各地的擴散速度非常快，已經醞釀造成全球民間消費的萎縮趨勢，足以造成全球金融危機，美國聯準會（FED）在2020年3月中將美元基礎利率迅速調降到0%〜0.25%的接近零利率水準。FED在2020年上半年，很高機率都會維持極度寬鬆的貨幣政策，還有更大規模的量化寬鬆（QE）貨幣政策，來挽救疫情造成的經濟暫時性蕭條。
圖1：2015年至今美國聯邦基礎利率變化（%）
資料來源：https://tradingeconomics.com/
相對於全球股市在這段時間出現驚人的創紀錄跌勢，對於美國房地產來說，恐怕未必會走入大空頭，或者各國房地產來說，也未必是利空的環境。
圖2：20200315美國政府公債殖利率曲線（%）
資料來源：http://www.worldgovernmentbonds.com/country/united-states/
美債殖利率狂降的副作用將逐漸顯現
過去兩次全球景氣出現大修正前，美國債券殖利率曲線（yield curve）都會出現殖利率倒掛。不過在2019年，美債殖利率曲線經過FED適時降息，殖利率曲線已經正常化，截至2020年3月中的降息，殖利率曲線都沒有倒掛，但是所有周期的債券殖利率，全面大幅下降，30年期長債殖利率也才1.6%左右，十年債殖利率甚至只有0.30〜1.00%的區間波動，代表資本市場非常看空美國的經濟，預期美國未來十年的GDP成長會驟降到0.30〜1.00%的區間。先不管這個「不理性」的情況會維持多久，全球最安全的資產：美債的長年殖利率降到1.00%以下，勢必會對很多金融商品產生龐大的副作用。
圖3：2015至今美國30年房屋貸款利率（%）
例如長期趨勢較穩定的美國房地產，美國房地產的稅後租金投資報酬率，長年還是穩定維持在2〜3%區間以上，考量FED在3月中又降息到接近零利率，那意味著，美國30年期房貸利率很可能會出現2.00~2.50%的區間，相對於更低的美債殖利率，等於這兩種大規模的資本工具和商品，出現了套利空間，市場會驅使美國人購房的意願上升，只要財務還是相對健全，美國人透過申請房貸來購屋，還是比租房來得划算，而且在FED很可能長期維持低利率的結果，美國房地產未來上漲趨勢的機率極高。購買房地產，很可能未來還能獲得資本利得的紅利，也就是房價上漲。
圖4：2017年至今美國房貸申請增加率（%）
從統計數據也可以觀察到，美國房貸利率驟降以後，美國人申請房貸的案件數增加非常快，更多的群眾利用房貸利率下降，進場去持有房地產。
2010年至今美國S&P Case-Shiller房價指數
美國的S&P Case-Shiller房價指數，截至2019年底還維持在近年來的相對高點，隨著市場上的需求增溫，還有房貸利率驟降，加上FED的高度寬鬆貨幣政策，美債殖利率大幅壓低，美國房地產長期來看，反而不容易降溫了。
http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/IPNC_200325_1502.htm
請問除了vnq還有什麼可以參與美國房地產的被動指數 謝謝
IYR吧，我想VNQ和IYR吃中間這段反彈，也是很可口了
請問joe大不會擔心大印鈔後的惡型通膨嗎？
在造成實體經濟傷害以前，我應該已經先跑了
大家好，我是「2019-12-23未來兩年，國際情勢驟變將成新常態」一文中的留言者。其中提到第5⃣波目標是1754.35，這是獲利滿足點。因為現在黃金已經走到這附近了，所以可能會出現獲利了結盤。我同時也是「2016-07-03早晨分析」中在2016-07-06 17:51:33留言的網友。當中提到黃金出現第5⃣波，東山再起🌄的可能。所以雖然1754.35可能是（但也可能不是）獲利滿足點，但是再創歷史新高是可以期待的。第5⃣波可能會到2200~2600左右。💩😺😗
joe大
經過一個多月，VNQ與IYR反而震盪下走低耶
好大的部位，錯過了指數，卻面臨逐步建倉成本也拉高
是否反映一些憂慮??
若如此低息，卻如此走勢，有點錯愕
你仍看好房地產ETF嗎???
S&P500和Dow Jones其實近期是原地盤整，比較強的只有科技類股NASDAQ，如果另外兩個大盤沒有進一步上漲突破，包含房地產在內的幾個類股，我看也是原地踏步的機率高
股市籌碼的原理就那樣，4月股市大漲，有些投資人願意進場了，股市就原地踏步或盤跌，等投資人停損了，股市又繼續漲
joe大，多謝你的回覆
你最後幾句:
4月股市大漲，有些投資人願意進場了，股市就原地踏步或盤跌，等投資人停損了，股市又繼續漲
說穿了，現在就是需要跌下來，才能日後一段時間順利再往上漲
原先拋掉的人，不願再追價了
其實前陣子，股市也反彈不少，休息一下也好，如果有回檔可以加碼，我認為也不是壞事，畢竟疫情最糟的時刻如果已經過去，那我覺得長線的問題不大
joe大，有預計這波會先測試”多麼低”的低點嗎??
fed今天的”暗示”，頗吃重
不知道，但我現金比重30%，等股市跌重一點
fed的<暗示>
市場會給予<反應>與尊重
連joe都這麼尊重…實屬難得>__<”’
我個人是蠻看好美國實體房地產業
沒想到
真是沒想到，原本還認為賣在相對高點
等個幾天再撿回
結果，頭也不回，變成需要追高了
成本越墊越高了
雖然目前看盤前，房地產仍是相對弱的族群
至少手上還有股票，也是不錯啦