REM是一檔投資美國房地產抵押貸款的ETF，主要投資項目是mortgage REIT，我過去比較常提到的是VNQ，那是Equity REIT，就是直接投資房地產本身，透過房地產本身的價格成長和經營收入，而REM是將募來的資金用在投資各種抵押貸款，透過收手續費和抵押貸款利息當作收入，還有一種是多元混搭的模式，類似IYR，REM透過短期借貸，投資時間周期較長的Mortgage-Backed Securities，REM主要持有商業票據（commercial paper），而非實體資產，前十大信託持股佔據REM市值約70%。
數據來源
https://www.ishares.com/us/products/239543/REM
REM目前握有的現金約0.17%，等於全力以赴投資房地產貸款，幾乎無現金當作緩衝，所以只要REM持有的證券出現波動，REM勢必會完全反映，REM負擔的是短債利息，而美元接下來即將升息，所以成本負擔會上升，債券會暫時進入低效率的投資時期，REM收入是15〜30年期（MBS Loan）的長債利息，從2015年以來的走勢來看，REM犧牲了價格，用來較高的紅利配息，但隨著升息的環境到來，就得評估長期的貸款投資回報，能否高於借貸成本上升，如果貸款投資回報趕不上借貸成本上升，那就會考慮轉換產品，不過通常也要升息後一段時間才能觀察出來新的趨勢，投資人很可能得面臨相當大的投資壓力，需要更長的時間才能看見理想報酬，而證券市場顯然預判REM的回收利潤會下降，悲觀已經先反映在價格上。
至於VNQ的部分，情況較為樂觀，雖然美國租屋市場的租金成長速度不快，但租屋市場空屋率已經明顯改善，加上個人收入增加，房租還是會溫和上漲，只要聯準會FED調升利率速度慢一些，那麼VNQ在美元升息後仍然有升值空間，如果升息速度加快，超過租金成長速度，那麼不妨考慮布局轉往金融類股，效率會比較理想，Reits在美元升息前已經產生折價的情況，投資人可以用相對較低的價格，買進低於市場應有價值的商品，撐過第一波升息後，VNQ的衝擊會小很多，長線投資的角度來看，VNQ仍然適合。
許多Reits企業會透過高財務槓桿操作，利率升的越高，利息成本負擔比重將會增加，雖然升息循環末期才會明顯造成跌勢，但升息初期，市場通常會先反映預期心理，跌勢在所難免。
其他方面，隨著美國電子商務產業興起，實體零售業越來越難以抗衡，不少實體店家紛紛關門，這對於相關Reits業者也會造成負面影響，這是投資Reits需要注意的地方。
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