有讀者來信詢問我關於研究報告的內容，這些報告是用來提醒我的客戶和學員，關於即時性的投資訊息，或者我認為某些商品長遠來看具備投資價值，可以提前布局，如果有疑似空頭的訊息，可能適時提醒投資人，少數讀者知道，美國房地產業是我近年來持續追蹤的重點，我擷取一份報告的內容，把數據更新到最新日期，重新分析解讀，希望對各位讀者有幫助。
2004〜2014年美國整體貸款狀況
根據目前美國的經濟成長情況來判斷，美國目前民間債務結構是相當健康的，房地產貸款的部分終於完全止跌了，2015年Q2升息過後，美國購屋貸款的總額會正式進入正成長的趨勢，破產和溺水屋的情況已經明顯降溫，美國REITs市場在景氣好轉以後，未來也會跟著受益。
從美國中古屋或新屋的銷售情況來看，雖然已經是最近六年來相對理想的情況，但美國民眾購屋的情況依然不夠熱絡，當然情況最遭的2011年已經過去，未來會慢慢復甦，只是速度還是相當緩慢，主要原因是美國大多數民眾的收入還不足以負擔購屋，需要更多時間，才有足夠儲蓄，另外，2015年美國民間企業會逐漸擴大增加薪資，只要有穩定加薪，購屋市場就會越來越熱絡，從新屋市場的銷售數量和歷史軌跡來看，目前美國房地產才剛開始進行新的繁榮之路，2014年8月的新屋銷售不過50萬棟，並不是非常火熱的數據，房地產復甦還在起步階段。
在資本主義和商業利潤橫行的美國，當地建商對市場情緒非常敏感，2014年第一季，天氣嚴寒，房地產買賣市場冷淡，美國的住宅投資再度下降，因為美國房地產已經低迷數年，只要一有風吹草動，建商們立刻會緊縮來對待，規避風險，但只要景氣一好轉，又會回頭增加投資，2014年第二季以後，民間住宅的固定投資會繼續回到成長的趨勢。
而且美國總人口是持續在增加的，2014年大約有3.17億人口，和2006年房地產市場巔峰相比，人口增加了1%以上，基本的民生住宿肯定是必須的，對於買不起房地產的美國民眾來說，租屋會是更好的選擇，稅務負擔也比較輕，只要確保承租者能順利付出租金，租屋市場在美國景氣繁榮期間，都會呈現穩定成長的趨勢。
美國租屋市場的租金持續在攀升，美國租屋市場是透明公開的，這是供需原則所造成的租金上升，建商不敢增建太多新屋，民眾能購屋的數量增加不夠快，或者不敢購屋，大量人口湧入租屋市場，造成租金上揚，2011年市美國房地產業最糟的時刻，租屋成本指數停滯成長至少一年以上，直到2011年才又開始成長。
美國租屋市場空屋率持續下降，2014年是近年來低點，租屋供不應求，扣除太老舊或治安太差而不能居住的空屋，租屋率還會更低，不過房屋有租出去才能有租金收益，所以房客的收入是很重要的，有穩定的收入，租金才能收得更多。
美國政府統計，承租者的收入穩定成長，這意味著，房客對於租金溫和上升是可以接受的，不過薪資成長速度如果太快，租金又上漲，那麼租屋者可能會改為購屋，這樣對租屋市場未必有利，但對拉抬房價有利，投資房地產依然是勝率較高的投資。
現階段的情況來看，美國經濟處於要結束復甦時期，進入擴張時期的轉折點，這段時期仍然是租屋市場的投資時期，從租屋市場的比較價位NAV水平來看，目前NAV大約折價-4.3%，1990年以來的平均水平是溢價3.1%，像2009年最低是折價超過40%，白話來說，現在進場租屋市場，算是打折了4.3%，但是以過去的歷史水平來看，平均溢價3.1%，如果投資人看好未來房價和租金都會漲更高，那麼投資VNQ長遠來看會是理想選擇，因為房價漲了會反映在股票淨值，租金收益會以股利的方式呈現，算是景氣擴張的投資產投資目標之一。
Vanguard不動產投資信託ETF〈VNQ〉
至於REM這檔ETF，透過短期借貸，投資比較長期的Mortgage Reit，利差是主要獲利來源，但隨著升息的環境到來，就得評估長期的貸款投資回報，能否高於借貸成本上升，如果貸款投資回報趕不上借貸成本上升，那就會考慮轉換產品，不過要觀察出這個情況，通常也要升息過後半年，投資人很可能得面臨相當大的投資壓力。
請教joe大，看好美國的房地產復甦，除了文章提到的REM與VNQ之外，ITB、XHB及IYR是否也是可以考慮的標的呢?? 謝謝
這是我文章開頭說擷取段落的原因，這篇報告只有一部分，ITB、XHB的進場時機得另外分析，IYR無所謂，反正是長線布局
謝謝!受教了. Joe大近來好像常半夜發文, 保重!
有部分原因是我今年蠻長時間住在美西，台灣半夜時間是美西接近日間中午的時候
Joe大:
請問能源真的會跌到75元嗎?能源下跌不是有利經濟成長嗎?為何還會拖累股市呢?不過如此一來.CPI是不是又會下降呢?
能源和貴金屬都是反映美元走強，股市則是反映美元升息，通貨膨脹得靠薪資成長才有機會帶動
我覺得你們太樂觀了….
老美剛公佈了一連串糟糕數據…..
未來半年內很高機率會利空罩頂，美股也會大震盪盤整，直到升息，但我描述的房地產投資是長線趨勢，而非短線變化，短線悲觀些，長線樂觀些
剛剛小買一點.明天再加碼.
應該快跌完了吧!有人現在敢買嗎?
QE無效.美國沒通膨
美元跳水.資金逃離美國…..
加碼美股得耐心等待半年
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哈!那我太早出手了.還好只小買1萬美金.
加碼美股得耐心等待半年
現在可能已經跌掉一半
還要等半年..意思是這半年會反覆震盪
空頭走勢直到低跌出現嗎?謝謝
別怕
跌到早上4點就止跌了~
半年內全球資本市場都會反映美元升息，美股的跌勢主因就在於美元升息
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可是前陣子美國不是有說如果經濟延緩.就會延後升息嗎?
美國目前12個主要經濟觀察區，有11個溫和成長，沒有經濟延緩的問題
如果未來三至五年美股是多頭市場,現在跌深為何不買? 如果是空頭市場,跌再深也不能買. 今天美股各大盤ETF都爆大量,值得深思.
因為大多數投資人沒有耐心，持股比例太高，震盪太大的話，一季內，這些投資人就會被震盪造成的心理壓力洗出場，等到修正完畢，屆時心力憔悴，無力再戰
joe大,要如何才能成為您的學員呢?我必需具備怎樣的資格呢?因為之前有一次報名您的課程,我好像沒被錄取,謝謝您的回覆..
年底如果有時間我會發公告，屆時可以來信詢問
美元指數大跌,是否要轉空?
I don’t think so
請問Joe大, 美元指數回跌是否可看成, 在突破85關卡後的回調測試85支撐, 預期較高機率可獲得支撐, 之後並緩步朝88甚至是90邁進?
Joe:
依照過去2次(1994+2005)歷史經驗. 當市場升息時.股市回檔約9-12%. 目前看來已經接近這個目標了.今天應是反應依波拉病毒吧!美國期指跌的可真猛啊!好多分析師都說空頭來了.連蔡X老師也加入看空行列(以前常上57金錢爆的那位技術派分析師.)
我沒有看很空阿，我認為是大震盪盤整，美股跌越深，我越樂觀，買起來有折扣，很不錯啊
請問joe大，如升息，房貸利率亦將提高，是否會對房地產投資市場造成影響?
Hi Joe
能不能請問您 , 像REM這檔ETF的操作模式是如何呢?
1.以目前到明年升息前 ,是不是就可以慢慢開始布局,
(2007高點約50,目前才12)
2.在升息前,是不是就要完成建立滿倉的部位
3.到您認為可以獲利了結的時間波,大概是抓幾年呢?
漲幅的預估,您的看法可以到2007年高點的多少%呢?
謝謝!
你這樣的問法，我有回答會跟沒回答一樣，呵
Hi Joe
抱歉 , 問得太直白!
我做了一些功課,大致整理如下 :
1.REM : 以今年配息率來看應該有到10~12%左右, 扣掉稅30%後還有約7~8%；並且是連續3年都有這樣的殖利率水準 ; REITS的波動沒這麼大 , 所以長期持有它 , 可當殖利率概念股 ;
2.而目前美國房地產算是在低檔區 , 長期持有並等待 , 除了可以在持有期間獲得高配息外 , 未來美國房地產若大幅上漲 , REM也有大漲的可能 , 可獲得資本利得的收益
3.另外 , REITS的經理費跟保管費都已經內扣了, 所以不用再另外負擔長期持有的額外成本
4.持有時間可以很長 , 甚至到美國出現房地產泡沫 ?
以上整理與想法 , 不知對或錯,還請Joe不吝幫我解惑指導 , 謝謝您!
請問Joe大
您提到:
「REM這檔ETF，未來經過美元升息過後，出借資金的效益可望打底上揚」，您指的是美元升息以後，美國長短期利差會上升，讓REM出借資金的利差上升嗎?
JOE大您好，
REM近半年來大跌約25%，
請問您有無分析過是何原因?
是否是油價崩盤導致通膨預期降低，連帶長債利率跟著下降的原因呢?
請不吝賜教，感謝您的回覆。
目前的投資局勢和產業輪動來看，REM暫時沒搞頭了，要等升息循環後半場
那先前持有的REM，是否可以繼續持有呢？
VNQ撐過第一波升息就暫時safe，至於REM的問題比較大一些，我另寫一篇文章說明