日本房地產並不適合長線投資 2014-07-30 joe 新聞時事看法（News、Opinion） 16 房地產是華人很熱門的投資產業，在台灣，由於房地產價格遠高於全球大多數國家的水平，近年來台灣房仲業者宣揚海外房地產投資的比例越來越高了，投資人除了關注實體房地產的稅務和交易成本以外，選擇地區也很重要，扣除東南亞、英國、美國等地區以外，我認為最不適合投資的國家是日本。 根據日本國土交通局的數據顯示，日本房地產從1990年代以後，一度大幅下跌超過70%，2002年以後，房地產價格改回緩和走跌的趨勢，即使2005〜2007年和2009〜2011年日本房價出現明顯反彈行情，但長線來看，日本房地產業始終是在低檔徘徊，事實上，日本的經濟結構經歷1990年代的驟變以後，已經不利於房地產長線上漲的趨勢。 2009年以來，日本的獨立房屋、土地、住宅屋（Residential），扣除季節性變化的話，房價幾乎是原地盤整，沒有明顯上漲，雖然共租公寓和大樓（Condominiums）的房價有上漲，但若考慮日幣貶值，除非投資人在2009年以前就進場，否則考量日幣貶值幅度，2010年以後進場的投資人，到現在也無法獲利，如果日本在數年後又進入通貨收縮，那麼日本房地產的投資人很高機率會面臨長線套牢的問題，投資日本房地產不單單只是研究房地產，還得研究日幣匯率趨勢，投資人要做的功課得相當充足才行。 日本經濟在2000年（紅色框框）以前，通貨膨脹的趨勢較為明顯，1991年以前是日本民間消費較旺盛時期，後來經濟房地產崩盤和亞洲金融風暴，通貨膨脹踩了煞車，到了2000年（綠色框框）以後，進入長期的通貨收縮，從扣除食物和能源的核心通貨膨脹可以明顯觀察出來，日本從2000年以後，大多時間通貨膨脹都低於0%，完善的社保制度和消費力強的中產階級，產生的民間消費像是日本經濟的血液，而汽車工業、電子產業和政府支出所帶來的公共投資及企業設備投資，則是日本經濟的血管，通貨收縮讓日本經濟無法順暢流通，沒有通貨膨脹，就不會有經濟旺盛的日本。 2013年，出口貿易佔日本GDP的比重約14.6%，相對於民間消費比重超過50%來說，出口貿易影響相對小很多，事實上，日本的出口貿易到2008年以前，成長幅度還是很可觀，2009年美國爆發次級房貸以後，日本出口貿易年年成長的趨勢才被中斷，在此之前，日本出口貿易對日本經濟是正面影響力。 1997年爆發亞洲金融風暴以後，日本民間投資逐漸下降，從民間企業的融資借貸情況就能看出來，許多產業進入蕭條時期，企業營運沒有明顯穩定的利潤預期，自然不敢像1990年代以前那樣大膽的借貸擴大投資，日本企業縮手了，企業招募員工和向外擴張的力道也會跟著縮手，日本就業人口在1998年達到巔峰，從此之後呈現溫和減少的趨勢。 即使日本政府發現苗頭不對，努力擴大政府支出，希望能帶動企業出手投資，但日本房地產和金融業的崩壞，對日本中產階級的消費擴張造成重傷害，民間消費沒有復甦，日本企業也不敢出手，擔心恣意投資反而造成無法獲得回報的氣氛逐漸充滿整個日本社會。 2010年以後，日本總人口持續減少，正式進入長期下滑趨勢，日本人口高齡化嚴重，死亡人數紀錄持續創新高，人口連續第7年呈現自然減少(死亡數高於出生數)，減少幅度持續向上攀升，人口持續減少的情況下，日本人朝向都市聚集，2014年，日本三大都市圈（東京圈、名古屋圈和關西圈）人口數達6439.4萬人，佔整體日本人口比重約51%，即使人潮向都市聚攏，東京的房價依然沒有形成長線上漲的趨勢，頂多出現止跌，小幅反彈的震盪，連東京都如此，更不用看人口減少的日本其他地區了。 因為從人口結構、民間投資、匯率因素、通貨膨等許多條件來看，日本的環境不利於房地產長線上漲，日本最近一年因為安倍晉三政府的貨幣政策，才讓通貨膨脹暫時出現，日本的民間消費轉強只是暫時性的，而非經濟大復甦所帶動的，長期健康通貨膨脹，日本資產要上漲，必須搭配日幣貶值，但日幣貶值對於外國投資人來說，卻又造成投資標的的整體淨值以外幣計價呈現貶值，對於房地產投資人來說，日本是相當不適合的目標。
joe你好： 有個觀念我想不太通，就是最近說到人口老化，而改善的其中一項建議好像是要延後退休年齡，不過延後退休年齡的話，年輕人不就更進不了企業中，因為不缺人阿，這樣年輕人不就薪水更低，然後雖然年紀大的延後退休，問題是年紀大的效率理論上應該會比年紀輕的差，這樣不就又更讓企業效率差，似乎沒有好處，想請教您這個觀念，謝謝。 回覆
所以延後退休不是好辦法，我在我第三本書的第一章節提到，事實上，科學進步能否讓人類延長壽命到平均百歲，已經不是重點，關鍵應是「以人類目前的社會體制、經濟運作和生活方式，還未進化到能夠承受人類壽命大幅成長的階段」，人類壽命的延長，超過我們能負荷社會福利的經濟成本 回覆
以「存股證」替代「現股」的高效率存股時代來臨了，據統計，過去7年全球重要股市的平均值利率，以台股的4％居全球之首，在全球普遍低息的環境下，台灣是最適合存股的天堂。有鑑於此，元大寶來證券看好未來隱藏上千億元的商機，將於7月31日獨家推出「元大存股證」，提供長期投資者更有效率的投資商品。 元大寶來證券副總黃天仁表示，「存股證」是一項適合長期投資的管道，省錢又省稅，只要現股約一半的資金就可以入手高殖利率股，能100％複製股票漲跌，一張股票約可買二張存股證，大大降低小資族的投資門檻，對於中高資產族群來說，則可以避免課徵股利所得稅及二代健保補充保費的困擾。 「存股證」享有3大確幸：1.倍增股利，創造倍數報酬率、2.長期複利，股利自動再投資、3.精省稅差，股利不再打折等。 因存股證是掛牌交易有價證券，除權息後股利內含於價格，所以免繳股利所得稅及二代健保補充保費，但並非所有股票都適合存股，必須長期穩定獲利及配股的股票，如元大此次優選的十大強檔好股標的之一「中華電」，回溯5年的平均報酬率及現金殖利率，分別為10％及5.6％，再加上存股證約二倍槓桿的效果，同樣資金就能創造倍數報酬，加速達成獲利目標。取其高殖利率股穩健的優勢，去傳統存股獲利速度緩慢的劣勢，進化出高效率存股的全新物種。 — 看不懂這新玩意 回覆
現在房地產 不管國內外
都不適合吧
美國房地產很適合長期投資
日本選老人醫療方面投資
投資國外房地產 非一般人可以做到.
如果人在台灣 很少出 不認識當地國家
如何管理海外房產?
所以我不建議投資實體房地產，透過證券化ETF管理的話可以考慮，例如美國房地產相關ETF
Joe,
新網站的字體似乎有點太大,閱讀起來比較有點壓力,另外迴響的部分版面的關係佔的行數比較多,要一直往下拉才看得完,可否調整呢?
字體我可以改小一點，行距得靠MoneyDJ工程師，可能需要一些時間
Joe， 你好，謝謝一直以來的資訊。
關於字體，正在高興這網頁看來比較不吃力，能不能維持現在這字體大小呢，我喜歡這新家的格式。謝謝你。
讀者年紀落差很大，有人要大有人要小，呵，很難拿捏
joe你好：
有個觀念我想不太通，就是最近說到人口老化，而改善的其中一項建議好像是要延後退休年齡，不過延後退休年齡的話，年輕人不就更進不了企業中，因為不缺人阿，這樣年輕人不就薪水更低，然後雖然年紀大的延後退休，問題是年紀大的效率理論上應該會比年紀輕的差，這樣不就又更讓企業效率差，似乎沒有好處，想請教您這個觀念，謝謝。
所以延後退休不是好辦法，我在我第三本書的第一章節提到，事實上，科學進步能否讓人類延長壽命到平均百歲，已經不是重點，關鍵應是「以人類目前的社會體制、經濟運作和生活方式，還未進化到能夠承受人類壽命大幅成長的階段」，人類壽命的延長，超過我們能負荷社會福利的經濟成本
以「存股證」替代「現股」的高效率存股時代來臨了，據統計，過去7年全球重要股市的平均值利率，以台股的4％居全球之首，在全球普遍低息的環境下，台灣是最適合存股的天堂。有鑑於此，元大寶來證券看好未來隱藏上千億元的商機，將於7月31日獨家推出「元大存股證」，提供長期投資者更有效率的投資商品。
元大寶來證券副總黃天仁表示，「存股證」是一項適合長期投資的管道，省錢又省稅，只要現股約一半的資金就可以入手高殖利率股，能100％複製股票漲跌，一張股票約可買二張存股證，大大降低小資族的投資門檻，對於中高資產族群來說，則可以避免課徵股利所得稅及二代健保補充保費的困擾。
「存股證」享有3大確幸：1.倍增股利，創造倍數報酬率、2.長期複利，股利自動再投資、3.精省稅差，股利不再打折等。
因存股證是掛牌交易有價證券，除權息後股利內含於價格，所以免繳股利所得稅及二代健保補充保費，但並非所有股票都適合存股，必須長期穩定獲利及配股的股票，如元大此次優選的十大強檔好股標的之一「中華電」，回溯5年的平均報酬率及現金殖利率，分別為10％及5.6％，再加上存股證約二倍槓桿的效果，同樣資金就能創造倍數報酬，加速達成獲利目標。取其高殖利率股穩健的優勢，去傳統存股獲利速度緩慢的劣勢，進化出高效率存股的全新物種。
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看不懂這新玩意
台灣國內的新玩具先別碰，可以的話，建議開戶海外券商，投資美股ETF最理想
這麼大的字真是—-太—-讚了!
只要投資人手上一手現貨一手現金，那麼一季左右的投資潛力仍然希望無窮
美國的房地產每年要繳一大筆稅,可不是像台灣那麼”好玩”滴!
美國有很多房地產ETF，不一定要投資實體房地產