1991~2004年台灣房地產趨勢和利率關係

房地產飆漲帶給許多台灣人居住生活的壓力,房地產更是近年來的熱門投資產業,事實上,台灣房地產並非沒有慘跌過的歷史

1992年開始,全台灣各地的房地產從多頭行情逐漸轉為空頭行情當時台中市最早出現跌勢緊接著是台北縣直到1995年第三季輪到高雄市下跌台北市1997年第四季才開始驟跌

1994年第四季到2003年第二季,台北市房價指數跌幅約25%

1995年第二季到2003年第四季,高雄市房價指數跌幅超過50%,等於指數腰斬

1992年第四季到2003年第二季,台中市房價指數跌幅約45%,還沒到腰斬程度

1993年第三季到2003年第二季全台房價指數跌幅30%上述縣市都是以2010年縣市未合併前為統計劃分

1991~2004年台灣房地產價格指數  

接著來看當年的歷史利率變化,上面信義房屋房價指數的時間軸,對應下面利率時間軸大約在紅色框框的範圍可以看到1990年到2003年當時的利率持續在下降,一年期利率從約9%下降到2%,圖中可以看到降息趨勢長達十多年但房價也是一路跌直到2002年利率才止跌房價也止跌反漲

1985~2009年台灣銀行定期一年利率走勢

但是1990年以前台灣房地產價格則是非常火熱當時利率遠高於2000年以後的水平甚至1986~1989年還在升息但房地產趨勢始終火熱由此可見利率並非決定房價漲跌趨勢的主因高利率或升息趨勢房價未必就下跌或處於低檔降息或低利率房價也未必上漲或處於高檔

1971~2005年台北市中古屋價格趨勢

1971~2005年台北市預售屋價格趨勢

市場資金是非常嗜血和敏銳的,決定房地產上漲速度的關鍵在於整個總體經濟環境1980~1990年代台灣股市當時從1000點以下直奔12000點當時台灣百業興盛房地產火熱程度甚至不及股市許多行業的經營或投資報酬率都可以高於房地產房地產並非是唯一的游離資金集散地但2008年以後台灣唯一最明顯有穩定利潤的產業就剩房地產業於是市場熱錢通通集中到房地產就算是2010~2011年台幣利率調高了也難以撼動房地產的漲勢因為資金無處疏導只剩房地產這條路地產持有成本低可以穩定收租又有房價升值的可能收益於是在低報酬率的景氣環境中
房地產成為吸金熱門產業

2007~2012年台灣基礎利率

從歷史經驗中,可以觀察到利率高低絕非影響房地產趨勢的主因人口結構利率通貨膨脹、整體產業營運環境,都會有影響人口結構是整條熱錢水管的上游開關可以控制資金的匯集流量利率和通貨膨脹可以改變水管粗細,形成景氣循環變化速度整體產業營運環境可以引導資金往哪個方向流動,如果除了房地產業以外,該環境還有其他有明顯營運利潤的產業,那麼該產業就能適當分擔流進房地產的熱錢,如果只靠提升利率,把水管掐得更緊,但水管依然只有房地產業可以流通,只要水流不停止,房地產業依然會持續上漲,只是上漲速度變慢,但可以想像,把水管掐緊,其他產業可以分到的水流也會減少,台灣的根本問題不在於水太多,而是分配不均,有些產業吸引到大量資金,有些產業卻資金嚴重不足,適當的把資金疏散到其他產業,均衡發展,才是理想作法

台銀歷史利率

http://rate.bot.com.tw/Pages/TWN001/TWN001.aspx

部分歷史房價趨勢圖節錄自以下文件

http://nccuir.lib.nccu.edu.tw/bitstream/140.119/29059/1/288.pdf

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8 Comments

  1. 請問您目前依資料分析,臺灣房價未來仍會緩慢上漲?不會下跌?
    版主回覆:(05/09/2014 05:16:49 PM)
    今年截至4月為止,中港台同步出現房地產價格部分區域走跌的突破,Joe認為東亞房地產出問題的機率蠻高的

  2. 早期台北市房屋有一個指標
    賣不出去的國宅開始有人買就是接近谷底
    現在只能看房仲業一間一間收起來時再來看屋了
    版主回覆:(05/07/2014 01:48:41 AM)
    其實低交易量維持一段長時間以後,價格下跌的機率也是很高的

  3. 政治更影響房價!
    1994~2003 台灣是何光景? 房價如何不跌?
    1994~1995 的台北街頭就如今日的太陽花與核四運動鬧哄哄
    我就是在那時看破 開始辦移民手續的
    接下來幾年是誰當總統? 鎖國了幾年?
    那時台北街頭幾乎看不到一個老外~ 沒人要來台灣!
    看到的老外 都是來教小孩子英文的

  4. 給某樓 ~
    太平洋沒加蓋, 出去了就別回來靠夭! 台灣沒有您會更好, 但有種別搞雙重國籍, 像某演藝圈大哥, 吃台灣罵台灣, 我看老了還是捨不得台灣的健保.
    2008年以後是誰當總統? 鎖進中國了幾年?
    台北街頭幾乎看不到一個老外~ 因為都是中國旅遊團 !
    還要小心會不會隨地拉屎 ~
    版主回覆:(05/07/2014 02:05:38 AM)
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  5. 房價是供需平衡的市場. 我看過好多個有關台灣房價的方析, 就是給不出一個合理的解釋為什麼台灣的房價/收入比如此之高, 房市始終沒有泡沫化. 就在前天我跟一位住在美國年近五十的朋友聊天, 他告訴我, 他爸媽在台灣為他們兄弟妹三人各存了一間房子. That is it. 台灣人太愛這一片土地了. 那深深紮根的意念, 讓生活在這一塊土地上的人們無所動的扛下所有的風險, 不管怎麼樣都要守住家園. 這樣的國家, 這樣的人民, 你怎能不愛呢.

  6. Dear Joe, 雖然租金水平對這幾年買房的人來說,報酬率太低. 但對於租房的人.房租還是往上調了不少..請問是誰在決定租金行情? 為何說跟平均薪資水準有關?如果所有房東”集體”將租金提高到他們約5% 報酬率. 房客不是也只能接受嗎 ? 會不會發生人民連租房也租不起?這樣的情況有可能在一個國家裡發生嗎?

    • 以台灣市場來說的話,我認為房租市場還是有反映自由市場經濟,當然我承認也許多建商或屋主屯大量空屋沒有釋出,這部分得靠政府用稅賦機制來調節才行

  7. 想太多了!台灣人是憨。被財團一直洗腦,一直貸款買房子。
    財團跟政府掛勾,還可以捐中間一小塊地給政府,然後炒周遭的文教、商業區。就像22K一樣,反正買房子可住又可保值這種觀念在老人的腦袋裡根深柢固。我就不信人這麼少,房子在貴個鬼?!

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