陶冬針對中國目前房地產發展的看法

Joe:「當聯準會升息的時候,是中國最大的危險之一。」

瑞信亞洲區首席經濟師陶冬表示,如果在中國有一套以上的房子,請脫手,目前中國投資機會很少,如果有錢,應該去美國買樓。

如果是成功人士,選擇資金出國,美股、美國房地產、日本商業物業,不少全球性大公司的股票估值也合理,寧願被通貨膨脹影響,也要多留現金,估計幾年後可以在中國買到便宜得多的資產,同時關注城鎮化及消費題材下的有盈利門檻的直接投資,三年前我們也許買H股和中國的房子,而今天美元資產他的回報比例可能會好一些,中國房地產有泡沫,並不代表會馬上爆,甚至認為未來一年樓價有進一步上升空間,但現在是出手賣樓的時候,今後3年有現金流才能保命,屆時資產價格會比現在低很多。

瑞信亞洲區首席經濟師陶冬:沒有一個人能夠真正預測哪個是真正的高點,而且一旦高點到了的時候,是沒有成交量的,你想賣也賣不出去,中國房地產估值與國際標竿愈行愈遠,中國房地產泡沫,在一線城市表現為房價過高,在三線城市表現為庫存過大,房地產泡沫,不代表泡沫馬上會破,甚至今後12個月房價有進一步上升的空間,但是當流動性環境由盛轉衰時,房市離見頂不遠了,一旦房價開始下跌,不少城市會出現成交量急跌的現象,那時賣房套現未必容易,今年6月中國人民銀行導演的錢荒,實際上是重大的政策信號,中國的金融去槓桿已經開始,只是市場需要時間才能慢慢體會到,從大的環境來講,中國經濟周期已經差不多到頂了,你要真有錢,應該去美國買樓,但是,目前的流動性,和政治取態來說,短期來說,中國房價還沒有升完。

當聯準會退出量化寬鬆,或者升息的時候,或者中國信用泡沫往下走的時候,這些都對香港帶來衝擊,對於香港樓市,陶冬直言已見頂,現處於量跌價未大跌的第一階段,接下來是量價齊跌的第二階段。

中國靠出口、基建拉動的增長模式,已經差不多走到了盡頭,新的消費拉動的增長模式尚未成型。城鎮化的確是拉動經濟轉型的好故事,然而從政府到百姓,再到市場都將注意力放在如何花錢上,其實真正的障礙在資金來源上,無論土地財政還是國企分紅,利益所在,其進度恐怕比想像的慢,中國的經濟轉型起碼需要若干年,甚至更長時間,而且古今中外,經濟轉型過程中極少有不經歷衰退甚至危機而完成的。

此次經濟轉型,可謂是逆風而行,因為金融去槓桿同時發生,過去十年中國人民銀行在擴張資產負債表、信用膨脹上所為遠超過聯準會、歐洲央行和日本銀行,堪稱QE王,一旦貨幣環境開始收縮,流動性開始下降,貨幣的乘數效自然遞減。這種緩慢收縮未必一開始便對經濟、企業、金融構成衝擊,更像「溫水煮青蛙」的積聚過程。

市場各單位對流動性收縮的敏感度不同,壓力承受能力不同,自救能力也不同,當壓力積聚到一定程度,個別行業、部門(高槓桿的地方融資平台和房地產開發商是兩個最弱環節)可能率先出事,並可能帶來連鎖反應,如此大環境,恐怕對多數人來講都是投資生涯中第一次見到的,可借鑑的經驗不多,目前中國經濟部分部門的長債短借,這是一種十分危險的投資策略,一旦流動性環境逆轉,資金鏈出事是高機率事件,而且由於近年的「金融創新」,中國的信用風險被捆綁在一起,投資風險非常高。

http://big5.soundofhope.org/node/374883
http://news.cnyes.com/Content/20130801/kh9lbco3ck5kf_2.shtml

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