2012年全台房地產交易量極高機率寫下10年新低紀錄



內政部統計資料,2012年累計前10月全國房屋交易量僅27.1萬件,市場預估全年僅約32.7萬件,將創近10年新低,比2003年SARS期間還慘,近20年來,房市僅有4次交易量跌破35萬件,集中在2000年到2003年。最近10年則只有2003年SARS期間不到35萬件,僅34.9萬件。2008年金融海嘯前後交易量仍有37、8萬件,2011年奢侈稅重創房市,但2011年交易量也有36.1萬件水準,雖然2012年最後11月、12月交易熱度略有回升,但包括中信房屋、住商不動產都認為,今年無論如何不可能達到35萬件水準,預估大約只有32.7萬件,勢必寫下10年新低紀錄。

儘管交易量已如此低迷,但是否已到谷底,業界看法仍呈紛歧,有人認為隨景氣趨緩,明年房市應會「價平量緩升」,有些房市專家則認為,政策效應仍在持續擴大,2013年交易量還可能再萎縮3~5%,國內房市交易量最高曾達一年50.8萬件,過去經驗,一般認為40萬件是個重要關卡,低於40萬件就表示房市不是很好,若一年成交量跌破35萬件,則代表房市陷入蕭條低迷。

2012年歷經選情緊繃的總統大選,1、2月交易量急凍至1.8萬件,3月好不容易轉穩,4月又遭證所稅衝擊,接著5月油電雙漲議題發酵,6月後實價登錄、揭露陸續上路,加上整體經濟數據表現不佳,房市交易量因此一路萎靡不振,對於2013年,包括房仲、代銷及建商大多持保守態度,認為交易量應會回升,但不會出現金融海嘯那樣的V型反彈。

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18 Comments

  1. 永慶房仲網比較實價查詢前後市況發現11月全台網路降價屋增加1.3倍,各都會區11月下修幅度都較10月微幅增加,台中
    市開價下修幅度居第一名,11月價格下修14%,雙北市11月價格下修8%,而高雄市11月也下修9%。
    房價公開而因此下跌表示房價超漲否則買方會瘋狂搶購(每次網路標錯價總是秒殺).

  2. 通常網路標錯價是少1個0耶…
    現在房價才只有打個9折 跟本沒感覺
    這跟價格少個0怎麼相比阿
    跟本無感 那可能有瘋狂搶購的情形= =

  3. 如果買方覺得便宜會購買反之則拒買.愈便宜愈搶購反之愈拒買.實價登入後房價下降這一現象說明之前房價是超
    漲.William 您認為房價超跌嗎?

  4. William 您認為房價超跌嗎?
    於 December 17, 2012 10:54 AM 回應
    A:根本無感房價下跌,因為實價登錄前本來買房就能直接殺價1~2成

  5. 請問Joe大
    因應孩子1月要出生了,所以想增加一筆儲蓄
    http://www.fubon.com.tw/life/indemnify_prod/FWG.htm
    朋友說這張美元六年期保單,如果以利率及傭金的角度去看是不錯的值得
    買(這張並不是朋友賣的),
    想請教Joe大,如果以美元的走勢的角度來看,現在買美元保單合適嗎?
    (我這筆儲蓄的想法是六年繳完後,至少放到10年讓他滾存,如果沒有急用
    錢的話,應該會放到孩子18-20歲左右)
    在此先謝謝Joe大^^
    版主回覆:(12/21/2012 03:30:49 AM)
    保險因為內含保險公司和業務佣金,所以必須維持較長的時間這種先決條件下,保險的產品設計才能讓保單價值準備金跟銀行定存相等,如果投資人沒辦法持續存入保險的話,保單的價值根本無法追得上定存,把錢放在沒有靈活彈性的地方,效益未必比較理想,能自己付出一些時間,研究其他海外投資商品,會比把資金放在美元增額終身壽險上更有效率,風險也未必比較高

  6. TO yorke
    你這張如果以利率來看 放滿6年 IRR=1.238%
    放滿10年 IRR=2.188%
    放滿20年 IRR=2.833%
    1.以美元保單來說,其實利率不高,不過現在都差不多,而且這張傭金率不低喔
    2.以保險來看,其身故保險金,前10年沒有甚麼保障成分在(如果是以保障為考量,就不用考慮這張了),就算放20
    年(假設20年後有狀況),IRR=3.226%
    3.以美元走勢來看,妳是繳6年期,只要你有在注意JOE的分析,在一年當中USD相對低點買來先放著付保費,自然有
    避險效果
    所以這張保單唯一優點,就是一定保本,然後比較不會花掉
    如果是我,相同的錢,以這種報酬率,我會放投資等級債,配息再加碼單位數,然後多看JOE的blog,要進要出相對
    比較有依據,當然本金相對會有波動,但如果放個10年,我想應該會有更好的報酬率,個人淺見~

  7. 謝謝Joe大及Eanchen大的回覆與解說
    我是個投資理財的門外漢,
    可說是完全沒有做過投資行為(股票.基金.外匯…等,通通沒有)
    以目前的知識及收入,只能先考慮保守的儲蓄行為
    想說這個美金保單如果放個10年(含)以上,
    利率應該可以比銀行或郵局的定存高,所以考慮它
    目前比較擔心的是美金在10年.甚至20年後,
    會不會一路就是2字頭回不來了呢?
    版主回覆:(12/17/2012 07:07:57 AM)
    匯率超過3年以上的走勢是難以捉摸的,所以不會建議把資金鎖在一個商品上超過3年以上,一個商品漲漲跌跌,周線規模有修正時,修正前是贖回的時機,修正後是加碼的買點
    但保險會讓你失去這些調整機制,保險因為內含保險公司和業務佣金,你必須得投資超過3年以上,甚至更久,才會有效益,大多數的投資人,根本撐不了如此長遠的時間,如果再加上匯率的因素影響,大多數投資人心態連撐過6年的機率都是相對低的,更遑論10年,甚至20年以上,在這數年內會發生什麼事實在很難評估,投資人購買儲蓄險必須真的是閒錢,而且綁年時間千萬不能太長,否則面臨解約的風險往往比預期中的高很多,如果被鎖住資金,你的毅力,在不可能猜測6年後美元漲跌的情況下,依然能撐到10年以上,願意賭這個利率優惠,那麼你才去考慮操作,否則一進場至少6年起跳,中間有任何解約,對你都是不利的,這種保險的設計機制對於大多數投資人來說,非常有誘導力,投資人務必自己多仔細想想

  8. JOE大說的沒錯,既然都來JOE大的Blog了,多看看,有很多寶可以挖的,一定有比增額保單更好的工具來符合你的需求
    的,我也是Joe大的書一本本的K,Blog一篇篇爬文,慢慢才有概念的,感謝Joe大~^^
    btw,這張保單放六年"年複利"才1.238%,比TWD定存1.38%還低ㄋㄟ~~放10年才2.188%,您要花整整
    10年時間放個才比定存高0.808%的保單?

  9. 非常感謝Joe大的指導
    我會再多思考一下自身的需求
    再來決定後續的行為,真的非常甘溫
    另外再冒昧請問Joe大,如果想買基金
    Joe大目前有比較推薦的方向嗎?還有參考書籍?
    版主回覆:(12/17/2012 08:40:59 AM)
    現在很多ETF都可以自行做交易,可以朝這方面著手,美股有許多指數型的ETF,還算是理想的長期投資目標
    交易量夠大的ETF都是可以考慮的操作目標
    http://www.moneydj.com/etf/ec/et305001list.djhtm?order=2&Q=T800100&S=5&X=6&Y=1&EB=7&SS=5&R=100
    然後上網申請海外券商帳戶,交易

  10. 請問Joe大
    美國投資家羅傑斯說過美國會一直印鈔
    而長期投資黃金或實質不動產是可以致富的
    因為會一直通膨
    請問您的看法
    版主回覆:(12/17/2012 01:25:54 PM)
    長期要看多長,我的長期是2季以上,投資效益是10季內

  11. 請問Joe大
    那您會建議現在買房地產嗎
    版主回覆:(12/17/2012 03:17:33 PM)
    美國房地產ok

  12. 請問Joe大
    台灣房價近年來是以倍數在飆漲,自從奢侈稅到實價登錄等抑制房價上漲措施出來後,並沒明顯感受到有
    跌價的現象。請教您什麼時候才會大幅修正呢?(例如跌幅50%),謝謝!!
    版主回覆:(12/17/2012 11:22:39 PM)
    按照南歐,日本的經驗,2025年以前,人口紅利高點過後,60%的跌幅是可預期的,但2014年以前,台灣房地產以交易量下滑為主,房價仍然會高檔盤整的機率較高

  13. 2025?請問joe大這是筆誤嗎?不然的話跟您先前說法時間上差的有點多
    版主回覆:(12/18/2012 02:59:39 PM)
    理想的話,2014,2015跌到2025年,10年跌60~70%差不多,一時都是這個估算週期

  14. 想發發牢騷,最近看房地產猛創新高,台幣也升直,前年賣了房子,就不敢進場,看身邊一些買房的盈收豐富,心中百感交集!為什麼台灣人
    民收入沒增加,景氣也不好,確有錢買房,代款也須要繳阿?真想不透!今天看了(良心房仲的告白)這本書,他說政府不會讓銀行倒,所以
    台灣房產最多跌至30%就會止跌,真的是如此嗎?
    版主回覆:(12/19/2012 01:30:36 PM)
    人口紅利未結束以前,行情看多是正常的,這現象已經維持了至少40年,讓人們幾乎忘了房地產也是會崩盤的,轉折點要等2015年才會到來,請耐心等待吧

  15. JOE
    如果房地產價格上揚是通膨造成,熱錢,還有重點是國家亂印超票引起的,中國大陸也是、台灣也是,那麼就是說明為何大家收入沒增加,房
    產價格猛上揚的原因,如此的話,國家印了如此多的超票,台灣房地產還會有下跌的空間嗎?沒買房著,手上的貨幣好像一直縮水,想不透,
    請joe解惑、謝謝
    版主回覆:(01/17/2013 12:38:46 AM)
    台灣的通貨膨脹比鄰國低許多,流入台灣的熱錢比流出的少,印鈔票其實也比鄰國的規模小,所以台灣的房地產上漲主因不是上述因素,當然不是完全與這些因素無關,只能說那些原因不是主因
    你把資產換成房地產來計算,貨幣價值當然會縮水,但是換成用電子產品來計算,你的資產就膨脹許多拉,換成美股來計算,貨幣縮水更多,似乎不投資美股更虧
    人口紅利還未下滑以前,台灣的房價還不至於大跌,再耐心等等吧,日本和南歐各國也是這樣的

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