央行緊縮貸款,擴大到全台所有房地產


央行6月21號召開第二季理監事會,決議維持利率(重貼現率1.875%)不變,擴大選擇性信用管制範圍,第三波增列「豪宅條款」,不但持續管制大台北房市,也擴大範圍至中南部豪宅,即日起針對台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元、其他地區高於5,000萬元者,貸款成數不得超過六成,且無寬限期(付息不還本的期間),正式將全台豪宅列入房貸管制措施

中央銀行總裁彭淮南表示,相較於一般戶房貸平均成數71%、平均利率1.94%,有銀行對豪宅竟可貸到8成至9.7成、利率低至1.84%,高價住宅風險性高,卻出現貸款成數偏高及利率偏低的現象,有違授信風險控管原則,不利銀行健全經營。

很多人說會買豪宅的人口袋很深,根本不需要貸款,但從銀行提供數據,不只有向銀行貸款,成數還比一般戶更高,顯然與外界認知有落差,有的高價住宅貸款成數高達97%,等於億元的豪宅,只須準備300萬元的自備款,銀行貸款9700萬元,彭淮南直言:「這個數據很離譜,我們也嚇一跳。」

對於有房仲嗆管控豪宅根本沒用,因為會買豪宅的口袋都夠深;彭淮南反問,如果這些人口袋很深,那為什麼要貸這麼高的成數?

彭淮南表示,大台北高房價主因是供需不均,我們不希望炒作,有些人趁著油電雙漲起鬨,說買房可以保值,藉機哄抬房價,若央行沒有任何作為,我敢說台北的房價一定會漲得比現在更快。

對於「低利率會導致高房價」的質疑,彭淮南也回應,根據國際貨幣基金研究結果,兩者並無必然關連,如澳洲、紐西蘭及英國利率都比美國高,但房價漲幅卻也比美國大。

彭淮南指出,歐債危機持續,台灣對歐洲曝險部位不高,但出口已連三個月負成長,累計前五月衰退五%,反觀亞洲主要國家出口仍維持成長,明顯看出台灣所受衝擊較大,所以暫時不升息。

華銀、合庫銀及土地銀行等公股銀行更進一步「加碼」,宣布將全面、部分或是針對第2戶豪宅降至五成,現在在央行通令下,將使所有公民營銀行共同遵循,台銀、一銀及彰銀都表示,目前仍維持貸款成數六成,貸款利率不低於2%的措施,但會依據客戶個別信用狀況及收入等作調整,若條件較差,貸款可能降到四或五成。

中央銀行嚴控土地建築融資,這波盯上鑽法律漏洞的建商,央行最近對銀行專案金檢發展,發現有建商假借個人理財周轉等名義貸款資金,規避央行管制措施,上周特別函令銀行立即改善,限制建商負責人不管用途為何都得附上興建計畫,才能順利籌措到所需資金,以免建商巧立名目向銀行融資養地。

有建商負責人以「非屬投資、興建不動產」名義向銀行申請土建融,並聲稱符合央行免附興建計畫規定,銀行也照辦不誤,央行除要求這些銀行立即改善外,並在上周發函要求銀行注意從寬規定的適用範圍,央行強調,並不是所有自然人都適用去年8月的從寬規定,如果是建商老闆,即使聲稱資金用途不是用來興建住宅,也不能適用。

中央銀行最近盯上房貸壽險業務,央行日前發函規定,只要是位於13個管制區的房屋,因房貸壽險衍生的貸款,也須計入第2戶房貸最高六成上限限制,以防堵投資客藉此規避,這13個地區包括板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區。

銀行業者表示,銀行辦理房貸業務時,會與保險公司合作推出房貸壽險業務,透過壽險保障幫借款人分散風險,萬一借款人發生不幸無法償還貸款時,可藉此由保險給付償還貸款。

舉例來說,房貸500萬元,房貸壽險保費躉繳約20萬元,借款人再以房屋為擔保,向銀行辦理20萬元的10年期貸款,付清保費,再分年攤還貸款本金,一個月約繳不到2,000元。

根據央行訂定的特定地區購屋貸款管制措施,金融機構承作位於台北市及新北市等13個地區的第2戶房貸時,不得有寬限期(只付利息、不還本金的期間),貸款成數最高六成,而且,不能另外以修繕、周轉金或其他貸款名目,額外增加貸款金額,換言之,銀行辦理房貸壽險衍生的貸款金額,必須一併計入房貸上限六成規定計算。

壽險業者表示,此次央行維持利率不變,符合預期,也是現階段最佳的選擇,壽險業倚賴利息收入為生,央行利率政策與壽險業的利息收入息息相關,只要不降息,壽險業的利差損問題就不會擴大,對壽險公司而言是好消息。

金管會表示,遠雄人壽不動產投資及利害關係人交易等多項違規缺失,遠雄人壽與利害關係人合作開發案有未提報董事會重度決議,另外還有取得不動產,卻未經不動產鑑價的情形,遠雄人壽還有辦理電話行銷招攬、訂定的收費作業準則、保險商品說明書、利害關係人歸戶制度資料建檔、分支機構登錄及自行查核等有缺失,處遠雄人壽510萬罰鍰之外,並且限制6個月內不可新增加投資不動產,以及3個月內不得與利害關係人進行授信及其他交易金管會保險局副局長陳開元強調,即使限制屆滿,遠雄人壽還要提改善計畫給金管會核定後,才能夠解除限制。

針對央行政策,建商表示,央行舉措早在預期之中,目前國內房市已回到常態,希望政府對於持續的打房一定要三思,適可而止,央行政策由雙北巿擴及全台,全面緊縮豪宅房貸,令房地產業者急得跳腳,台中巿建築公會理事長張麗莉昨晚表示,政府經濟政策不宜反反覆覆,三年多前,政府看到經濟不佳、房巿低迷,調降遺贈稅,拐了一大批海外台商賣了海外資產回台,如今卻翻臉不認人,關門懲罰,一竿子打翻一船人。

顏炳立預期,豪宅房價打下來後,先會影響周邊中古屋,其後郊區預售巿場房價也將受到衝擊。對於嚴控豪宅貸款由雙北巿,擴及全台,台中七期豪宅首當其衝

代銷公會全聯會理事長黃炯輝說,高雄豪宅房價較低,央行新措施實際影響買主資金調度的情況有限,但整體氛圍不佳,將衝擊買氣,其實自證所稅議題討論以來,巿況已呈現半停頓狀態,全台房巿都慘兮兮了

《住展》雜誌統計7~9月推案狀況,今年第3季北台灣推案量僅845億元,較去年同期1088億元減少22.3%,為近3年低點,雙北市總銷逾50億元的建案僅4個。業者表示,近來房市表現差,使建商減少推案量;學者則認為,市況不明,意味著議價空間也愈高,「議價空間甚至超過3成。」

創意家行銷副總經理何志正表示,近來雙北市房市表現確實較差,加上豪雨、颱風等因素,影響看屋人數,而政策紛亂、市場動向不明,因此建商皆減少推案量,台北市建案亂開價情形依然普遍,過去議價空間僅有2成,但近2~3月高單價產品議價空間甚至超過3成,雖仍有成交百萬元以上的建案,但台北市平均成交價格約70~80萬元,高價的背後,意味著議價空間也愈高。

資料來源
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380e5
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=266973
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=266302
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=265560
http://www.libertytimes.com.tw/2012/new/jun/22/today-t2.htm?Slots=T
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380ec
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380e7
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120622/34317067
http://ppt.cc/N-26

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23 Comments

  1. 感謝joe 提供重點資訊
    版主回覆:(06/23/2012 03:38:45 PM)
    快一點的話2013年第一季,持有大量房地產者應該減少持有比例,目前國外房地產崩盤徵兆陸續在台灣實現了

  2. 我每次在電視上看到田x權跟嚴x立在電視上講得口沫橫飛, 都覺得很好笑~
    雨下到妝都卸了當然只能拼命補妝, 我倒要看是雨下得快還是他們的妝補的快!

  3. joe請教您
    若是台灣房地產崩盤了,台幣會大幅貶值嗎 ?
    持有現金的人該如何因應呢 ?
    謝謝您!
    版主回覆:(06/22/2012 08:35:54 AM)
    保守的人持有台幣和美元雙貨幣度明年寒冬

  4. To 4樓:
    目前臺灣的中央銀行只是在虛張聲勢,緊縮貸款不怎麼痛。
    會痛的絕招是對自住外的房地產課重稅並與升息雙管齊下。
    不過由於臺灣「銀行不能倒」的畸形政策,課稅升息兩者?
    要使用的機率微乎其微,因此,參照日本過去的前車之鑑。
    臺幣大幅貶值的機率很高。關於因應方法,本人提供三點:
    一、持有現金:注意,這裡指的是臺幣港幣人民幣以外的?
    體質較好的外國實體貨幣,在臺幣大幅貶值時銀行可能收。
    而且能避免存簿蓋個章之後,一堆錢「沒有啦!」的狀況。
    行有餘力,請至國外的銀行開戶,把部份的資金移轉避險。
    二、購買物資:為了避免持有「現金」卻擋不住通貨膨脹?
    儲水、儲糧之外,可添購風力發電機或是購買汽油發電機。
    三、轉進外國:如果「現金」量足夠應該不會問這個問題。
    版主回覆:(06/22/2012 12:07:22 PM)
    央行希望的是房地產緩和下滑,而非快速崩盤,這樣才能把全民傷害降到最低

  5. Richard大哥:——參照日本過去的前車之鑑。臺幣大幅貶值的機率很高。——–
    無意冒犯,可是日幣不是一直升值嗎?

  6. To 6樓:
    早安。您提問的問題非常有水準喔!以下,是本人的回應。
    問題的根源其實是“參照日本過去的前車之鑑”與下一句。
    “臺幣大幅貶值的機率很高”,中間沒有詳細解釋的內容。
    的確,就本人所知,一九八五至今,日幣對臺幣持續升值。
    日幣對臺幣持續升值,也就是臺幣對日幣持續貶值。以此。
    您的問題癥結點或許是:「日本的房地產崩潰好一陣子。」
    「日幣依然對臺幣持續升值,照道理說臺幣不會太差吧。」
    但臺幣真的有甚麼本錢升值嗎?請見臺日雙邊的“參照”:
    一、日本(前車)
    (一)日本央行利率由1987年2.5%連續升息至1990年的6.0%。
    接著房地產就爆了!所以後來才有連續降息擦屁股的動作。
    (二)日本在1997年至1999年有一波金融機構關門倒閉風潮。
    二、臺灣(之鑑)
    (一)彭淮南說:「……所受衝擊較大,所以暫時不升息。」
    (二)馬英九說:「有存款的人都知道,臺灣沒有銀行倒。」
    由此可知,升值加升息對於房地產而言,如同被核彈攻擊。
    依照目前臺灣房地產的病態,不升息加上貶值屬合理判斷。
    總統馬英九曾特別強調:「三年負債一兆是建設留子孫!」
    其實不只是總統說的「建設」,還包括房地產的「建設」。
    在銀行不倒央行不升息的前提下,讓臺幣貶一貶延緩壓力?
    這下子您看懂了沒?只要看懂了,就會爆出鄉土問候語了!

  7. 感謝joe的資料~
    這真是德~政~
    央行緊縮貸款重點在<<即日起針對台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬
    元、其他地區高於5,000萬元者,貸款成數不得超過六成,且無寬限期(付息不還本
    的期間),正式將全台豪宅列入房貸管制措施>>
    <<有的高價住宅貸款成數高達97%,等於億元的豪宅,只須準備300萬元的自備款,
    銀行貸款9700萬元,彭淮南直言:「這個數據很離譜,我們也嚇一跳。」>>
    唉~
    我真的聞到掏空銀行的氣息
    多少逃到國外的大戶
    當年連結銀行抵押銀行高估的不動產
    最後債留台灣
    這些炒高又讓銀行高估的不動產貸款
    最後走到頂點必然往下墬落
    倒楣的還是銀行
    台灣當下壽險吸金太多
    製造獲利假象
    a壽險賣<天價>土地給b壽險
    c壽險又創天價買下b壽險的養地
    如是<製造獲利假象>
    以最懶惰的方法在<少數壽險公司>之間製造<假獲利>
    滿足壽險的客戶
    更自肥壽險公司股票
    如是泡沫總有破滅的一天
    真感謝彭淮南先生
    希望
    台灣多一些似彭淮南先生的政務官~~~

  8. Richard大哥:感謝您回答,小弟真的搞不懂國際匯率變化,還得請教您跟JOE大:
    ————一、日本(前車)
    (一)日本央行利率由1987年2.5%連續升息至1990年的6.0%。
    接著房地產就爆了!所以後來才有連續降息擦屁股的動作。
    (二)日本在1997年至1999年有一波金融機構關門倒閉風潮。————
    您上述日本的狀況,台灣在股市上12000時也經歷過,當時銀行利率升達13%,房地產崩盤,銀行也有一堆壞帳,很多銀
    行農會也要倒了,之後才促成金融整併,因此現在政府不會升息是有前車之鑑的!
    小弟不明白的昰,日幣兌美元無視經濟好壞一路升值,真的太奇怪太奇怪,也許台幣也會這麼奇怪這麼奇怪喔!

  9. 請教JOE
    為何外資還是看好台灣房地產呢?(http://news.chinatimes.com/focus/11050106/122012062500098.html)豐泰160億銀彈 來台獵商辦
    版主回覆:(06/22/2012 12:48:18 PM)
    外資也常常這樣看台股阿,你有把握的話可以跟進,這是不能說的秘密

  10. To:11樓
    外資往往說的與做的是相反的 ,看好台灣房地產只是煙霧彈 ,要不然龐大的資金要如何撤退啊 !?

  11. To 10樓:
    午安。您不明白:「日幣兌美元無視經濟好壞一路升值。」
    那看來您也不明白:「臺幣對日幣無視經濟好壞一路貶。」
    不過人總有不明白的時候,像前幾個月臺幣也讓人不明白。
    本人也覺得臺幣竟然會有這麼奇怪的時候?但這不是重點。
    重點是,如果您去分析臺灣過去十年的每日通貨數與匯率。
    您可能有打電話的衝動想問候彭淮南先生:「奇怪耶你!」
    話說回來,本人來談談馬英九快Hold不住的八卦好了。
    他之前曾說過:「有存款的人都知道,臺灣沒有銀行倒。」
    不過呢?澳盛銀行北部的四間分行六月底就:「沒有啦!」
    其它大小銀行出現類似問題的機率亦大增。以此回顧歷史:
    「64不平反,633出來。633跳票?615下臺!」
    銀行之所以:「沒有啦!」不保證與證所稅最終方案無關?
    但絕對與疫苗無關。那接下來那隻撈錢黑手又將伸往何處?
    這點您在投資之前必須要明白,畢竟:「銀彈已經上膛。」
    如果不小心操作的話,「會賠得很難看!」以上僅供參考。
    版主回覆:(06/25/2012 01:29:44 AM)
    台幣和日幣的走勢反映全球經濟並不奇怪,會疑惑的是不了解的人,或者了解錯方向的人

  12. 五月份的購置住宅貸款又增加了,看來不怕死的還真多…
    版主回覆:(06/25/2012 05:34:39 AM)
    數據溫和增加是正常的,因為償還貸款的人數和量暫時都還是逐漸增加的,這數據只要沒有大幅成長就不會改變房地產停滯成長的走勢

  13. 房地產高檔量縮 ,理應下跌啊 ?
    可是這麼久了價格還是高高在上
    難道是屋主看好後市一片大好 ,全面惜售嗎 ?
    版主回覆:(06/26/2012 03:41:28 PM)
    房地產是變化周期較長的產業,得耐心等等
    央行說明,5月房貸餘額持續上揚,主要是公股銀行承做青年安心成家政府房貸共130餘億元所致,自住客居多,前2年年增率一次都上升約5%,目前的年增率稍稍增加0.15%,不代表房市有大幅增溫的情況,只是正常震盪

  14. 無論1980日本台灣房市崩盤,2007年美國房市崩盤,都一定伴隨著利率升高,目前利率還這麼低,甚至因為房子漲價,讓
    投資客能重新貸款拿到更多低率資金,房地產崩盤應該不是現在!
    我想JOE要強調的昰:以台灣的人口紅利,這一次崩盤,就會跟日本一般,"回不去了"
    版主回覆:(06/27/2012 06:41:50 AM)
    投資客可以看好台灣和世界各國與眾不同,投資看法因人而異,我只是表達我的看法

  15. 歐債危機持續蔓延著, 在全球寬鬆的貨幣政策之下, 期待台灣房地產崩盤似乎還有得等。
    版主回覆:(06/27/2012 06:40:02 AM)
    台灣的人口紅利還是在的,2014年才會逐漸消失,現在不過是2012年年中而已

  16. 想請教joe大一個問題,就是未來台灣房地產如果崩盤,是指說像台北、新北、林口、台中等被炒作的地區,
    還是指所有台灣地區呢?會問這個問題是因為,我最近打算買人生中的第一間房(30歲了),地點是在彰化市
    區,現在彰化這邊1棟新的透天大概1千萬左右,不知道現在購買適不適合?萬一未來跌價,多久後會跌呢?有
    跌15%以上的可能嗎?問題很多,懇請joe大不另賜教,謝謝。
    版主回覆:(06/27/2012 06:42:45 AM)
    能跌20%的話,會造成更多建商資金緊迫斷頭,釋放出更多案件,這樣才會跌到50~70%的狀態,討論房地產我只用全國整體狀態來分析,不討論各地區

  17. 這兩天政府國有土地釋出的利多,會改變這趨勢嗎?還是讓崩盤的時間延後一些? 我看華固的營收衰退的很嚴重 ,這兩天
    股票幾乎都快要漲停
    說道島國的房地產 ,那一天谷哥了一下,都柏林比高檔跌了60% ,台灣應該也會這樣吧?
    版主回覆:(06/30/2012 08:54:09 PM)
    原本預期的最快2014年房地產崩盤趨勢不變

  18. Joe, 雖然您預期最快2014年房地產崩盤,但今年下半年應該就會開始緩慢下跌,開始走長空吧!尤其2013上半年應
    該會有明顯的下跌幅度,2014年應是主跌段的開始,您覺得呢?
    版主回覆:(08/17/2012 07:48:16 AM)
    2013年上半年難以上漲,能否出現30%以上的跌勢,要看美國的經濟收縮的程度

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