現階段買房應該三思而後行

近年來越來越多研究者和分析師使用「人口紅利」的概念,來分析房地產價格循環的可能變化,2011年8月我曾在「從人口結構看台灣房地產興衰」 這篇文章,透過人口結構、利率、通貨膨脹的相對關係,來說明房地產的漲跌循環很高比重會受到人口紅利的影響,當時我判斷2012〜2014年是台灣人口紅 利的持平巔峰,一旦台灣失去人口紅利的掩護,應該注意觀察利率和通膨率的關係,房地產空頭很可能會在利率高於通膨環境出現時,悄悄展開,2013〜 2014年台灣就出現利率高於通膨的環境,2014年人口紅利從高點往下降,很剛好的,台灣房地產從最高價的台北地區到其他五個主要城市,房價都下跌,如 果台灣未來人口結構持續惡化,那麼房價持續下跌機率相當高,理想情況是維持盤整格局,易跌難漲。

20120101〜20150901台灣通貨膨脹和利率

資料來源:信義房屋

從美日到歐洲都可以觀察到,大型經濟體進入人口負債結構以後,經濟成長力大不如前,或出現大規模金融危機,不過美歐因受惠大量移民緩和了人口負債結 構,部分地區甚至還延長人口紅利,日本則因保守的移民政策,早已進入人口長年負成長,嚴重衝擊民間消費成長力,國家長期面臨通貨緊縮風險,因沒有穩定的人 口成長,消費力不足,如果市場供給維持穩定,按照供需原則概念,物價下跌難以避免。

2014年台灣人口扶養比結構

資料來源:行政院國家發展委員會

2015年是台灣人口扶養負擔最輕的一年,之後台灣長年的扶養比重會越來越高,鄰國中國、南韓、香港、日本也都進入扶養比重持續攀升時期,進入這個 階段,通常每個家庭的消費成長爆發力大不如前,不過後續更難熬的是人口負成長時期,通常發生在人口負債結構後數年,日本自從1990年人口勞動力高峰過 後,經過21年進入人口減少時期,房地產長年需求低迷,但台灣只花了7年時間,2021年就會從人口巔峰往下降,除非有大量移民湧入,否則台灣未來人口最 高大約落在2356萬人,此後每況愈下。

人口負成長對於房地產業來說,等於是需求面的大利空,除非外國資金大量湧入購房,也就是所謂的外來需求,不過如果房地產業低迷,沒有上漲套利空間, 外來需求又怎會想進來台灣?除非台灣房地產品牌魅力夠高,可以和美國紐約、洛杉磯、英國倫敦、法國巴黎、日本東京、德國柏林等著名大都市媲美,否則要吸引 國際需求支撐房價的難度相當高。

很多人以為,台灣人口負成長時間還很遙遠,其實不然,根據台灣國家發展委員會的估算,2021年就會從人口最高點開始進入人口負成長,只剩不到5年的光景,而現階段房地產市場的交易量顯示,台灣房地產正進入十多年來最低迷的狀況,下跌和盤整打底最樂觀得花3年以上時間,對投資人或自住者來說,考慮稅務、行政、佣金等成本,很可能要等5年才能讓價格與成本打平,所以現階段要進場購屋者,其實可以等2021年以後再購屋,因為最近5年內購屋或買房投資,很高機率賺不到錢,所以沒有必要提前進場。

真的有實際需求,不妨先考慮租屋,等2021年人口負成長後,再來觀望局勢,如果到時候房地產市場氣氛有好轉跡象,再買屋也不遲, 畢竟買房可不是小錢,北台灣過去一年房價修正至少6%,以總價500萬案件為例,等於便宜30萬,不管人口負債結構是否真的對房地產造成負面影響,或房地 產自然進入空頭循環,眼下房地產進入空頭趨勢是事實,房價越高,修正越多,對於購屋者來說,荷包也越省,購屋者購房之前,最好三思再後行。
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000066840&p=2