投資人太樂觀了,美國再不升息,小心房價飆過頭

經歷6月下旬的英國脫歐公投後,全球股市從大跌中快速站起來,原本就相對強勢的股市快速反彈,美股一周內回到起跌點,台股也快速彈升到公投前價位, 本來應該是受災區的英國股市,股市彈升到2015年9月以來相對高點,歐股、日股、陸股雖沒有理想的表現,但也沒有再度破底,氣氛顯然比2016年第一季 的低迷股災好一些。

為何英國脫歐議題沒有造成更大規模的股災?主因在於資本市場已普遍預期,歐洲央行、日本央行、英國央行會在7月先後推出擴大QE規模的寬鬆貨幣政策,預先 替可能變糟的經濟打預防針,尤其是日本和英國,前者是整個經濟成長結構相當不穩定,後者是因應英國退出歐盟後,可能遭逢產業結構和出口貿易受到嚴重劇變, 歐央本來就會持續擴大QE,所以再度擴大QE規模並不意外,甚至中國也可能參與這場遊戲,執行回購政策拉抬製造業的復甦速度。

主要央行都在寬鬆貨幣政策,美國聯準會(Fed)自然不會刻意和大家唱反調,所以美元升息政策最快也要9月21日才會執行,既然全球主要央行都會維持相當寬鬆的貨幣政策,那麼證券市場自然相當樂觀,尤其是經濟復甦最快速的美股,幾乎蓄勢待發,隨時可以挑戰歷史新高。

對於大部分國家來說,股市長時間來看會追蹤實體經濟發展,當經濟成長樂觀時,如果股市低迷,那不用過於擔心,因為低於市場應有價值的股市,會因為有套利空 間而逐漸趕上經濟成長,股市具備潛在上升動力,用著名投資大師科斯托蘭尼(Kostolany)書中描述過的典型案例來描述,實體經濟是「人」,股市是 「狗」,有時狗會領先跑在人的前面,也許不久又落後在人之後,但狗最終還是會回到人的身邊。

全球股市在2016年第一季暴跌後,這是明顯的狗落後於人之後,長線布局的投資人要做的事就是,在價格低於市場應有價值時,站在人的位置,等狗追上來,但 全球股市短線如果反彈強勁,不是因為實體經濟快速成長,而是因為預期各國央行會帶來寬鬆貨幣政策的利多訊息,投資人就要擔心狗可能超前人的位置,這時投資 就要保守些,靜待狗再度落後人時,伺機進場,因為沒有實體經濟和企業營運獲利條件支持,股市短期上漲未必是樂觀的,當股市價格高於市場應有價值時,股市終 究會出現修正,如果股市持續維持高漲,甚至會引發資產泡沫,最終還是會帶來大規模修正,然後傷害實體經濟。

200601〜201604美國房地產價格指數

資料來源http://www.tradingeconomics.com

200801〜201605美國核心通貨膨脹

資料來源http://www.tradingeconomics.com

實際評估美國的經濟數據,美國房地產價格已逐漸回升,距離2006年歷史高點不到10%,核心通貨膨脹已揚升到2%以上,美國初領失業救濟金人數也來到 1980年以來最低水平,回顧2007年的美元利率是5.25%,但2016年美元利率只有0.5%,這樣的低利率水平,從資產價值角度來看,其實很容易 創造資產泡沫的環境。

2001Q1〜2016Q1美國S&P500企業每股獲利

資料來源https://www.jpmorganfunds.com

美國企業的營運獲利,最快要2016年下半年才會回到較樂觀的表現,但美股在7月初仍然維持相當強勢,Fed則是因為國際因素無法升息,加上美國相對強勢的經濟表現,美股在全球呈現火力Number 1的高價位,股價高漲,房價也相對高檔,但Fed卻只能維持低利率,在經濟正向成長的環境,維持極度寬鬆的貨幣政策,這無疑是醞釀美國新一波金融泡沫的風險,在升息壓力下,美股仍然可以上漲,那是強勢經濟成長的支持,但不升息讓市場預期美股上漲,這並不是好現象,今年Fed最好還是維持至少一次的升息,否則歐巴馬努力8年來的美國復甦榮景,恐怕會在下一任美國總統任內提前結束。
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000065827&p=0

遲不升息,美國房產泡沫化危機再現?

2006年是美國房地產價格的巔峰,次級房貸爆發後,美國房地產價格一度重挫超過三分之一,一直到2012年才觸底反彈;但到2016年這僅僅四年多的時 間裡,美國房地產價格已經反彈到距離歷史高點約10%的價差了。雖然2008年的次級房貸傷害美國經濟甚鉅,締造出全球近70年來最大蕭條,但是美國人對 房地產的需求,依然默默卻也急速地再次推升房地產價格。

但值得注意的是,低利率是相當適合房地產泡沫醞釀的金融環境,而2006年的美元基礎利率高達5.25%,2016年的美元利率卻僅有0.5%。

美國不動產協會(NAR)在今年(2016)公佈的房地產數據中,簽約待過戶成屋銷售指數在2016年5月出現下滑,部分地區的新屋開工數量亦往下掉,市場認為美國房地產可能開始降溫了,但從更多數據來看,其實美國房地產很可能正在蓄勢待發。

資料來源/Trading Economics;作者製圖

美國新屋開工數量在2011年落底以後,雖然已經從谷底復甦140%的數量,但是美國新屋開工的數量仍然低於1990年來的平均水準——新屋開工的數據沒有大幅成長,不是因為美國人不買房,而是找不到足夠的工人蓋新房。

美國在金融海嘯期間失去了的220萬工人,大約只回來了一半,建築工人的數量不足,影響了新屋開工的進展,美國建商遲遲不敢擴大投資。但是隨著美國人口成 長,加上海外移民數量越來越多,市場的消費需求並沒有下降,較少的新屋開工無法跟上市場的需求,當需求成長速度大於供給成長速度,結果就是美國新屋價格的 中位數不斷攀升。同時,新屋價格攀升卻又供給不足,於是房地產消費族群只好湧向成屋市場。

資料來源/Trading Economics;作者製圖

資料來源/FRED;作者製圖

資料來源/Stock ai:投資級經濟指標使用指南;作者製圖

另一方面,美國租屋的空屋率已經下降到1990年代以來的相對低點,不難看出美國居民對住宅房地產的需求旺盛,即使買不起房地產,為了有容身之所,租屋也無法避免,成屋市場的庫存量在近年因此維持相對低檔。

金融海嘯時期的高空屋率,在短短數年內極速降到20多年來的相對低點,主要是美國建商經歷超過六年的房地產蕭條期,即使房地產業因市場需求復甦了,建商還是不敢冒險擴大投資和建設,時間遞延效應導致後續的住宅供給不足,於是我們再次看到購屋者轉往成屋市場。

美國房地產的供給銷售比,近年來持續維持在相對低檔區,隨著美國經濟逐漸復甦,更多移民湧入美國,這些都會持續支撐對住房需求的熱度,這意味著,美國房地產在未來數年內,很高的機率會持續呈現上漲趨勢,甚至是不斷地創歷史新高。

資料來源/FRED;作者製圖

資料來源/Stock ai:投資級經濟指標使用指南;作者製圖

資料來源/Stock ai:投資級經濟指標使用指南;作者製圖

然而,能夠對房地產炒作提前產生抑制效果的美元利率,仍然維持在相當低的水平,如文章開頭所提的,2016年僅有0.5%。美元利率會如此之低在於美國聯準會在去年12月升息後,受到國際因素不斷的干擾,遲遲無法再度啟動升息的貨幣政策。

近年全球主要已開發國家和大型經濟體(扣除美國),其經濟成長都相當緩慢,通貨膨脹程度也接近非常低的水平,全球貨幣政策因而呈現美國一枝獨秀的緊縮貨 幣,大部分國家則是維持低利率或是寬鬆貨幣政策。當美國聯準會一展現升息預期的態度,全球金融立刻出現大動盪,聯準會因此被迫延後升息。

從今年初全球股市大跌,到年中的英國脫歐公投,市場普遍預估,美國聯準會在2016年的升息機會,只剩一次,甚至是不升息了。

這對美國房地產來說,無疑是個利多的機會。房地產價格很高機率還是會受到需求因素而上漲,當市場預期美國房地產價格必漲的氣氛再度匯集,勢必會引起更多投 資人的買盤進場,預期上漲心理帶動實質需求,實質需求又進一步推升房地產價格——聯準會升息速度慢,房價漲的快,買房成為高勝率的投資途徑——這,就是造 成2006年美國房地產價格泡沫的主因之一。

如今這樣的市場預期又蠢蠢欲動,如果美國聯準會等到房地產泡沫雛形出現後,才打算升息壓制房價,這樣恐怕難以抵擋房地產泡沫進一步擴大;最有效的做法還是在人們對房價必漲的預期心理出現以前,就透過升息壓制。

美國的房地產業如果再度出現問題,屆時全球經濟恐怕又得大動盪,近年來各國央行持續性的寬鬆貨幣政策救經濟,很可能也會因此付諸流水。拯救經濟,時機很重要,抑制景氣過熱,時機更重要,因為過熱的背後,往往就是接著衰退。

文章來源
http://global.udn.com/global_vision/story/8663/1823004