美國房地產REITs具備長線投資價值

有讀者來信詢問我關於研究報告的內容,這些報告是用來提醒我的客戶和學員,關於即時性的投資訊息,或者我認為某些商品長遠來看具備投資價值,可以提前布局,如果有疑似空頭的訊息,可能適時提醒投資人,少數讀者知道,美國房地產業是我近年來持續追蹤的重點,我擷取一份報告的內容,把數據更新到最新日期,重新分析解讀,希望對各位讀者有幫助。

2004〜2014年美國整體貸款狀況

2003Q1~2014Q2美國民間貸款結構

根據目前美國的經濟成長情況來判斷,美國目前民間債務結構是相當健康的,房地產貸款的部分終於完全止跌了,2015年Q2升息過後,美國購屋貸款的總額會正式進入正成長的趨勢,破產和溺水屋的情況已經明顯降溫,美國REITs市場在景氣好轉以後,未來也會跟著受益。

200407~201408美國中古屋銷售  200407~201408美國新屋銷售

從美國中古屋或新屋的銷售情況來看,雖然已經是最近六年來相對理想的情況,但美國民眾購屋的情況依然不夠熱絡,當然情況最遭的2011年已經過去,未來會慢慢復甦,只是速度還是相當緩慢,主要原因是美國大多數民眾的收入還不足以負擔購屋,需要更多時間,才有足夠儲蓄,另外,2015年美國民間企業會逐漸擴大增加薪資,只要有穩定加薪,購屋市場就會越來越熱絡,從新屋市場的銷售數量和歷史軌跡來看,目前美國房地產才剛開始進行新的繁榮之路,2014年8月的新屋銷售不過50萬棟,並不是非常火熱的數據,房地產復甦還在起步階段。

2004Q4~2014Q2美國實質民間住宅固定投資

在資本主義和商業利潤橫行的美國,當地建商對市場情緒非常敏感,2014年第一季,天氣嚴寒,房地產買賣市場冷淡,美國的住宅投資再度下降,因為美國房地產已經低迷數年,只要一有風吹草動,建商們立刻會緊縮來對待,規避風險,但只要景氣一好轉,又會回頭增加投資,2014年第二季以後,民間住宅的固定投資會繼續回到成長的趨勢。

2003~2014年美國全國人口數量變化

而且美國總人口是持續在增加的,2014年大約有3.17億人口,和2006年房地產市場巔峰相比,人口增加了1%以上,基本的民生住宿肯定是必須的,對於買不起房地產的美國民眾來說,租屋會是更好的選擇,稅務負擔也比較輕,只要確保承租者能順利付出租金,租屋市場在美國景氣繁榮期間,都會呈現穩定成長的趨勢。

200701~201408美國居民租屋租金價格變化

美國租屋市場的租金持續在攀升,美國租屋市場是透明公開的,這是供需原則所造成的租金上升,建商不敢增建太多新屋,民眾能購屋的數量增加不夠快,或者不敢購屋,大量人口湧入租屋市場,造成租金上揚,2011年市美國房地產業最糟的時刻,租屋成本指數停滯成長至少一年以上,直到2011年才又開始成長。

2008Q3~2014Q1年美國租屋市場空屋率

美國租屋市場空屋率持續下降,2014年是近年來低點,租屋供不應求,扣除太老舊或治安太差而不能居住的空屋,租屋率還會更低,不過房屋有租出去才能有租金收益,所以房客的收入是很重要的,有穩定的收入,租金才能收得更多。

2003Q2~2014Q2美國租屋者收入情況

美國政府統計,承租者的收入穩定成長,這意味著,房客對於租金溫和上升是可以接受的,不過薪資成長速度如果太快,租金又上漲,那麼租屋者可能會改為購屋,這樣對租屋市場未必有利,但對拉抬房價有利,投資房地產依然是勝率較高的投資。

20141009NAV

現階段的情況來看,美國經濟處於要結束復甦時期,進入擴張時期的轉折點,這段時期仍然是租屋市場的投資時期,從租屋市場的比較價位NAV水平來看,目前NAV大約折價-4.3%,1990年以來的平均水平是溢價3.1%,像2009年最低是折價超過40%,白話來說,現在進場租屋市場,算是打折了4.3%,但是以過去的歷史水平來看,平均溢價3.1%,如果投資人看好未來房價和租金都會漲更高,那麼投資VNQ長遠來看會是理想選擇,因為房價漲了會反映在股票淨值,租金收益會以股利的方式呈現,算是景氣擴張的投資產投資目標之一。

Vanguard不動產投資信託ETF〈VNQ〉

20141015VNQ

至於REM這檔ETF,透過短期借貸,投資比較長期的Mortgage Reit,利差是主要獲利來源,但隨著升息的環境到來,就得評估長期的貸款投資回報,能否高於借貸成本上升,如果貸款投資回報趕不上借貸成本上升,那就會考慮轉換產品,不過要觀察出這個情況,通常也要升息過後半年,投資人很可能得面臨相當大的投資壓力。

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34 Comments

  1. 請教joe大,看好美國的房地產復甦,除了文章提到的REM與VNQ之外,ITB、XHB及IYR是否也是可以考慮的標的呢?? 謝謝

    • 這是我文章開頭說擷取段落的原因,這篇報告只有一部分,ITB、XHB的進場時機得另外分析,IYR無所謂,反正是長線布局

  2. Joe大:
    請問能源真的會跌到75元嗎?能源下跌不是有利經濟成長嗎?為何還會拖累股市呢?不過如此一來.CPI是不是又會下降呢?

    • 能源和貴金屬都是反映美元走強,股市則是反映美元升息,通貨膨脹得靠薪資成長才有機會帶動

    • 未來半年內很高機率會利空罩頂,美股也會大震盪盤整,直到升息,但我描述的房地產投資是長線趨勢,而非短線變化,短線悲觀些,長線樂觀些

  3. 加碼美股得耐心等待半年
    ——————————————
    哈!那我太早出手了.還好只小買1萬美金.

  4. 加碼美股得耐心等待半年

    現在可能已經跌掉一半
    還要等半年..意思是這半年會反覆震盪
    空頭走勢直到低跌出現嗎?謝謝

  5. 半年內全球資本市場都會反映美元升息,美股的跌勢主因就在於美元升息
    —————————————————————
    可是前陣子美國不是有說如果經濟延緩.就會延後升息嗎?

  6. 如果未來三至五年美股是多頭市場,現在跌深為何不買? 如果是空頭市場,跌再深也不能買. 今天美股各大盤ETF都爆大量,值得深思.

    • 因為大多數投資人沒有耐心,持股比例太高,震盪太大的話,一季內,這些投資人就會被震盪造成的心理壓力洗出場,等到修正完畢,屆時心力憔悴,無力再戰

  7. joe大,要如何才能成為您的學員呢?我必需具備怎樣的資格呢?因為之前有一次報名您的課程,我好像沒被錄取,謝謝您的回覆..

  8. Joe:
    依照過去2次(1994+2005)歷史經驗. 當市場升息時.股市回檔約9-12%. 目前看來已經接近這個目標了.今天應是反應依波拉病毒吧!美國期指跌的可真猛啊!好多分析師都說空頭來了.連蔡X老師也加入看空行列(以前常上57金錢爆的那位技術派分析師.)

    • 我沒有看很空阿,我認為是大震盪盤整,美股跌越深,我越樂觀,買起來有折扣,很不錯啊

  9. Hi Joe

    能不能請問您 , 像REM這檔ETF的操作模式是如何呢?

    1.以目前到明年升息前 ,是不是就可以慢慢開始布局,
    (2007高點約50,目前才12)

    2.在升息前,是不是就要完成建立滿倉的部位

    3.到您認為可以獲利了結的時間波,大概是抓幾年呢?
    漲幅的預估,您的看法可以到2007年高點的多少%呢?

    謝謝!

      • Hi Joe
        抱歉 , 問得太直白!

        我做了一些功課,大致整理如下 :
        1.REM : 以今年配息率來看應該有到10~12%左右, 扣掉稅30%後還有約7~8%;並且是連續3年都有這樣的殖利率水準 ; REITS的波動沒這麼大 , 所以長期持有它 , 可當殖利率概念股 ;

        2.而目前美國房地產算是在低檔區 , 長期持有並等待 , 除了可以在持有期間獲得高配息外 , 未來美國房地產若大幅上漲 , REM也有大漲的可能 , 可獲得資本利得的收益

        3.另外 , REITS的經理費跟保管費都已經內扣了, 所以不用再另外負擔長期持有的額外成本

        4.持有時間可以很長 , 甚至到美國出現房地產泡沫 ?

        以上整理與想法 , 不知對或錯,還請Joe不吝幫我解惑指導 , 謝謝您!

  10. 請問Joe大
    您提到:
    「REM這檔ETF,未來經過美元升息過後,出借資金的效益可望打底上揚」,您指的是美元升息以後,美國長短期利差會上升,讓REM出借資金的利差上升嗎?

  11. JOE大您好,
    REM近半年來大跌約25%,
    請問您有無分析過是何原因?
    是否是油價崩盤導致通膨預期降低,連帶長債利率跟著下降的原因呢?
    請不吝賜教,感謝您的回覆。

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