美國年輕人買房難，症結卻不是沒錢

買房難，似乎是全球性的難題。

房地美（Freddie Mac，即聯邦住宅貸款抵押公司）二月發佈報告探討了這個問題。他們指出，千禧一代購買的房屋數量少於之前時代的年輕人。當今美國住房市場最重要的基礎是缺乏待售房屋。這種短缺已被確定為年輕人購買他們的第一套房屋的重要障礙。

從另外一個角度來看，是誰住在千禧一代原本可能購買的家中呢？

房地美的調查指出，1931年以後出生的老年人在家中待的時間更長，因此該群體的住房擁有率相對於之前的群體更高。也就是說，美國的老年人不像從前選擇轉售房屋，而是一直待在家裏。

他們估計，這一趨勢使2018年美國房地產市場中少了160萬套房屋，這相當於一年新建房屋的典型供應量。而他們12月的報告指出，現在美國房屋缺口約為250萬套。

房地美研究人員認為，由於老年人對房屋所有權的額外需求，這增加了購房相對於租房的成本，使年輕人更偏愛租房。新建築的短缺給房價和租金同時帶來了上行壓力，因此美國需解決生產新住房供應障礙，以滿足長期住房需求。

美國老年人住房擁有率升高

為什麼美國1930年代出生的老年人住房擁有率更高呢？房地美認為，這種模式可以通過幾個關鍵因素來解釋，比如現在的老年人更健康，並擁有更高的教育水平。另外，科技進步使他們可以在家裏接受遠程治療，而不必住院。

下圖顯示了67至85歲的老年人的住房擁有率的兩組數據。藍線代表的是在1931年至1941年美國經濟不景氣時期出生的房主，但他們在一生中都享有美國經濟相對強健的優勢。綠線代表的是出生在1930年前的幾代人。

（美國不同世代老年人的住房擁有率，圖片來源：房地美）

房地美指出，這兩個群體在成為房主的年齡方面存在顯著差異。從67歲開始，上圖藍線群組的住房比率更高。從67歲至82歲，上圖綠線群組的住房擁有率下滑11.6%，而藍線群組僅減少了3.6%。

這種不同的趨勢揭示了一個重要問題：有多少老年人佔有的住房是年輕一代的潛在住房供應？

老年人占了多少年輕一代的潛在住房供應？

房地美研究人員指出，如果1930年代出生的人士以與前幾代人相同的速度轉出房屋所有權後，2018年美國房地產市場中可以多出近110萬套額外房產。

（1930年代出生的人士減少的潛在住房供應，圖片來源：房地美）

他們指出，老年人住房的模式分歧主要從67.4歲開始。因此，他們使用從68歲開始的前幾代模式作為反事實情景來估計已經離開市場的住房單元的數量。

值得注意的是，即使在81至85歲年齡段，1930年代出生的老年人的住房擁有率仍高於85％。相比之下，此前世代的住房擁有率不到71％。也就是說，兩個群組之間的住房擁有率的差異在81至85歲之間高達15％。

除1930年代出生的人士之外，“戰爭嬰兒”（1942-1947）和“嬰兒潮一代”（1948-1959）等群組也以更高的比率選擇留在家中。房地美估計，截至2018年，這2個群體的住房習慣使美國房地產市場另外減少了55萬套房屋，如下圖所示。

總的來說他們表示，截至2018年，這三個人群共減少美國房地產市場約160萬套住房供應，這相當於2018年美國住房總數的2.1％。如果老年人從住房所有權轉變為租房，將騰出更多業主自用住房，但也會增加租賃單位的需求。他們指出，老年人擁有住房的較高傾向不會導致彈性供應市場的短缺，因為任何短缺都會被住房存量的增加所抵消。

（2018年美國房地產市場的潛在住房供應，圖片來源：房地美）

他們援引城市研究所（Urban Institute）的報告指出，美國千禧一代中約有340萬人沒有房屋所有權。老年人保留的住房數量可能會隨著老年人數量的增加和治療障礙的減少而增加 。這揭示了美國解決生產新住房供應障礙以滿足長期住房需求的重要性。

美國房地產前景展望

房地美樂觀地表示，儘管2018年美國房地產市場疲軟，但2019年初數據顯示未來一年可能出現轉機。最近房地產的活動上升表明，購房者對利率變化非常敏感，如果抵押貸款利率保持低位，購房者可能會做出積極反應。

經過多年的穩步增長，房價終於開始降溫，雖然它們仍在增長，不過房地美預計增長率會放緩。房地美價格指數的增長率在2018年第四季度略微下降至0.7％。他們預測，2019年和2020年美國房價將分別上漲4.1％和2.7％。