12月初的香港，氣候溫和，街景怡麗。從地鐵中環站出來，走100多米，就能到達皇後大道中18號的新世界大廈，中原集團總部就在這座大廈之中。進入大廈，穿過曲折的辦公區，我被引入中原集團主席兼總裁施永青的辦公室。這是時隔十年後，我第二次在香港見到施永青。
施永青的辦公室與十年前一樣，不到20平米，略顯狹長。在他座椅背後的牆上，掛著一幅戰國時的《滄浪之水歌》：滄浪之水清兮，可以濯我纓。滄浪之水濁兮，可以濯我足。在對面的牆上掛著一幅國畫《南津關》，南津關雄壯非常，是長江三峽的起始點，也是中國大陸一二級平台的分界點。“水至此而夷，山至此而陵”。長江出南津關，便擺脫了高峽深穀的束縛，開始進入遼闊的中、下游平原。
寧波籍、上海生、香港人的施永青身材高大。他操一口粵腔國語，溫文爾雅，慈目透劍氣，溫語藏機鋒。我們從香港的房價聊起。
香港的房子為什麼那麼貴?
(注：圖中的“呎”約等於平方米的十分之一)
問題老套而又敏感，施先生並無回避，亦無玄談，而是紮紮實實列出了幾條理由，這些理由你似乎早有感覺但又不願或不敢承認。
施永青說，人們覺得香港房價高，是因為香港人平均收入的增加並沒有與房價的上漲同步。在香港這種城市，房價不必反映大部分居民的購買力，它對應的是“用家”。
從市場供需來看，香港房子的買家也不可能是所有居民。香港每年的新房供應量只有約20000套。這個數字在曾蔭權年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。
但香港有250萬個家庭，供需比率還不到1%，或者說，只要不到1%、甚至0.8%的家庭買得起，也就可以了。
即便按照這個比率，也會有20萬到30萬個家庭買房，但只有2萬套的供應量。怎麼辦?市場經濟用價格來分配資源，房價就只有漲到其中90%以上的家庭買不起，或是不願買的程度。
或許應該這樣說，現在的房價的確很多人買不起，但這個“很多人”之外的人數，也絕對可以把新增供應量給消化掉。更何況，現在香港的房子，很多甚至也不是賣給“用家”，而是賣給投資者的。
所以，現在香港的房價反映的其實是投資者的偏好和實力。
投資者考慮最多的，不是房子的實際用途，甚至不是運營用途，而是值不值得進行資金配置。如果投資者現時的偏好是房產，那就會有大量資金湧入。
從歷史經驗上看，在黃金、債券、股票和房產之中，投向香港房產的資金回報率是最亮麗的。得手後的投資者們覺得自己是高手，會有成功的路徑依賴，於是會再加碼。
另外一個誤區，是人們總將房價與收入增長掛鉤。
房產是投資性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品當然要看新增收入的情況，收入增加，大家會吃好用好一點，否則就節儉一點。房子有投資功能，房價反映的是人們積累財富之後，再進行配置和轉換的結果。
說到國家整體財富增長，每年發達國家能有3%，發展中國家能有5%，都是相當驚豔的了，更不用說中中國地的6.5%以上了。但投在房產上面的遠不止是新增財富，存量財富“移動”的能量往往比新增財富大許多。
如果呆板地按照國民財富的增長來觀測房價，那你對房價的上漲，怎麼也不會想得通。
2017年香港的經濟增長達到3.7%，並不算低。而且要特別注意一種不均衡：收入的中位數增長並不快，但高收入人群的收入增長更快。如前所述，這部分高收入人群的絕對人數，就足以將香港每年的新房供應吞掉。
筆者認為，至少內地的一線城市，正在複製香港房價故事。
為什麼不增加供應?
首先是有房價下跌社會不穩的前車之鑒。
在1997年香港回歸及東南亞金融風暴過後，香港政府推出每年供應八萬五套居屋，導致供應大增，香港房價從1997年底到2003年第三季度，一直在跌，最多跌去70%。供房的香港人變成負資產，就是欠銀行的錢，比手裏房子的價值還高。
當時的供應量高到多少呢?2000年供應的新房套數達到10萬套(包括福利性住房)，現在才是4萬多。
彼時，不只出現負資產，因為政府的土地賣地少，土地收入就會減少，公務員還曾出現過減薪潮。
據筆者所知，這次房價下跌引起香港社會的激烈反彈，後來香港特首董建華，未完成第二任期即辭職，與此亦有關係。所以，香港政府一直忌憚增加供應，拖低房價。
除此之外，人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但令人吃驚的是，其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。
香港用做城市發展的土地，占比不過25%，其中用做住宅的土地僅占7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地占比才是4%。也就是說，只要再拿2%出來，就可以改善居住面積50%。
土地供應難以增加，有很多原因。
首先是政府的外在制約很強，社會上各方的代表團體很多，還有環保人士，複耕人士等。反對聲音較大，意見並不容易統一。比如，從70年代開始，香港已無農業，但還有農地;從90年代開始，香港已無工業，但還有很多工業用地。
還有陰謀論說，某些人士不想政府順利解決住房問題，以使年輕人保持對政府的壓力和不滿，以增加政治籌碼。這種說法嘛，施永青不願置評。
關於內地豪客、租售比和福利房
香港的八卦新聞熱點之一就是內地富豪赴港買豪宅。但施永青不認為這些豪客對香港房價有實質性影響。
“因為內地客人購買金額占香港新房銷售總額的比例不超過10%。”其中，新房多過二手房，豪宅多過普通住宅。如果從繳納印花稅的數量看，這個比例會更低，因為很多內地豪客都有香港身份，去掉這部分，內地客比例會降到3%—5%左右。
雖然總量不多，但因為是不確定因素，所以對市場供需平衡的短期影響還是有的。
在筆者問到香港租售比(租金售價比)是否正常合理時，施永青有些小激動：只要有人願意去做(這個生意)，就是合理的了。如果不合理，不會有人去做。本來沒有人去做，硬下指令讓人家做，才是不合理、不正常的。
施永青指出，大部分香港人在有條件的情況下，當然是願意買房子而不是租房子。“這還是在租售同權的情況下。”
曾任過香港房委會委員的施永青認為，從國際比較而言，香港的福利房是做得不錯的。因為二戰後，香港的人口是100萬左右，到現在已增到700萬。
“看看南非約翰內斯堡、巴西里約熱內盧、菲律賓馬尼拉的貧民區，沒有衛生設施、健康食水、黑幫橫行。你敢進去嗎?”
施永青告訴筆者，香港有50%居民住在私有房屋，也就是內地所說的商品房內。有30%以上居民住在公屋(廉租房)內，另有10%以上住在居屋，類似內地共有產權房，政府和居者持有比例是4：6或3：7。居屋不是無限供應，購買居屋需要抽簽，面積很小。
香港屬於全球人均收入很高的地區，怎麼會解決不了居住的問題?
施永青認為，原因是地價太高。
解決辦法是：政府應該讓香港每個家庭都有一次買到在廉價土地上建造的房屋的機會。政府提供這類土地，用香港人的支付能力來制約開發商的定價。只要能賺到合理利潤，開發商就會興建這類房產。
這種辦法需要做好嚴格的資格認定，比如，香港本地人;沒有房產;只能自住，不能用於出租等投資用途;只能轉賣與合資格人士。最好再有一條，就是單套不能超過50平米，因為普通香港家庭的私有住房也就有這麼大。
“這樣規定了後，李嘉誠的兒子絕對不會來湊熱鬧。因為買了之後，除了交費交稅，沒有其它用處。”施永青開玩笑地說。
對內地樓市的看法
施永青信奉市場經濟，但他認同內地降低房地產業在整體經濟中的比例和重要性的做法。
“因為沒有見過一個靠房地產業而強大起來的國家。資源聚集在房地產業有兩大問題：一是資源錯配，大量集中於房地產，不利於經濟平衡合理發展。五礦、中糧、海運、碼頭……，幾乎所有行業都去做房地產。二是城鎮化會有階段性瓶頸。開發商不要再蓋那麼多房子了，因為沒辦法把它們使用好，很多房子都空置。
至於去庫存，施永青不以為然。他認為，近兩年來，內地的三四線城市去庫存，只是替開發商去了一部分庫存，沒有替社會去替庫存。用了社會、社保、銀行和市民的錢，解決了部分開發商的資金周轉，但並沒有解決資源錯配的問題。關鍵要使三四線城市具備足夠的就業機會，才能吸引人口流入或不流出，給予樓市以持久的支撐。
現在讓開發商自持，就是讓他們嚐嚐這個空置的味道。讓他們從關注交換價值轉而關注使用價值。開發商們會發現，出租的回報還不到資金成本的一半，這算好的投資嗎?開發商終會明白：再建更多的房子沒有用了。
當然，政府也不想房價出現明顯下降，因為經濟會出問題。政府既不想讓房價升得太高，也不想跌得過重，但這是很高難度的動作。
對於內地徵收房產稅的看法
內地房地產學的是香港模式，所以，先從香港的地產稅談起。
香港的房產稅並不是以房屋的市場評估值來征的，而是按房屋的租金水平做為稅基。而且稅賦不重，用途清晰。香港房產稅分為三個部分：
一是地租或補地價，這是持有稅，因為是按賣地時的地價徵收，所以早期房產稅額很小。
比如太古城的地是100年前拿的，其地租每個季度才數百港元，每個業主分攤為0.03港元!太古城的租期是999年，還沒有到加租的時間。現在大部分地租，是按差餉估值的3%。
二是差餉。差是“差人”，就是中國舊稱的警察。這項稅收原來用途很單純，是維持治安的開支，現在則是各項市政服務開支。它的徵收是按房產租金估值(因為房子你自己還在住)的5.5%徵收，每年或許有微調。差餉實質是持有稅。
三是物業稅。這是房子確在出租狀態時徵收的稅。私家業主交租金收入的15%，企業交租金收入16.5%。每年還可以有20%的折扣。
談到內地的房地產稅，施永青有些擔心，他認為，內地其實是想以房產的市場估值為稅基來收持有稅，“這樣的話，有一部分人會付不起這個稅”。“普通小老百姓你先不要去搞他，有些人是單位給他的房子。收多了，造反了。”
施永青的主張是一步一步來。
開始只對空置房屋徵稅。因為空置房是浪費資源，要逼他賣出來或逼他使用。便宜也要租出去，使得租金合理化。先將存量房資源盤活。
其實是針對第二套房徵稅。最後才對大家普遍收一個比較低的稅率。
至於內地有些專家期望房產稅平抑房價，施永青認為，稅要收得很高才管用，低了沒有用。而房價會有波動，政府也不能把房產稅率每年變來變去
對內地調控的看法
施永青認為，對“只住不炒”不能片面理解，不能說完全不要投資。房子在物理本質和市場特色上，備有投資價值，這是不以人的意誌為轉移的。
首先，相對來說，土地和房子具有不滅性。其它商品會消失，至少是功能喪失;其次，在投資品中，房子既可使用又可投資。股票沒有實際用途，貴重物品拿到當鋪去，就不能再用了。而房子卻可以一邊用，一邊抵押，同時還升值。第三，所有產品都要折舊，房屋也折舊，但土地不會折舊，其價值會隨著土地上的投入增加或社會經濟的發展而上升。
本來一個社會應該是適當鼓勵投資房地產，對老百姓來說，這比投資股票更穩健，特別是買本地的房地產。
這種情況下，你讓大家不要去投資房地產?這是擋不住的。你讓他們跟著喊口號可以，但讓他們有錢不賺，你試試看吧。
對於調控以及內地房價，施永青認為，政府多次用房地產來救經濟，很有效，但是也留下很多後遺症，尾大不掉。今後，政府不想再用，想降低房地產在國民經濟中的角色和地位，希望存量房能夠在使用價值上體現更多，而不是在交換價值上體現過多。所以，才有了“房住不炒”的說法。
這種願望是真誠的，問題在於做不做得到。
這次調控，政府態度的核心是不許漲價。政府很強力，這個調控目標短期還是能達到的，比如一兩年時間。如果是三年，就不太好說了。
內地應該從香港房地產市場吸取的經驗和教訓，主要是是土地供應。香港賣地沒有竭澤而漁，沒有一下子把土地賣光。地方政府為什麼要這麼快把這麼多土地賣掉?將來靠什麼?後面的人怎麼辦?
對房企拿地需自持怎麼看?REITs能夠解決長期資金的問題嗎?
施永青認為，租金回報率低，主要因為房價高。而房價隻反映了交換價值，沒有反映使用價值。肯拿這種地的開發商，應該是寄希望於將來政策會鬆動吧。REITs沒有用。它怎麼解決回報率的問題呢?難道你要去騙人嗎?
怎樣看中介的擴張、創新和轉型?
施永青認為，在目前的快速變化中，有的大型公司扮演了一個很重要的角色。它們擴張、創新和轉型的願景遠大，特別是對互聯網的引入，使得很多人對這個行業有新的期望，吸引的資金和人才都比行業原來的要多很多。
很多做金融、保險、裝修、租賃行業都爭相進入，從業人員和門店都大量增加。現在在內地，中介公司每位員工一年才開3宗生意，我擔心，在大量資源進入的情況下，未來一個人只能做2宗，可以說產能已經過剩。
很奇怪，很多公司基本上不賺錢，也可以做下去。
一個社會，最好大部分企業都要有機增長，就是靠自己賺來的錢去再投入，而不是主要靠資本市場去發展，社會也要讓企業有有機增長的環境。
這樣做的好處是經營模式經過消費者驗證，並願意付錢。這樣的企業才是好企業。當然這樣做，發展會比較慢。
如果是不賺錢，隻靠講故事講得好聽，雖然往往在資本市場能夠通行，但最終會造成很多浪費。
特別需要注意的是，這種投資的錢，有時還不是有錢人的錢，而是通過賣信托，聚集普通老百姓的錢。承諾8%的回報!哪裏來的這個回報?自己做生意都沒有哇。將來就有可能血本無歸。
這樣投下去是要通縮的，活錢會變成死錢。沒辦法就要發債，債發多了，錢就一定會貶值。
對租賃業務的大幹快上怎麼看?
施永青一笑：你問他賺不賺錢就明白了。
表面上看，大高租賃供應，對政府有利，對租戶有利，未必會對企業有利。這麼多房子拿出去出租，供應量會增加，你說房租是漲還是跌?
大家現在都在搶市占率，所以租金訂得低，但這樣再加上裝修等成本增加，再加上點空置，企業就沒法盈利。有些企業一上手就50萬套!說都能租出去，我覺得是賬沒有算清楚，沒有算空置，只有毛利，沒有淨利。有的企業強項是執行力，做大事做難事。但真正盈利是另一回事。弄不好，將來租賃板塊會是包袱。
本文來源：雪球 (ID:xueqiujinghua) 來源：豪言 作者：橋孺