非常市場化的香港,為何卻提供了一個樓市反面案例

夜遊香港的人會對香港的繁華印象深刻,燈光像融化了的糖果一樣,將建築從上到下塗上一層迷人光暈,港島近海的平地上,皆為樓房,錯落有致。如果登上太平山,會對港人在建築上的聰明才智印象更加深刻,太平山就像一個建築的母體,在海拔的各個高度都有樓盤和私人別墅。香港是立體化人類的傑作。

但在這一切背後,是居民住宅的微型化,因為房價太高,人們只能買得起小單元,和內地小區不同,這裡的樓盤很少有公共面積,內地的公共花園、泳池在這裡就是奢侈品。經典的西方經濟學認為,自由市場會讓一切都停停噹噹,市場繁榮,井然有序。可是非常市場化的香港樓市提供了一個反面案例,在全世界都算得上富裕的香港,一群能吃苦的市民,特別聰明會做生意的商人,一個廉潔有法制的政府,為何不能提供一個滿意的住房市場?

前一段時間我在香港和一個在當地做建築承包的上市公司高管聊天,他說香港住房供應嚴重不足,新加坡比香港人口少很多,每年供應新房4萬套,香港只能供應1萬套。

供應和需求決定價格,價格高就是供不應求,所以需要分析的最核心問題是,為什麼香港每年供應市場的住宅如此之少?

內地土地掌握在地方政府手中,但香港政府手中掌握的土地非常有限,這些年投放土地是原來公共設施改造釋放出來,港府其實沒有能力通過土地投放平抑土地價格。

港府手中權力有限,無法盤活存量土地,存量土地掌握在私人或私企手中。這些人或者企業,他們為何不拿出來改造,這倒還真是一個問題。

當然香港還有很多公共土地,比如青山、海洋,香港也試圖通過填海新增土地供應,但是遭到環保機構阻擋,一旦遇到民間反對,政策就無法執行下去。

香港寸土寸金,那說的是港島和與港島臨近的九龍區域。實際上,在深圳臨邊還有離島區域都沒有怎麼開發,或者說完全沒有開發。香港是個國際性大都市,面向的是國際,但深圳和來自內地購買力日趨重要,完全可以在臨深片區開發旅遊購物產業。

香港現有住宅區都在地鐵站沿線,特別是九龍,一個個居民區圍繞地鐵站建立,地鐵站成為一個個居民區的靈魂,將這里和港島、尖沙咀這些就業和商業聚集區連接起來。好像還有一種說法是,香港不去開拓新住宅區,是因為除了港島和臨近區域,缺乏工作機會。當然在房地產開發上,圍繞老城區很少有失敗的案例,但在增加住宅供應量上能做的很有限。說新區域就缺乏工作崗位和競爭力,完全是思維固化和缺少開拓精神,內地興建了多少被稱為鬼城的新城,過了一段時間就開始有了活力。

港人現在想的都是在有限空間內怎麼提高使用率。比如怎麼能在一個小房間裡設計好各種需求,大家只能在已建成區想辦法,聰明才智用在使城市立體化上面。這方面的經驗的確值得借鑒,地鐵和居住區緊密相連,樓下就是公交車站,交通立體化,公路交通系統儘管車道較少,整體還能通暢。

與此同時,通過增加供應量降低房價這條路,基本被堵死了,可以展望的是,香港人買房會更加困難,居住條件不會有什麼改善。這還是在香港人不怎么生育的情況下。

如果簡單的說這是共輸,那也並不客觀。保持樓市緊缺,對香港樓市的整個市值有利,它特別有利於資源持有者,任何個人和組織都可以通過持有香港樓盤,成為社會財富的分割者,整個社會創造的財富都因為樓市稀缺而流入到背後的持有者手中,這是香港超級富豪特別多的原因之一。

假設香港樓房現在多了一倍建築面積,香港樓市整體市值將下降,這些富豪或者普通樓盤持有者資產將會大面積縮水。

在一本小說裡有個商人舉過一個案例,一個文物商人買了4只稀世古董,他當即打碎了3只,只剩下一隻,市值反而比4只更高。稀缺產生的市值,要比供需平衡更大。

假設香港樓市獲得大量新鮮供應,普通居民住房條件大幅改善,那麼整體市值可能只有現在的一半不到。

有人認為這是地產富豪的一個選擇,選擇不讓新增產能入市以維持自己的財富,從結果上看,減少供應量的最大受益者的確是地產商。

但我不是陰謀論的信奉者,香港樓市格局如此是一場政府、商人、環保組織和市民的共謀,人們追逐短期利益,而沒有看到更長遠的福祉,守著已經建成的成熟商業區發展,更為安全,缺少拓展新區的能力。普通人為了讓房價維持下去,也反對供應量增加,將更長遠的利益拋棄了。香港根本就不缺少土地,缺少的是向自己動刀子的能力。

來源: 證券時報網