文章轉載自莫尼塔研究。
中國房地產行業進入新一輪上升周期
在過去的一個星期裏，我們訪談了20多個房地產開發商，中介和當地資深地產記者，覆蓋到17個一二三四線城市。綜合判斷，寬鬆的貨幣政策，以及各種利好的房貸新政的出台，讓房地產價格從2015年進入新一輪上漲周期。
整體來看，深圳在2015年“330”政策後帶頭領漲，南京、蘇州等城市在7-8月份接棒，北京、上海等一線城市元旦前後開始猛漲，其他二三線城市受到引導刺激紛紛升溫。
一、利好房地產的政策不斷出台
二、中國全國一二線城市價格先後上漲
1、深圳及周邊
在其他城市還沒有明顯上漲之時，2015年頒布的“330”新政直接成為深圳房價大漲的導火索。
受訪者提到，截止2011年底，深圳商品房和保障房保有量只有110多萬套，每年不到10萬套的增量。而深圳常駐人口1000多萬，年輕人居多，戶籍人口不斷增加，80-90%都有購房需求。
同時，深圳定位開始由“山寨之都”變為了全國創新中心，尤其在2014年自貿區建立後，深圳高科技園區發展步伐加快，創新活力較強，吸引了大量外來資金，深圳的房價不是由本地購買力決定，而是由全國購買力決定。深圳不需要實施任何刺激，價格都會上漲。
2015年的“330”政策調低了二套首付比例，加上信貸寬鬆政策，深圳房價一路猛漲，阪田區最高上漲了70-80%。2015年政府公布的數據顯示，房地產首次成為了深圳市三大支柱產業之一。
深圳的一路上漲，帶動了東莞、惠州地區價格攀升。一位開發商提到，受深圳影響，2015年上半年東莞房價開始上漲，下半年傳導到惠州地區。雖然深圳已經有所降溫，但受2月份相關刺激政策影響，東莞、惠州的漲幅還比較誇張。
2、南京、蘇州和合肥
和媒體報導提到的“二線城市受一線城市影響價格走高”不完全相符，早在2015年七八月份，南京、蘇州和合肥紛紛上漲，先於北京和上海。
據莫尼塔了解，去年7月份，南京江北新區獲批成為國家級新區，該區域房價迅速從平均1.5W/平方米暴漲到2W，小半年後甚至衝到4W。在南京市，江南八區的銷量超不過江北新區。由於2015年頻出“地王”，製造出房價將不斷上漲的跡象。不完全統計，南京五分之一的人都在買房或者賣房。一個南京當地的資深記者表示，南京地稅收入60%左右都來自房地產。
與南京類似，政府頻繁推地以及蘇州新區的獲批，也助長了蘇州房價的攀升。當地一位開發商提到，2015年整年銷售量約為20億，2016年1-2月份就賣掉20億。有的樓盤開了1-2年很難賣，現在一票難求，截止2月份已經消化80-90%。
合肥市場則從2016年元旦開始漲價，均價從8000元/平增加到9000元/平，部分區域迅速破萬，居民陷入恐慌性購房。當地開發商提到，熱點樓盤黑市上的內部號源，可以叫賣到3萬元。居民買房先不問是否便宜，而是先問“有沒有房子可以賣。”
3、北京上海漲價接棒
受訪開發商表示，2015年，國家密集出台一刀切式的“去庫存”政策，對於北京和上海最為受益。
2011年，北京市的“國八條”規定，“連續五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房“。2016年這部分剛性需求的釋放，加上市場原有的需求，2015年屢刷新高的地王，一手換二手的交織，綜合因素造成了北京市場在元旦至春節前後的瘋漲。
上海房價也火爆地出乎業內意料。據受訪者表示，春節後市場供應量忽然一下不足，加上2月份很多開發商的預售證都沒有批下來，導致整個市場空前缺房，衝動消費的人非常多。
4、受刺激的其他二三線城市
莫尼塔調研了解到，除了長三角和珠三角的一些二線城市，武漢、天津、西安、蕪湖等其他城市買房人，還是直接受到2月份各項利好政策，以及一線城市房價迅速上漲的影響。本來打算繼續考察的人，紛紛提前出手。以武漢為例，從過完年到現在，成交量同比上漲70-80%，價格上漲12%左右。
綜合來看，受訪者們均表示，這一輪刺激政策，已經提前透支了購房人的需求。
一二線城市庫存低，三四線城市緩慢去庫存
我們通過調研發現，對三四線等城市，消化內存效果目前有限。無錫、蕪湖、涿州等地，雖然交易量和價格有所上升，但消化庫存壓力依然巨大。對於供小於求的一線和二線而言，市場價格因之“火上澆油”，越來越高。
1、緩慢去庫存的三四線
據蕪湖當地一家開發商表示，2014年蕪湖市庫存量為440萬平方米，去庫存主力為本市人口，需要3-5年才能消化。為了促進消費，在中央實行的各項政策之上，地方政府針對區域進行補償，每平方米補貼200元，就是為了刺激農民、大學生和企業外地職工就地購房。
同時，政府還針對大學生出台本科生契稅全免，專科生免除50%。近期蕪湖市成交量漲幅為20%-25%，價格沒有變化。成交客戶中，本地居民占60%，大學生和企業外地職工各占20%，很少有當地農民在蕪湖買房，缺乏大量的人口流入作為需求。
無錫開發商提到，目前還有庫存1600萬平方米，開發商手裏還有很多存量土地。無錫人均2套住房，外來人口也較少，政府也還在建設動遷房。即便完全沒有新供應的話，無錫消化庫存得至少2-3年。這一輪刺激後，成交量有所上升，價格微漲5%左右。
2、暫無壓力的二線城市
3月初，瀋陽市拋出“零首付”的政策，後被緊急叫停，二線城市的分化成為大家關注的焦點。目前從訪談人反饋的信息來看，去庫存的壓力在2.5線或者三四線城市，東部、中部、南部和西部大多數省會城市壓力不大。
西安的開發商表示，目前住宅存量消化需要18個月周期，但這些庫存大量是城改房，質量非常差，可以剔除。根據2015年的交易量顯示，住宅供應1300萬平方米，成交面積是1500萬平方米，第一次出現供應略小於需求的局面。
武漢開發商表示，三環以內，供小於求，去化周期僅為2-3個月。三環以外的項目，前期項目的積壓很大。整體去化周期在8個月左右，屬於供小於求。
合肥市場人士反映，去年三季度存量房只有2.7W套左右，需求量大供應少，很多開發商當時都在捂盤。截止目前存量房為1.7W套，也隻夠3個月的消化。
改善型是市場核心購買力量
據莫尼塔了解，價格上漲直接催生剛性需求（首套購房）。其中40%-60%來自於改善型，20%-40%來自於首套，10%-20%來自投資。與以往不同，投資客多數因“資產荒”而追逐房產，前幾年的炒房客難見蹤影。
改善型需求中，新房和二手房的交易在不同城市差異較大。在北京，能買得起新商品房的人，70%以上都是新房周邊的客戶，賣掉現有房子換新的。因為價格原因，新的剛需階層能買得起新房的人非常少，大多是購買二手房小戶型。
上海的情況也類似，新房價格太高，年輕人已被擠壓到蘇州的花橋、昆山等地購房，從而推動當地樓市火熱。在二線城市，首套購買新房的比例約在40%左右，改善型住房也以120平的大戶型居多。
值得注意的是，由於很多人不願意將錢投向股市，出於對“資產荒”的擔憂，保值增值成為投資樓市最好途徑。但在所有訪談的城市中，炒房客未再出現。
以西安市場為例，當年煤炭和天然氣行情好的時候，很多陝北人跑到西安買房。中海在曲江的國際城項目，70%都是陝北客戶。2011年的時候，陝北的客戶過來，經常就購買一個單元。現在的市場離開了這部分客戶，整個價格就支撐不下去。
加杠杆勢頭猛
調研結果顯示，80%-90%以上的買房人採取按揭貸款，現金支付比例很低。多個城市降低首套和二套首付比例，下調利率，刺激消費者進入樓市。
值得注意的是，深圳、上海投資客比例達到20%以上，其中不少人使用首付貸、消費貸的杠杆作用進行投資。如果其投資的房產下跌，風險將被放大。
受訪者表示，總體而言首付貸影響較小。目前從各方披露數據看，鏈家在二手房領域首付貸是40億元，世聯行2015年全國首付貸是29.9億元。
莫尼塔的受訪者表示，平安好房網去年做了180億的金融產品，其中大部分是首付貸。加上其他公司的額度，全國粗略估算是200億元。以深圳一年8000億的交易量計算，二手房和新房三成左右的首付，首付額約為2400億。200億元占不到10%。加上首付貸大多是10萬，20萬左右的短期過橋產品，規模相對較小。
消費貸可能是放大風險的一個窗口。據莫尼塔了解，消費貸本來用於裝修、購買車庫等貸款，但現在一些人現金不太多，又想投資，就會把手頭的房產抵押，做消費信貸。消費貸基本都是五年以上，利率比首付貸低，且需要房子作為抵押，能貸出的額度可以達到百萬級。
以一套價值400萬的房產為例，如果目前還有100萬貸款沒有還清，房子的淨值還有300萬。以此作為抵押，按照四成貸款，還能貸出將近100萬再投資股市或房地產，使資產負債率由25%變為50%。對於激進型投資者來說，負債率有可能達到70%-80%。這對於一線城市擁有多套住房的房主而言，無疑提供了盤活房產的有效渠道，使房產成為金融資產。
上海一位資深中介提到，上海20%左右就是利用首付貸、消費貸投資炒房的人。深圳的受訪者表示，根據中原地產的數據，保守估計目前深圳投資需求比例約為25%。合肥的開發商提到，民間融資公司，包括一些電子商務公司會提供小額金融貸款，一般在20萬以內，提供的大概是首付部分的80%。提供這種貸款的公司多，但購房者較少有這種需求。
杭州的受訪者提到，首付貸主要為銷售代理公司聯合中介機構進行推廣，首付中50%的比例可以通過首付貸解決，實際首付比例只有10%，改善型住房也存在這種情況。
多位首付者也認為，政府盯著中介沒有用，中介只是銷售金融產品，從中收取手續費，最終客戶還是需要和銀行，以及金融服務公司簽定合同。如果一旦房價下跌，泡沫破滅，最大的風險還在銀行和消費者個人。
莫尼塔受訪者提到，P2P平台，首付貸，都是這幾年新出現的金融產，大家都在利用寬鬆的資金面加杠杆，監管部門也不好判斷，裏面的水到底多深，風險敞口多大。
一二線新開工積極，三四線緩慢去庫存
受訪一二線開發商表示，新開工項目和投資額將會增加，但也會時時觀察市場變動做出相應調整。三四線城市依然是以去庫存為主。
所有受訪者都提到，對於國有企業和大型企業而言，銀行貸款較易取得，小型開發商相對較為困難，三四線城市小開發商洗牌的現象並不少見。
多位一二線城市受訪者表示，2015年當地頻出地王，大家都在2016年借著高房價積極開工。但由於上半年漲勢過猛，開發商依然保持謹慎樂觀態度，他們非常關注李克強總理報告中提到的“因城施策化解房地產庫存”，以及2016年具體會有哪些新措施出台。他們都表示，上半年可以完成全年銷售目標，如果下半年市場轉向，施工項目也會靈活調整。
受訪者們皆表示，從全國整體來看，開工面積在逐年下降。樂觀的一二線新開工，並不意味著能對下遊鋼鐵、水泥有大幅拉動作用。
三四線城市的開發商並沒有新開工意向，他們主要目標還是借著這一波行情，積極清理庫存。
短期房價大幅下跌概率較低
一二線城市受訪者表示，經歷一輪瘋漲後，下半年上漲幅度有所平緩，房價依然有強勁需求支撐，除非政府“猛刹車”，否則不會出現下跌。三四線城市受訪者表示，價格將保持平穩或微調，不會暴跌。
從全國範圍看，鑒於一線城市安全性比較高，2012年後大多數開發商回流到一線城市。
上海的受訪者提到，上海的“十三五”規劃，人口控製在2500萬左右，現在上海市人口就有2650萬左右。政府不可能通過遣送制度，只能通過房價調節，讓有購買力的人再進入上海，維持這個價格高位。北京市受訪者提到，根據目前的判斷，北京市不會再出台任何更加嚴格的措施，房價直至明年都不會下跌。
對深圳而言，新開盤項目銷售狀況良好，二手房價依舊堅挺，預計一兩年內泡沫不會破裂。短期來看，房地產交易有可能會出現價格波動，但不足以導致趨勢性看空。
對於庫存量較大的三四線城市，受訪者表示，目前售價已經接近成本價，價格不會有大幅下滑，最多有所微調。
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