最近幾年，我多次分享，想投資房地產的投資人，可以考慮把一些資產往美國房地產做布局，例如Arizona的phoenix地區，正面誘因自然是半導體產區的快速發展，負面因素則是台灣的人口結構，用十年以上的宏觀週期去看待，我認為風險相當高，整個東亞的房地產風險在21世紀都蠻高的，也許跌深的會反彈，但長線走弱的趨勢不容易改變，台灣和南韓不知道是不是正在由盛轉衰，但很可能只是時間早晚的差別
很多人擔心海外房地產的管理和交易困難，這確實是很大的風險，而且還有額外的匯率波動風險，對台灣投資人來說，美國是相對低匯率風險的國家，因為USD/TWD長年相對穩定，比較不用擔心匯率長期走貶的問題
美國跟台灣的民情不一樣，投資人經營美國房地產的時候，有個觀念是不可缺的，「一分錢一分貨」，該產業鏈凡是相對便宜的商品或服務，很可能會有相對應的品質，例如投資人需要找一位在當地老練的agent，讓agent幫你找到適合的物件，然後透過物業管理公司去經營管理，投資人在台灣只要每個月檢視報表即可，除非手上累積的物件很多了，有機會談折扣，否則最好用心經營與agent和物業管理公司的關係，我就有長年合作的agent、物業管理公司、會計師，透過LLC去持有美國房地產物件，合法報稅，物業管理公司會有專業的服務人員與法務，然後專業的篩選租客，大幅降低經營的意外風險，盡量避免用個人去持有房地產物件，每個環節不要為了省小錢，導致某個階段可能要付出更多意外成本
稅務倒是不用太擔心，透過LLC持有房地產物件，會計師會專業處理稅務，海外投資人的資產轉移也不用擔心，內含房地產的LLC之外國股東，贈與LLC股權時無需納贈與稅，我還有很多經營的眉角可以告知，California和Arizona是我相對熟悉的區域，其他外州的差異大同小異
美國房地產的持有成本相對高，維護費用視物件而定，例如phoenix可能是新建案為主，維護成本相對低，而美國的房租是全世界相對高的水準，只要租賃狀態穩定「透過專業agent找尋信用好和財務優的租客」，房租收益用來cover台灣借貸利息和持有成本不是問題，比較大的問題是財務，因為美國房貸利率很高，最好是先在台灣透過多元貸款取得相對低成本的利息，這樣整個現金流會更穩定，美國房地產物件當然也可以找到美國貸款，只是利息相對高，台灣和日本投資人的好處是，想辦法在母國籌到相對低成本的資金，利率畢竟相對低
phoenix地區的新屋，我認為較容易找到好租客的物件，整個弄到完善，約估55萬美元上下，南加州約90萬美元上下，這是最近一年的參考價格，我在phoenix的投資物件，平均100萬美元約有3.7萬美元淨收益，沒計算資本利得的部分，REITs跟實體房地產的狀況不一樣，很多REITs是fund of fund，會有證券的屬性，實體房地產是不同的商品，但確實都要充分了解後再投資
需要有更多美國房地產投資資訊的讀者，歡迎私訊討論或尋求協助