隨著美國2017年底的減稅法案通過，海外企業可能將資金回流美國，而房地產仍然是許多企業和富人的常見投資途徑。因此，受惠於景氣復甦、就業回溫以及新建案供不應求的因素，美國房地產極有可能跟在美國股市之後，成為下一個狂飆的投資標的。
美國房地產價格在2006年達到歷史巔峰以後，龐大的貸款壓力，終究壓垮了房屋持有者的財務狀況，2006年房地產貸款違約案例持續攀升，房價出現大幅修正，五年內修正約三分之一，背著鉅額房貸的房貸者，與其持有「溺水屋（underwater homes）」不如直接破產，這樣損失還比較小，於是銀行呆帳暴增，次級房貸金融海嘯爆發，美國經濟影響力遍及全球，帶領全球陷入經濟大蕭條。
圖1：美國S&P Core Logic Case-Shiller房價指數
資料來源：https://tradingeconomics.com
圖2：美國各類貸款拖欠違約超過90天的案件比例
資料來源：https://www.newyorkfed.org/microeconomics/hhdc.html
經過十年的時間，美國房價又來到歷史高點的位置了，不一樣的是，美國人目前的財務健康度比2008年以前理想多了，房地產貸款違約的案件比重直直落，信用貸款的違約情況也很輕微，美國民眾的財務健全度其實相當高，2011年美國房價落底以後，連續6年上漲到2017年，但是房屋貸款者的房貸相對於收入比重，僅略上升到13%，仍然維持在1980年以來的相對低點，不過整體房價已經上漲到民眾負擔較大的水平。雖然相對於亞洲城市，美國家庭收入負擔房貸的壓力並不是最高的，但這已經是美國房價相對於家庭收入倍數進入歷史新高的階段。
圖3：美國房屋貸款對房屋持有人收入比重
資料來源：https://am.jpmorgan.com
圖4：美國新屋房價相對家庭收入的倍數
資料來源：https://am.jpmorgan.com
對於沒有買房的美國人來說，租屋壓力一樣非常大，租屋市場空屋率降到1990年代水平，2008年金融海嘯過後，許多美國人不敢買房，雖然近年來美國景氣已經恢復，美國聯準會也進入升息循環，但如同投資市場的群眾心理，房價崩盤時，人們只想削價讓售，然後期待更低的房價出現，等意識到景氣全面復甦時，房價早已走高。許多尚未購屋的民眾，期待房價出現較大修正後再進場，等待的過程仍然需要住宿，全面湧向租屋市場，於是租屋市場需求大增，租金也不斷上升，人民的收入成長跟不上房價成長，只能眼睜睜看著房價越來越高。
圖5：美國租屋市場空屋率
資料來源：FRED
圖6：美國新屋開工情況
資料來源：https://am.jpmorgan.com
雖然美國房價飆升，但這並不是來自於投機泡沫炒作。受惠於大量移民湧入，美國近年來人口仍然維持成長，住宅需求也穩定增加，另一方面，次級房貸重傷美國建築業，造成就業人口大量流失，超過200萬人被迫離開建築業，建商們也變得相當保守，投資意願大減，雇員也比2006年以前減少許多，新屋開工量一度減少超過75%，直到2011年房地產落底以後，建商們才又逐漸增加新屋開工量。不過建築工人回鍋則是需要數年的時間，即使到了2017年底，美國建築工人仍然距離2006年高峰期約80萬人的差距，建築業的缺工仍然吃緊，這也限制了美國建商的新建案產能，需求成長速度比供給成長速度快，按照供需原則，美國房價自然是年年穩定成長了。
圖7：美國建築業就業人口
資料來源：FRED
在美國各大城市中，住宅壓力最大的當屬紐約市，其次則是洛杉磯。為了幫助社會底層的民眾，紐約市在2017年提供2.5萬套平價住宅，給年收入低於3.34萬美元的單身市民或低於4.3萬美元的三口之家。2014年以來，紐約市已經資助約8.7萬件平價住宅給低收入的市民，直接投資超過33億美元，因為高房價已經給當地居民造成極大的生活壓力，紐約州、紐澤西州都是美國民眾2017年遷出率較高的州，共同特色都是高房價。
高房價也改變了美國人以往的搬遷習性，根據美國房地產經紀人協會（NAR）的資料，2017年美國家庭長期居住在同一間房子的週期中，時間中位數是十年，這是30多年來最久的時間。房價一直漲，房屋庫存數量低，美國家庭寧可選擇裝修老舊房子，也不願頻繁搬家，而且搬家後還要重新安置就業，美國家庭在房屋修繕的投資金額持續攀升，甚至不斷破紀錄，美國近年來釋出的房源實在相對有限，大部分的家庭擔心，一但把房子賣掉後，恐怕無法用更低的價格買回來，結果美國家庭流動率降到30多年來最低水平，人們為了改善住房條件而搬家的意願大不如1980年代。
儘管如此，美國高房價的趨勢短期內仍然不會有改善。根據美國人口調查局的資料，家庭收入高於中位數者有78.4%擁有房地產，家庭收入低於中位數者只有49.5%擁有房地產，擁有房子的屋主，本身通常是收入較高的族群。可以預期，未來數年裡，美國房地產的需求恐怕有增無減，房價欲跌不易。
http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/IPNC_180124_1502.htm
Joe大您好：
讀完文章後發現，您分析的美國房產後續利多的重點大致如下
1.減稅，資金流回美國
2.房貸違約數少
3.房貸收入比仍低
4.租屋空屋率低
5.移民人口成長
6.新屋開工率低，建築業人口低，房產供不應求
目前美國進入升息循環，貸款成本增加，所以美國房地產進入盤整，想請問？
FED可能在2018年還要漸進升息3~4次，貸款成本可能更高，是否會更打壓美國房地產？
若要投資美國房地產ETF(IYR,VNQ,ITB,XHB,REM.ROOF)，您建議選擇哪幾檔較佳？選擇原因？
因為想不通為何有升息預期，仍然看好房地產才發問的，請見諒！
以上，感謝！
房價長線會漲，不等於股價長線會漲，買美國實體房地產，和買證券的本質還是不同的
回頭看到這一篇，所以joe大對於投資美國房地產的標的有什麼建議嗎？….（如果用IB的話，呵呵…..）
如果證券都不建議，要投資實體，對於小資者又能夠像ETF一樣可以分散風險的，有建議方便的管道嗎？
目前證券化的方式沒有，不過我手上有個美國實體房地產投資案，有興趣的投資人，可以等我增資再來加入
請問Joe大如何看待明年2019年FED繼續升息對美國房價的影響? 是會讓美國房市成長速度減緩便比較良性走更久，或是有機會造成轉折呢?
美國房地產需求仍然穩定，我認為房地產沒有泡沫，頂多是房價緩慢盤整，然後漲房租
謝謝Joe大回覆！