偏低的通貨膨脹和人口負債結構，台灣房價恐長期低迷

2017年，台灣越來越多銀行推出長達30年以上的房屋貸款，甚至40年期貸款，最高可貸90%，利率最低壓到1.58%，且前幾年可以只繳利息，不繳貸款，從台灣整體銀行系統對房地產貸款的態度更替，不難看出，銀行業仍是預期台灣房地產不容易持續大跌，為了在房屋總價難以持續下降的趨勢中，找到貸款生意，銀行業者打算延長還款期，讓有意願購屋的民眾，每月房貸壓力減輕，逼出市場上剩餘的買氣。

近年來，銀行業手上游資實在非常多，很多民眾應該都接過這種電話，銀行業者來電的貸款申請，嘗試要讓資金能產生更多回報，這種低效益的做法，銀行業都願意做了，房地產貸款這種大額且長期，擔保品都相對安全的業務，銀行肯定是願意承做的。

雖然40年的長天期貸款，確實比20年期以下的相對短天期貸款，每個月的償還壓力減輕，但考量利息支出和還款時間拉長，其實貸款者負擔可是完全沒有減輕，唯二減輕壓力的是建築業者和銀行業務，貸款者幾年還清，其實銀行業者和建築業者根本不在乎，對於經濟壓力沉重，貸款可能壓垮經濟的購屋者來說，更長天期的房地產貸款，只是讓財務缺口問題延後爆發，而不是缺口消失了。

所以打算要購屋的民眾，最好還是從總體經濟來了解台灣房地產長期趨勢，畢竟房地產單價高，漲跌一些幅度，就讓購屋者減輕或增加許多財務壓力，所以了解台灣或全球房地產循環趨勢，相對值得。

2011年，我曾經在這篇文章透過兩個重點，表達我對房地產長期趨勢發展的看法，一個是人口紅利，另一個則是升息循環的通貨膨脹與利率關係。

台灣信義房屋房價指數

最近一波修正則從2014下半年開始，主要跌勢到2016第一季，比對當時台灣的通貨膨脹和利率相對關係，不難發現，當通貨膨脹從高峰快速下降時，台灣房地產就會進入修正趨勢，在同一時間，台灣景氣也會進入一段低迷期，央行也會觀察到景氣轉差，降息因應，但速度稍慢，而市場機制非常敏銳，當景氣出現下滑風險時，房市、債市、匯率和股市，都會在第一時間出現趨勢變動。

所以當利率高於通貨膨脹，且時間至少維持一季以上，台灣房地產就會陷入修正，只是短期或長期的差別，等央行把利率降下來，通貨膨脹因連續驟跌而出現低基期，通貨緊縮轉為通貨膨脹時，房價就會從跌勢轉持穩盤整，這是過去的歷史經驗。

台灣通貨膨脹率和基礎利率

但未來有何不同，首先，台灣人口紅利已轉為人口負債，勞動人口比重已從上升趨勢轉為持平，之後轉為負成長，所以房地產會失去像過去60年的人口紅利帶來的經濟加乘效益，沒有人口紅利，對台灣房地產會是負面作用，沒足夠需求，供給卻維持高檔，從供需原則來推論，就是有利價格下跌。

台灣的通膨水平是另一個問題所在，2008金融海嘯以前，和2014年房價走跌以前，台灣通貨膨脹或核心通膨，其實都維持在相對高檔區（5%以上或維持2%），面對景氣蕭條時，通貨膨脹可以有空間下降，甚至降到0%以下的通貨緊縮環境，也控制在一年內，只要CPI基期壓低了，隔年同期就會攀升，所以房地產跌勢時間短，經過數季整理，就能打底止跌，可是2016年以來，台灣通膨增加速度變得相對緩和，2016下半年通膨有暴增，是因2015年同期基期相當低造成的現象。

2017年，台灣景氣其實不是谷底，失業率是近年來最低，就業人口史上最多，台股也是萬點以上相對高的位置，但在這樣的景氣熱度下，央行卻無法啟動升息，一方面是房地產仍相對低迷，另方面2017上半年，通膨率仍相對低（1〜7月平均低於0.7%，核心通膨平均低於1%），但基礎利率還有1.38%，利率還是高於通貨膨脹。

利率低於當時通膨率時，實質物品的膨脹速度依然是比較有利的，這時有利於資本擴大投資，獲得租金現金流收益，當利率等於該國家通膨率時，房地產投機的利潤將被操作成本所吃掉，投機客不得不撤退，加上台灣房地產的租金投報率在全球大城市又處於極低水平，於是台灣房地產的利多，短期內根本看不見。

台灣景氣有好轉，但央行仍只能維持低利率，這是個警訊，代表台灣景氣沒有復甦到央行敢啟動升息，未來當美國這波景氣循環又轉為走下坡時（假設以FOMX委員會美元利率決策到3%左右時），或台灣股市從高點滑下（台灣股市已進入21世紀以來最高價位），屆時台灣通貨膨脹同步下降，機率非常非常高。

只要上述情況出現，以目前通貨膨脹水平，台灣勢必會進入通貨緊縮一段時間，但央行不會把利率降到負利率，因為游離資金已太過氾濫，這樣一來，台灣屆時的金融環境，很高機率會對房地產多頭不利。

2014年以來台灣房地產修正，較高機率還未結束，走跌一段後進入盤整很常見，這波跌勢很可能會在美國這波多頭景氣循環結束後，台灣才伴隨股市和房市的大修正，考量美國這波景氣循環至少還有5季以上時間，搭配2020年台灣人口減少時間點逼近，對於房地產有實質需求者，不妨在耐心等等看，僅僅從2014年等到2017年，買房預算就能節省不少，沒有人口紅利和高度通膨，台灣房地產後續蠻高機率還有折扣的機會，屆時再搶進也不遲。http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000096045&p=0