美國房地產正邁向歷史新高

台灣房地產在2016年創下近年來最低迷交易量，全台房地產大多出現跌勢，不過相對於房地產進入淡季的台灣，太平洋彼岸的美國房地產卻有不同氣象，2006年美國房地產崩盤以後，2011年房市景氣落底，2016年終於逐漸回升到穩定成長的趨勢，許多大城市房價更是持續創下歷史新高，美國房地產再度進入相對火熱的時刻。

美國房地產新屋銷售狀況

美國單一家庭住宅平均房價

相隔十年，即使美國聯準會已在2015年底和2016年底升息兩次，提高美國房地產貸款利率，但仍然無法阻擋，美國整體房地產信心指數重返2006年的高點，丹佛、西雅圖、波特蘭、波士頓、舊金山、紐約、洛杉磯與芝加哥等主要大城房價已飆到歷史新高或接近歷史新高，2017年美國整體房價創下歷史新高幾乎是必然出現的情況。

美國新屋開工情況

因為近年來，全球移民爭相湧入歐美等已開發國家，尤其是德國和美國，吸引來自全球各地移民，美國移民更是擁有較高比例的富人階級，房地產投資火熱，加上美國景氣復甦比其他已開發國家更為快速，通貨膨脹和景氣好轉的預期，讓更多低成本資金湧入房地產，人口增加快速也讓美國房地產需求快速增加。

但2006年以來，美國新屋供給數量，卻因建築工人數量增加太緩慢，導致供給趕不上需求，群眾除了購買新屋和中古屋，剩下的就是湧向租屋市場，所以美國各地普遍出現房租上升的情況，即使美國建築工人數量在2017年強勢增加，短期內美國新屋供給仍然吃緊，這對於推升美國房價相當有利。

美國民眾房貸支出對收入的比重

美國房地產業已徹底走出2008年次級房貸陰影，即使美國整體房價創新高，但房地產業的狀況仍比2008年的情況健全許多，一來是經過次級房貸的大洗牌後，美國民間房貸的槓桿幅度明顯壓低，加上銀行審查也更為嚴格，信用較差的民眾無法購屋，所以美國民眾貸款購屋後的違約率仍然偏低，短期內美國景氣仍會維持較樂觀的發展，可以通過標準檢驗申請房貸的民眾比例上升，所以房貸的違約情況比2009年初的情況優化許多，從美國民間貸款結構來看，短期內違約風險較高的是學生貸款，至於房貸部分，沒有明顯問題。

美國民眾獲得合格貸款的情況

2003Q1〜2016Q3年美國民間貸款違約情況