美國房地產正邁向歷史新高

台灣房地產在2016年創下近年來最低迷交易量,全台房地產大多出現跌勢,不過相對於房地產進入淡季的台灣,太平洋彼岸的美國房地產卻有不同氣象,2006年美國房地產崩盤以後,2011年房市景氣落底,2016年終於逐漸回升到穩定成長的趨勢,許多大城市房價更是持續創下歷史新高,美國房地產再度進入相對火熱的時刻。

美國房地產新屋銷售狀況

美國房地產信心指數

美國S&P CoreLogic Case-Shiller房價指數

資料來源http://www.tradingeconomics.com

美國單一家庭住宅平均房價

資料來源https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/gim/adv/home

相隔十年,即使美國聯準會已在2015年底和2016年底升息兩次,提高美國房地產貸款利率,但仍然無法阻擋,美國整體房地產信心指數重返2006年的高點,丹佛、西雅圖、波特蘭、波士頓、舊金山、紐約、洛杉磯與芝加哥等主要大城房價已飆到歷史新高或接近歷史新高,2017年美國整體房價創下歷史新高幾乎是必然出現的情況。

美國新屋開工情況

資料來源http://www.tradingeconomics.com

因為近年來,全球移民爭相湧入歐美等已開發國家,尤其是德國和美國,吸引來自全球各地移民,美國移民更是擁有較高比例的富人階級,房地產投資火熱,加上美國景氣復甦比其他已開發國家更為快速,通貨膨脹和景氣好轉的預期,讓更多低成本資金湧入房地產,人口增加快速也讓美國房地產需求快速增加。

但2006年以來,美國新屋供給數量,卻因建築工人數量增加太緩慢,導致供給趕不上需求,群眾除了購買新屋和中古屋,剩下的就是湧向租屋市場,所以美國各地普遍出現房租上升的情況,即使美國建築工人數量在2017年強勢增加,短期內美國新屋供給仍然吃緊,這對於推升美國房價相當有利。

美國民眾房貸支出對收入的比重

資料來源https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/gim/adv/home

美國房地產業已徹底走出2008年次級房貸陰影,即使美國整體房價創新高,但房地產業的狀況仍比2008年的情況健全許多,一來是經過次級房貸的大洗牌後,美國民間房貸的槓桿幅度明顯壓低,加上銀行審查也更為嚴格,信用較差的民眾無法購屋,所以美國民眾貸款購屋後的違約率仍然偏低,短期內美國景氣仍會維持較樂觀的發展,可以通過標準檢驗申請房貸的民眾比例上升,所以房貸的違約情況比2009年初的情況優化許多,從美國民間貸款結構來看,短期內違約風險較高的是學生貸款,至於房貸部分,沒有明顯問題。

美國民眾獲得合格貸款的情況

資料來源https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/gim/adv/home

2003Q1〜2016Q3年美國民間貸款違約情況

資料來源https://www.newyorkfed.org
房地產景氣循環時間週期相當漫長,從許多經濟數據比對不難觀察出來,美國房地產已走出次級房貸陰霾,雖然短線可能還會受到景氣影響而有價格波動,但新的長線多頭趨勢已經來臨,這是顯而易見的,美國聯準會應該在群眾對於房地產投資越來越熱絡之時,適當透過升息,溫和壓制房地產,避免美國房價飆升太快,房價的年增率最好維持在10%以下,甚至5%以下的溫和成長,避免炒房風氣再起,造成未來房價飆升太快,墊高企業營運成本,這樣對美國長遠經濟發展未必有利。
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000082303&p=0
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4 Comments

  1. 請問Joe大, 文中的圖形在以下網址的哪裡可找到? 能否請教路徑, 謝謝.
    美國民間貸款違約情況 (New delinquent balances by load type): https://www.newyorkfed.org
    美國民眾房貸支出對收入的比重 (Housing affordability index): https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/gim/adv/home
    美國民眾獲得合格貸款的情況 (Lending stardards for approved mortgage loans): https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/gim/adv/home

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