2014年以來，台灣房地產從歷史巔峰開始往下墜，房地產交易量也陷入2002年以來最低迷的一年，量價齊跌，許多房地產投資人開始找尋其他國家投 資標的，最熱門的莫過於東南亞，從馬來西亞、柬埔寨、泰國到越南，甚至英國，都有仲介業者打廣告，推廣海外房地產投資，不過各國房地產有在地因素，還有匯 率波動的風險，投資人事前要研究的投資規劃可不少。
東南亞相對於歐美，民主化相對低弱，政商關係往往會影響國家房地產長遠發展、在境內各地區產生落差，還有工業區、商業區、住宅區等產業規劃是否完善，歐美 國家因行政、立法、司法規範相對完善，哪些地區要發展哪些產業，一旦確立了，較不容易翻盤，如果沒有誇張大肆炒作房地產的情況（2016年8月，加拿大卑 詩省政府就宣布對溫哥華地區的海外房地產投資者徵收15%額外的房屋轉讓稅，溫哥華市政府同時宣布有權向閒置房屋業主徵稅，提高那些不經常在溫哥華居住， 卻持有房產的中國投資客持有成本，讓更多閒置房屋出現到租賃市場），政治因素讓房地產趨勢出現變數的機率較低，已開發國家通常是透過稅制來調控房地產市場 熱度，而且實施前會先跟地方團體溝通過，所以「意外」政策通常不意外，可以事前預期判斷。
英鎊兌美元匯率
匯率風險評估難度則相當高，甚至遠大於評估當地房地產的趨勢，以英國地產為例，如果投資人在2014年台灣房地產轉為下跌趨勢後，才切到英國投資房地產， 英鎊兌美元一度暴跌約30%，就算是2016年英國脫歐公投前，才轉入投資英國房地產，最大匯率虧損至少也有18%以上，就算英國房價漲勢凶猛，考量匯率 因素，不考慮行政和稅務成本，整體報酬換成台幣計價仍會虧損，所以匯率因素不可忽略。
英國房地產價格指數
未來5〜20年相對最穩定的房地產投資地區，理論上會是美國，雖然美國在2006〜2012年因次級房貸危機一度大跌約三分之一，但經過一波大洗牌後，美 國房地產反而進入新的上漲循環，從2012年到2016年，美國整體房地產價格指數已回升到距離歷史高點不到10%的落差，房地產業最低迷時刻不僅已過 了，甚至有可能迎向新一波漲勢。
美國S&P Case-Shiller房地產價格指數
美國目前主要的銷售市場仍在中古屋銷售，不過美國本土人口和外國移民數量持續飆升，原本的房地產供給已趕不上市場需求，加上次級房貸導致美國景氣數年低 迷，過去在美國製造業和建築業的許多墨西哥低薪工人數量不增反減，因為墨西哥過去數年的就業市場其實相當熱絡，2014年以前的薪資普遍有所成長，所以墨 西哥人與其離鄉背井前往美國就業，不如留在墨西哥打拼，結果美國近年來的建築業工人供不應求，建築業平均時薪持續成長，許多數據顯示，2012年以前美國 房地產業受限景氣低迷，不敢擴大雇員和投資，2013年以後生產房子速度趕不上供給速度。
200508〜201609美國建築業就業人口（千人）
即使美國聯準會已決定讓美元進入升息循環，不過美國製造業和能源業復甦相當緩慢，而且升息預期勢必會引導國際美元上漲，對美國出口業造成壓力，所以聯準會的升息速度勢必相當緩慢，這替美國房地產投資人爭取到更多緩衝時間，許多海外投資人也看到這些因素，近年來持續湧入美國購屋，外國人購屋能力甚至比美國人還高，主要來自中國、加拿大、印度、墨西哥和英國，尤其是中國，數量和金額年年增加，增加需求來推升房地產價格。
美國房地產中古屋平均銷售價格（紅）和外國人購屋平均價格（藍）
美國房地產海外投資人來源國
房地產供給趕不上需求，人們即使買不起房，還是得有地方住，於是租屋需求推升了租金，投資人購屋出租的報酬率持續提升，雖然租金必須納稅，但報酬率仍有較高機率比台灣高，而且這還不包含房地產潛在的漲勢效益，當然投資海外房地產免不了匯率波動的風險，所幸台灣長期以來經濟、產業、出口、匯率都受美國很大影響，所以美元對台幣的匯率，長年維持在一定區間內波動，避免大漲或大跌，所以投資美國房地產匯率風險相對低，國際美元如果大貶值，台幣長期還是會跟進貶值，縮小相對匯率波動，而美國政府對房地產和資本市場的控管，大多是投資人可預期的決策，不會有太大意外，雖然美國政府也會透過政策溫和調控房地產，但房地產價格趨勢變化主要還是來自自由市場機制，其實相當適合穩健的投資人。
2006〜2015年美國總人口
雖然美國人口結構也逐漸老化，2008年美國的人口紅利也耗盡，但強大的移民吸引力，近年每年的勞動人口和幼兒人口至少增加超過230萬人，完全扭轉原本的人口結構劣勢，就算美國嬰兒潮世代全面退休，長遠來看，美國人口紅利還是能維持下去，這對美國房價成長還是非常有幫助，整體評估下來，投資美國房地產，考量稅務和行政成本，雖然極不適合短期投資，但長遠來看，仍然是相當穩健的投資選擇。
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請問JOE，若從ETFIYR、VNQ，來介入美國房地產市場是否合算?還是直接投資Reits基金就好。
VNQ短線受到升息和市場情緒的影響波動很大，和實體房地產投資還是有差別
請問Joe大，對一般人來說投資美國房地產門檻還是比較高，如果退而求其次，IYR是不是比較理想的標的，XHB近來受到網路購物影響，股價還是維持在弱勢