今年上半年中國房地產投資降溫

推出零首付購房優惠的開發商實際上有多種方式：
最常見的是開發商臨時墊首付款，然後讓購房者在約定時間內分期還款或一次性還款，第二種是將房屋價格提升後對首付款進行「減免」，最後由銀行來墊首付款，第三種方式是做消費性抵押貸款，即用個人的房產做抵押，來購置另一套房產。

零首付風險的背後是中國信貸問題，一旦這種現象蔓延開來，將進一步增加中國7萬億美元的影子銀行業的風險，零首付並不能夠解決購房者資金短缺的問題，購房者償還首付款時需要支付高利息，或者在房價上做些手腳從銀行詐騙貸款等等。

中國房地產如今量價齊跌，《2013年中國私募房地產投資基金年度研究報告》顯示，2013年新募房地產基金數量同比增長逾40%，總計132支，截至2013年9月，中國房地產私募基金的收益率平均為20%，對有的小房地產企業融資甚至能達到30%。但2013年前五個月商品房成交面積累計同比下降17.65%，除龍頭房地產企業以促銷帶動出貨外，多數房地產企業銷售明顯下滑，一些房地產企業倒閉，今年肯定會在一定程度上爆發房地產基金產品兌付風險，明年是房地產私募基金風險的集中爆發期。

房地產下滑無疑會波及房產開發商的「金主」，除了房地產私募基金，還有信託產品，今年到期的信託產品約合人民幣4.5萬億元，比2013年到期規模增多77%，借貸方不得不更迅速地將債務展期，否則可能面臨流動性問題，今年中國有4200億美元信託產品到期，投向房地產和礦業的人民幣近2萬億元信託產品從5月開始面臨償還高峰。

今年第三季度（9月開始）中國可能發生信託兌付危機，屆時到期的信託產品將從一季度的人民幣6940億元飆升至1萬億元，中國房地產市場釋放更多「冰凍期」信號，房地產投資增速持續放緩；商品房銷售面積和銷售額進一步下滑，房地產行業不景氣之際，中國經濟正面臨24年以來的最低增長速度。

房地產投資被認為是中國經濟最為關鍵的驅動力之一，對其他40個行業產生直接影響，中國房地產行業已經繁榮了15年之久，但中國國家統計局資料顯示，今年前5個月，中國房地產行業關鍵指標絕大多數表現不佳，房地產企業面臨的銷售量下滑、資金緊張等問題也在前5個月明顯表現出來，前5個月，商品房銷售額下降8.5%，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，住宅待售面積高達3.52億平方米，是2013年月均銷售面積的三倍之多。

房地產相關企業資金緊張問題未出現改善，關鍵分項指標如住宅投資增速和商品房銷售面積等幾乎全線下跌，今年房地產行業的清淡狀況一線銷售人員的感受可能最
為直接，隨著越來越多購房者持觀望態度，房地產投資增長放緩的趨勢可能在未來幾個月持續下去，房地產行業下跌態勢將持續到2015年。

作為經濟支柱型產業，房地產業出現下行態勢將引發政府財政收入下滑，焦慮的不止是房地產企業和政府，還包括銀行，作為高負債行業，房地產下行態勢引發銀行
業的憂慮，他們擔心房地產開發商貸款違約，鑒於過去幾年，中國信託業罔顧風險的瘋狂誇張，很多人早就預期2014年中信託產品會出現償付潮，雖然部分市場
參與者已經早有預期，信託產品的償付高峰已經從2014年中推遲到2015年初。

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