2013年美國房地產交易量和價格變化

2013年美國房地產銷售量明顯增加，價格也出現上漲，這是理想的量價齊揚，未來3~5年，美國房地產依然樂觀

 從各價位的房地產銷售情況來看，銷售最好的是US$20~29.999萬的建物，銷售成長最差的是US$15萬以下的建物，民眾購買的不是最便宜的建物，而是選擇自己較有意願的目標，這意味著民眾收入較穩定，而不是貴的買不起，只能挑低價的購買，房地產銷售市場是很健康的

接著進一步分析民眾的經濟狀況，通常現有的經濟能力較好的民眾，貸款比例較低，選擇的品質也較高價位，美國人購物如果是選擇任何類型低利率房利美和房地美貸款（FannieMae和Freddie Mac)，也就是普通類型的conventional loan，基本的條件都是有兩年以上的收入和信用記錄，然後根據具體收入和支出數字計算出民眾可負擔貸款額度。

美國民眾如果有超過20%的頭期款，那麼可以考慮普通類型的conventional loan，如果沒有20%的頭期款，那就要看過去的信用記錄，良好的信用紀錄購屋者，自住購房可以選擇購買房貸保險來享受普通類型貸款的優惠利率，如果信用不夠理想或是頭期款少於某個比例，而且是自住類型的購房民眾，那麼可以選擇美國政府提供擔保的低收入FHA貸款來購房。

FHA貸款的利率與conventional貸款的利率相近，只是在貸款前和貸款中要購買相應的房貸保險，Conventional貸款和FHA貸款的差異是，FHA貸款可以接受較低頭期款和信用記錄較低的自住購房民眾。

申請貸款時，FHA貸款人需要較長的時間才能通過，如果物件很競爭，一般賣家通常希望盡快完成交易，所以會選擇conventional貸款的買家機會較大，這時候FHA貸款人就會處於弱勢。除非FHA貸款人在購房前就先準備好申請流程，事先通過銀行基本審核，這樣效益就差不多，VA是美國退伍軍人貸款，和FHA與Conventional不同類型。

沒有美國身份和信用紀錄的外國人，例如考慮移民或投資的海外民眾，則需要較高的貸款利息和頭期款比例，等有一段長時間在美國的信用基礎後，就可以轉型為Conventional貸款形式，只是需要多些時間。

從貸款成長的速度來看，明顯成長在於2011年下半年開始，2013年前後一季成長加快，而且現金購屋的比例也增加了，這意味著美國購屋者的經濟情況逐漸再轉好，未來數年內，美國房地產都會呈現相對穩定的成長，對於房地產和金融業都會有很大的幫助

從投資角度來看，購屋需要貸款，所以金融類股會受益，不管民眾是有錢購屋，或是沒錢租屋，基本上都會添購傢俱，或者重新裝潢室內室外，所以XHB這類型的ETF就會反映民間消費房地產商品的熱度，有購屋需求就對帶動建商投資，所以ITB會接著反映，最後才是整體市場，類似IYR的ETF會逐漸成長，房地產貸款則是因為美國聯準會緊縮貨幣政策，房地產REM的效益則是最晚才會出現，各項標的的最低點出現可能因為市場情緒而無規律，不過漲勢幅度變化卻是有規律可循。