2013年美國房地產交易量和價格變化

2013年美國房地產銷售量明顯增加,價格也出現上漲,這是理想的量價齊揚,未來3~5年,美國房地產依然樂觀

2007~2013年美國房地產銷售價格

 從各價位的房地產銷售情況來看,銷售最好的是US$20~29.999萬的建物銷售成長最差的是US$15萬以下的建物民眾購買的不是最便宜的建物而是選擇自己較有意願的目標這意味著民眾收入較穩定,而不是貴的買不起只能挑低價的購買房地產銷售市場是很健康的

 

接著進一步分析民眾的經濟狀況,通常現有的經濟能力較好的民眾,貸款比例較低選擇的品質也較高價位美國人購物如果是選擇任何類型低利率房利美和房地美貸款(FannieMae和Freddie Mac),也就是普通類型的conventional loan,基本的條件都是有兩年以上的收入和信用記錄,然後根據具體收入和支出數字計算出民眾可負擔貸款額度。

 

2008~2013年美國房地產購物資金來源  

美國民眾如果有超過20%的頭期款那麼可以考慮普通類型的conventional loan,如果沒有20%的頭期款,那就要看過去的信用記錄良好的信用紀錄購屋者自住購房可以選擇購買房貸保險來享受普通類型貸款的優惠利率,如果信用不夠理想或是頭期款少於某個比例,而且是自住類型的購房民眾那麼可以選擇美國政府提供擔保的低收入FHA貸款來購房。

FHA貸款的利率與conventional貸款的利率相近,只是在貸款前和貸款中要購買相應的房貸保險Conventional貸款和FHA貸款的差異是,FHA貸款可以接受較低頭期款和信用記錄較低的自住購房民眾。

申請貸款時FHA貸款人需要較長的時間才能通過,如果物件很競爭一般賣家通常希望盡快完成交易,所以會選擇conventional貸款的買家機會較大,這時候FHA貸款人就會處於弱勢。除非FHA貸款人在購房前就先準備好申請流程事先通過銀行基本審核,這樣效益就差不多VA是美國退伍軍人貸款和FHA與Conventional不同類型

沒有美國身份和信用紀錄的外國人,例如考慮移民或投資的海外民眾,則需要較高的貸款利息和頭期款比例等有一段長時間在美國的信用基礎後,就可以轉型為Conventional貸款形式只是需要多些時間。

從貸款成長的速度來看明顯成長在於2011年下半年開始2013年前後一季成長加快而且現金購屋的比例也增加了這意味著美國購屋者的經濟情況逐漸再轉好未來數年內美國房地產都會呈現相對穩定的成長對於房地產和金融業都會有很大的幫助

從投資角度來看購屋需要貸款所以金融類股會受益不管民眾是有錢購屋,或是沒錢租屋,基本上都會添購傢俱,或者重新裝潢室內室外,所以XHB這類型的ETF就會反映民間消費房地產商品的熱度有購屋需求就對帶動建商投資所以ITB會接著反映最後才是整體市場類似IYR的ETF會逐漸成長房地產貸款則是因為美國聯準會緊縮貨幣政策,房地產REM的效益則是最晚才會出現各項標的的最低點出現可能因為市場情緒而無規律不過漲勢幅度變化卻是有規律可循

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5 Comments

  1. 請問JOE大,美國地產ETF包括IYR, XHB, ITB, 如果對美國房地產投資, 那個ETF你比較建議呢
    版主回覆:(01/02/2014 08:29:00 AM)
    Joe已說明了看法,剩下的需要投資人動一下腦袋思考,這樣投資人才更好自己掌握,否則局勢有變時,投資人無法得到Joe的即時看法,反而會害到自己,投資人如果依然不明白房地產類股的產業循環,那建議最好先維持觀望,直到自己了解為止才考慮操作

  2. 請問joe大,你看好兩房的股票嗎?感覺美國房地產開始回升~但未來聽說兩房會合併只剩一家
    版主回覆:(01/02/2014 09:03:40 AM)
    我對兩房股票沒有看法,不投資個股的話,兩房的情況就不太重要,投資人不夠了解的話,也不建議投資

  3. IYR我找了一下歷史走勢 並沒有落後 XHB 及 ITB的上漲時間啊?
    相反的 反而是2009年就率先上漲 ??
    版主回覆:(01/02/2014 11:38:31 AM)
    時間落差可能不大,但漲幅會有落差

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