內政部統計資料，2012年累計前10月全國房屋交易量僅27.1萬件，市場預估全年僅約32.7萬件，將創近10年新低，比2003年SARS期間還慘，近20年來，房市僅有4次交易量跌破35萬件，集中在2000年到2003年。最近10年則只有2003年SARS期間不到35萬件，僅34.9萬件。2008年金融海嘯前後交易量仍有37、8萬件，2011年奢侈稅重創房市，但2011年交易量也有36.1萬件水準，雖然2012年最後11月、12月交易熱度略有回升，但包括中信房屋、住商不動產都認為，今年無論如何不可能達到35萬件水準，預估大約只有32.7萬件，勢必寫下10年新低紀錄。
儘管交易量已如此低迷，但是否已到谷底，業界看法仍呈紛歧，有人認為隨景氣趨緩，明年房市應會「價平量緩升」，有些房市專家則認為，政策效應仍在持續擴大，2013年交易量還可能再萎縮3~5%，國內房市交易量最高曾達一年50.8萬件，過去經驗，一般認為40萬件是個重要關卡，低於40萬件就表示房市不是很好，若一年成交量跌破35萬件，則代表房市陷入蕭條低迷。
2012年歷經選情緊繃的總統大選，1、2月交易量急凍至1.8萬件，3月好不容易轉穩，4月又遭證所稅衝擊，接著5月油電雙漲議題發酵，6月後實價登錄、揭露陸續上路，加上整體經濟數據表現不佳，房市交易量因此一路萎靡不振，對於2013年，包括房仲、代銷及建商大多持保守態度，認為交易量應會回升，但不會出現金融海嘯那樣的V型反彈。
c波 now
永慶房仲網比較實價查詢前後市況發現11月全台網路降價屋增加1.3倍,各都會區11月下修幅度都較10月微幅增加，台中
市開價下修幅度居第一名，11月價格下修14%，雙北市11月價格下修8%，而高雄市11月也下修9%。
房價公開而因此下跌表示房價超漲否則買方會瘋狂搶購(每次網路標錯價總是秒殺).
請教joe
http://key88.net/article35504.html,這則新聞,84萬是指實繳所得稅嗎?那之後賣方的成本會增加很
多,再加上如果貸款利息大漲,應該大漲空間不大了!
通常網路標錯價是少1個0耶…
現在房價才只有打個9折 跟本沒感覺
這跟價格少個0怎麼相比阿
跟本無感 那可能有瘋狂搶購的情形= =
如果買方覺得便宜會購買反之則拒買.愈便宜愈搶購反之愈拒買.實價登入後房價下降這一現象說明之前房價是超
漲.William 您認為房價超跌嗎?
William 您認為房價超跌嗎?
於 December 17, 2012 10:54 AM 回應
A:根本無感房價下跌，因為實價登錄前本來買房就能直接殺價1~2成
請問Joe大
因應孩子1月要出生了,所以想增加一筆儲蓄
http://www.fubon.com.tw/life/indemnify_prod/FWG.htm
朋友說這張美元六年期保單,如果以利率及傭金的角度去看是不錯的值得
買(這張並不是朋友賣的),
想請教Joe大,如果以美元的走勢的角度來看,現在買美元保單合適嗎?
(我這筆儲蓄的想法是六年繳完後,至少放到10年讓他滾存,如果沒有急用
錢的話,應該會放到孩子18-20歲左右)
在此先謝謝Joe大^^
版主回覆：(12/21/2012 03:30:49 AM)
保險因為內含保險公司和業務佣金，所以必須維持較長的時間這種先決條件下，保險的產品設計才能讓保單價值準備金跟銀行定存相等，如果投資人沒辦法持續存入保險的話，保單的價值根本無法追得上定存，把錢放在沒有靈活彈性的地方，效益未必比較理想，能自己付出一些時間，研究其他海外投資商品，會比把資金放在美元增額終身壽險上更有效率，風險也未必比較高
TO yorke
你這張如果以利率來看 放滿6年 IRR=1.238%
放滿10年 IRR=2.188%
放滿20年 IRR=2.833%
1.以美元保單來說，其實利率不高，不過現在都差不多，而且這張傭金率不低喔
2.以保險來看，其身故保險金，前10年沒有甚麼保障成分在(如果是以保障為考量，就不用考慮這張了)，就算放20
年(假設20年後有狀況)，IRR=3.226%
3.以美元走勢來看，妳是繳6年期，只要你有在注意JOE的分析，在一年當中USD相對低點買來先放著付保費，自然有
避險效果
所以這張保單唯一優點，就是一定保本，然後比較不會花掉
如果是我，相同的錢，以這種報酬率，我會放投資等級債，配息再加碼單位數，然後多看JOE的blog，要進要出相對
比較有依據，當然本金相對會有波動，但如果放個10年，我想應該會有更好的報酬率，個人淺見~
謝謝Joe大及Eanchen大的回覆與解說
我是個投資理財的門外漢,
可說是完全沒有做過投資行為(股票.基金.外匯…等,通通沒有)
以目前的知識及收入,只能先考慮保守的儲蓄行為
想說這個美金保單如果放個10年(含)以上,
利率應該可以比銀行或郵局的定存高,所以考慮它
目前比較擔心的是美金在10年.甚至20年後,
會不會一路就是2字頭回不來了呢?
版主回覆：(12/17/2012 07:07:57 AM)
匯率超過3年以上的走勢是難以捉摸的，所以不會建議把資金鎖在一個商品上超過3年以上，一個商品漲漲跌跌，周線規模有修正時，修正前是贖回的時機，修正後是加碼的買點
但保險會讓你失去這些調整機制，保險因為內含保險公司和業務佣金，你必須得投資超過3年以上，甚至更久，才會有效益，大多數的投資人，根本撐不了如此長遠的時間，如果再加上匯率的因素影響，大多數投資人心態連撐過6年的機率都是相對低的，更遑論10年，甚至20年以上，在這數年內會發生什麼事實在很難評估，投資人購買儲蓄險必須真的是閒錢，而且綁年時間千萬不能太長，否則面臨解約的風險往往比預期中的高很多，如果被鎖住資金，你的毅力，在不可能猜測6年後美元漲跌的情況下，依然能撐到10年以上，願意賭這個利率優惠，那麼你才去考慮操作，否則一進場至少6年起跳，中間有任何解約，對你都是不利的，這種保險的設計機制對於大多數投資人來說，非常有誘導力，投資人務必自己多仔細想想
JOE大說的沒錯，既然都來JOE大的Blog了，多看看，有很多寶可以挖的，一定有比增額保單更好的工具來符合你的需求
的，我也是Joe大的書一本本的K，Blog一篇篇爬文，慢慢才有概念的，感謝Joe大~^^
btw，這張保單放六年"年複利"才1.238%，比TWD定存1.38%還低ㄋㄟ~~放10年才2.188%，您要花整整
10年時間放個才比定存高0.808%的保單?
非常感謝Joe大的指導
我會再多思考一下自身的需求
再來決定後續的行為,真的非常甘溫
另外再冒昧請問Joe大,如果想買基金
Joe大目前有比較推薦的方向嗎?還有參考書籍?
版主回覆：(12/17/2012 08:40:59 AM)
現在很多ETF都可以自行做交易,可以朝這方面著手,美股有許多指數型的ETF,還算是理想的長期投資目標
交易量夠大的ETF都是可以考慮的操作目標
http://www.moneydj.com/etf/ec/et305001list.djhtm?order=2&Q=T800100&S=5&X=6&Y=1&EB=7&SS=5&R=100
然後上網申請海外券商帳戶,交易
請問Joe大
美國投資家羅傑斯說過美國會一直印鈔
而長期投資黃金或實質不動產是可以致富的
因為會一直通膨
請問您的看法
版主回覆：(12/17/2012 01:25:54 PM)
長期要看多長,我的長期是2季以上,投資效益是10季內
請問Joe大
那您會建議現在買房地產嗎
版主回覆：(12/17/2012 03:17:33 PM)
美國房地產ok
請問Joe大
台灣房價近年來是以倍數在飆漲，自從奢侈稅到實價登錄等抑制房價上漲措施出來後，並沒明顯感受到有
跌價的現象。請教您什麼時候才會大幅修正呢?(例如跌幅50%)，謝謝!!
版主回覆：(12/17/2012 11:22:39 PM)
按照南歐,日本的經驗，2025年以前，人口紅利高點過後，60%的跌幅是可預期的，但2014年以前，台灣房地產以交易量下滑為主，房價仍然會高檔盤整的機率較高
2025？請問joe大這是筆誤嗎？不然的話跟您先前說法時間上差的有點多
版主回覆：(12/18/2012 02:59:39 PM)
理想的話,2014,2015跌到2025年,10年跌60~70%差不多,一時都是這個估算週期
請問Joe大家如果真的跌60-70啪，銀行呆帳變多，會不會有金融風暴
版主回覆：(12/18/2012 10:36:27 PM)
2012年內政部的分析報告顯示，台灣最快2019年，最慢2030年總人口進入有史以來第一次人口自然下跌趨勢，按照正常速度推演，2024年總人口亦將進入下滑
http://www.facebook.com/photo.php?fbid=10151309262627276&set=a.10150326769327276.372081.170631707275&type=1&theater
想發發牢騷，最近看房地產猛創新高，台幣也升直，前年賣了房子，就不敢進場，看身邊一些買房的盈收豐富，心中百感交集！為什麼台灣人
民收入沒增加，景氣也不好，確有錢買房，代款也須要繳阿？真想不透！今天看了（良心房仲的告白）這本書，他說政府不會讓銀行倒，所以
台灣房產最多跌至30%就會止跌，真的是如此嗎？
版主回覆：(12/19/2012 01:30:36 PM)
人口紅利未結束以前，行情看多是正常的，這現象已經維持了至少40年，讓人們幾乎忘了房地產也是會崩盤的，轉折點要等2015年才會到來，請耐心等待吧
JOE
如果房地產價格上揚是通膨造成，熱錢，還有重點是國家亂印超票引起的，中國大陸也是、台灣也是，那麼就是說明為何大家收入沒增加，房
產價格猛上揚的原因，如此的話，國家印了如此多的超票，台灣房地產還會有下跌的空間嗎？沒買房著，手上的貨幣好像一直縮水，想不透，
請joe解惑、謝謝
版主回覆：(01/17/2013 12:38:46 AM)
台灣的通貨膨脹比鄰國低許多，流入台灣的熱錢比流出的少，印鈔票其實也比鄰國的規模小，所以台灣的房地產上漲主因不是上述因素，當然不是完全與這些因素無關，只能說那些原因不是主因
你把資產換成房地產來計算，貨幣價值當然會縮水，但是換成用電子產品來計算，你的資產就膨脹許多拉，換成美股來計算，貨幣縮水更多，似乎不投資美股更虧
人口紅利還未下滑以前，台灣的房價還不至於大跌，再耐心等等吧，日本和南歐各國也是這樣的