央行6月21號召開第二季理監事會,決議維持利率(重貼現率1.875%)不變,擴大選擇性信用管制範圍,第三波增列「豪宅條款」,不但持續管制大台北房市,也擴大範圍至中南部豪宅,即日起針對台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元、其他地區高於5,000萬元者,貸款成數不得超過六成,且無寬限期(付息不還本的期間),正式將全台豪宅列入房貸管制措施。
中央銀行總裁彭淮南表示,相較於一般戶房貸平均成數71%、平均利率1.94%,有銀行對豪宅竟可貸到8成至9.7成、利率低至1.84%,高價住宅風險性高,卻出現貸款成數偏高及利率偏低的現象,有違授信風險控管原則,不利銀行健全經營。
很多人說會買豪宅的人口袋很深,根本不需要貸款,但從銀行提供數據,不只有向銀行貸款,成數還比一般戶更高,顯然與外界認知有落差,有的高價住宅貸款成數高達97%,等於億元的豪宅,只須準備300萬元的自備款,銀行貸款9700萬元,彭淮南直言:「這個數據很離譜,我們也嚇一跳。」
對於有房仲嗆管控豪宅根本沒用,因為會買豪宅的口袋都夠深;彭淮南反問,如果這些人口袋很深,那為什麼要貸這麼高的成數?
彭淮南表示,大台北高房價主因是供需不均,我們不希望炒作,有些人趁著油電雙漲起鬨,說買房可以保值,藉機哄抬房價,若央行沒有任何作為,我敢說台北的房價一定會漲得比現在更快。
對於「低利率會導致高房價」的質疑,彭淮南也回應,根據國際貨幣基金研究結果,兩者並無必然關連,如澳洲、紐西蘭及英國利率都比美國高,但房價漲幅卻也比美國大。
彭淮南指出,歐債危機持續,台灣對歐洲曝險部位不高,但出口已連三個月負成長,累計前五月衰退五%,反觀亞洲主要國家出口仍維持成長,明顯看出台灣所受衝擊較大,所以暫時不升息。
華銀、合庫銀及土地銀行等公股銀行更進一步「加碼」,宣布將全面、部分或是針對第2戶豪宅降至五成,現在在央行通令下,將使所有公民營銀行共同遵循,台銀、一銀及彰銀都表示,目前仍維持貸款成數六成,貸款利率不低於2%的措施,但會依據客戶個別信用狀況及收入等作調整,若條件較差,貸款可能降到四或五成。
中央銀行嚴控土地建築融資,這波盯上鑽法律漏洞的建商,央行最近對銀行專案金檢發展,發現有建商假借個人理財周轉等名義貸款資金,規避央行管制措施,上周特別函令銀行立即改善,限制建商負責人不管用途為何都得附上興建計畫,才能順利籌措到所需資金,以免建商巧立名目向銀行融資養地。
有建商負責人以「非屬投資、興建不動產」名義向銀行申請土建融,並聲稱符合央行免附興建計畫規定,銀行也照辦不誤,央行除要求這些銀行立即改善外,並在上周發函要求銀行注意從寬規定的適用範圍,央行強調,並不是所有自然人都適用去年8月的從寬規定,如果是建商老闆,即使聲稱資金用途不是用來興建住宅,也不能適用。
中央銀行最近盯上房貸壽險業務,央行日前發函規定,只要是位於13個管制區的房屋,因房貸壽險衍生的貸款,也須計入第2戶房貸最高六成上限限制,以防堵投資客藉此規避,這13個地區包括板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區。
銀行業者表示,銀行辦理房貸業務時,會與保險公司合作推出房貸壽險業務,透過壽險保障幫借款人分散風險,萬一借款人發生不幸無法償還貸款時,可藉此由保險給付償還貸款。
舉例來說,房貸500萬元,房貸壽險保費躉繳約20萬元,借款人再以房屋為擔保,向銀行辦理20萬元的10年期貸款,付清保費,再分年攤還貸款本金,一個月約繳不到2,000元。
根據央行訂定的特定地區購屋貸款管制措施,金融機構承作位於台北市及新北市等13個地區的第2戶房貸時,不得有寬限期(只付利息、不還本金的期間),貸款成數最高六成,而且,不能另外以修繕、周轉金或其他貸款名目,額外增加貸款金額,換言之,銀行辦理房貸壽險衍生的貸款金額,必須一併計入房貸上限六成規定計算。
壽險業者表示,此次央行維持利率不變,符合預期,也是現階段最佳的選擇,壽險業倚賴利息收入為生,央行利率政策與壽險業的利息收入息息相關,只要不降息,壽險業的利差損問題就不會擴大,對壽險公司而言是好消息。
金管會表示,遠雄人壽不動產投資及利害關係人交易等多項違規缺失,遠雄人壽與利害關係人合作開發案有未提報董事會重度決議,另外還有取得不動產,卻未經不動產鑑價的情形,遠雄人壽還有辦理電話行銷招攬、訂定的收費作業準則、保險商品說明書、利害關係人歸戶制度資料建檔、分支機構登錄及自行查核等有缺失,處遠雄人壽510萬罰鍰之外,並且限制6個月內不可新增加投資不動產,以及3個月內不得與利害關係人進行授信及其他交易,金管會保險局副局長陳開元強調,即使限制屆滿,遠雄人壽還要提改善計畫給金管會核定後,才能夠解除限制。
針對央行政策,建商表示,央行舉措早在預期之中,目前國內房市已回到常態,希望政府對於持續的打房一定要三思,適可而止,央行政策由雙北巿擴及全台,全面緊縮豪宅房貸,令房地產業者急得跳腳,台中巿建築公會理事長張麗莉昨晚表示,政府經濟政策不宜反反覆覆,三年多前,政府看到經濟不佳、房巿低迷,調降遺贈稅,拐了一大批海外台商賣了海外資產回台,如今卻翻臉不認人,關門懲罰,一竿子打翻一船人。
顏炳立預期,豪宅房價打下來後,先會影響周邊中古屋,其後郊區預售巿場房價也將受到衝擊。對於嚴控豪宅貸款由雙北巿,擴及全台,台中七期豪宅首當其衝。
代銷公會全聯會理事長黃炯輝說,高雄豪宅房價較低,央行新措施實際影響買主資金調度的情況有限,但整體氛圍不佳,將衝擊買氣,其實自證所稅議題討論以來,巿況已呈現半停頓狀態,全台房巿都慘兮兮了
《住展》雜誌統計7~9月推案狀況,今年第3季北台灣推案量僅845億元,較去年同期1088億元減少22.3%,為近3年低點,雙北市總銷逾50億元的建案僅4個。業者表示,近來房市表現差,使建商減少推案量;學者則認為,市況不明,意味著議價空間也愈高,「議價空間甚至超過3成。」
創意家行銷副總經理何志正表示,近來雙北市房市表現確實較差,加上豪雨、颱風等因素,影響看屋人數,而政策紛亂、市場動向不明,因此建商皆減少推案量,台北市建案亂開價情形依然普遍,過去議價空間僅有2成,但近2~3月高單價產品議價空間甚至超過3成,雖仍有成交百萬元以上的建案,但台北市平均成交價格約70~80萬元,高價的背後,意味著議價空間也愈高。
資料來源
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380e5
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=266973
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=266302
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=265560
http://www.libertytimes.com.tw/2012/new/jun/22/today-t2.htm?Slots=T
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380ec
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380e7
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120622/34317067
http://ppt.cc/N-26
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感謝joe 提供重點資訊
版主回覆:(06/23/2012 03:38:45 PM)
快一點的話2013年第一季,持有大量房地產者應該減少持有比例,目前國外房地產崩盤徵兆陸續在台灣實現了
沒有QE也罷,房價高漲也是寬鬆政策的後遺症
我每次在電視上看到田x權跟嚴x立在電視上講得口沫橫飛, 都覺得很好笑~
雨下到妝都卸了當然只能拼命補妝, 我倒要看是雨下得快還是他們的妝補的快!
joe請教您
若是台灣房地產崩盤了,台幣會大幅貶值嗎 ?
持有現金的人該如何因應呢 ?
謝謝您!
版主回覆:(06/22/2012 08:35:54 AM)
保守的人持有台幣和美元雙貨幣度明年寒冬
To 4樓:
目前臺灣的中央銀行只是在虛張聲勢,緊縮貸款不怎麼痛。
會痛的絕招是對自住外的房地產課重稅並與升息雙管齊下。
不過由於臺灣「銀行不能倒」的畸形政策,課稅升息兩者?
要使用的機率微乎其微,因此,參照日本過去的前車之鑑。
臺幣大幅貶值的機率很高。關於因應方法,本人提供三點:
一、持有現金:注意,這裡指的是臺幣港幣人民幣以外的?
體質較好的外國實體貨幣,在臺幣大幅貶值時銀行可能收。
而且能避免存簿蓋個章之後,一堆錢「沒有啦!」的狀況。
行有餘力,請至國外的銀行開戶,把部份的資金移轉避險。
二、購買物資:為了避免持有「現金」卻擋不住通貨膨脹?
儲水、儲糧之外,可添購風力發電機或是購買汽油發電機。
三、轉進外國:如果「現金」量足夠應該不會問這個問題。
版主回覆:(06/22/2012 12:07:22 PM)
央行希望的是房地產緩和下滑,而非快速崩盤,這樣才能把全民傷害降到最低
Richard大哥:------參照日本過去的前車之鑑。臺幣大幅貶值的機率很高。--------
無意冒犯,可是日幣不是一直升值嗎?
To 6樓:
早安。您提問的問題非常有水準喔!以下,是本人的回應。
問題的根源其實是“參照日本過去的前車之鑑”與下一句。
“臺幣大幅貶值的機率很高”,中間沒有詳細解釋的內容。
的確,就本人所知,一九八五至今,日幣對臺幣持續升值。
日幣對臺幣持續升值,也就是臺幣對日幣持續貶值。以此。
您的問題癥結點或許是:「日本的房地產崩潰好一陣子。」
「日幣依然對臺幣持續升值,照道理說臺幣不會太差吧。」
但臺幣真的有甚麼本錢升值嗎?請見臺日雙邊的“參照”:
一、日本(前車)
(一)日本央行利率由1987年2.5%連續升息至1990年的6.0%。
接著房地產就爆了!所以後來才有連續降息擦屁股的動作。
(二)日本在1997年至1999年有一波金融機構關門倒閉風潮。
二、臺灣(之鑑)
(一)彭淮南說:「……所受衝擊較大,所以暫時不升息。」
(二)馬英九說:「有存款的人都知道,臺灣沒有銀行倒。」
由此可知,升值加升息對於房地產而言,如同被核彈攻擊。
依照目前臺灣房地產的病態,不升息加上貶值屬合理判斷。
總統馬英九曾特別強調:「三年負債一兆是建設留子孫!」
其實不只是總統說的「建設」,還包括房地產的「建設」。
在銀行不倒央行不升息的前提下,讓臺幣貶一貶延緩壓力?
這下子您看懂了沒?只要看懂了,就會爆出鄉土問候語了!
感謝joe的資料~
這真是德~政~
央行緊縮貸款重點在<<即日起針對台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬
元、其他地區高於5,000萬元者,貸款成數不得超過六成,且無寬限期(付息不還本
的期間),正式將全台豪宅列入房貸管制措施>>
<<有的高價住宅貸款成數高達97%,等於億元的豪宅,只須準備300萬元的自備款,
銀行貸款9700萬元,彭淮南直言:「這個數據很離譜,我們也嚇一跳。」>>
唉~
我真的聞到掏空銀行的氣息
多少逃到國外的大戶
當年連結銀行抵押銀行高估的不動產
最後債留台灣
這些炒高又讓銀行高估的不動產貸款
最後走到頂點必然往下墬落
倒楣的還是銀行
台灣當下壽險吸金太多
製造獲利假象
a壽險賣<天價>土地給b壽險
c壽險又創天價買下b壽險的養地
如是<製造獲利假象>
以最懶惰的方法在<少數壽險公司>之間製造<假獲利>
滿足壽險的客戶
更自肥壽險公司股票
如是泡沫總有破滅的一天
真感謝彭淮南先生
希望
台灣多一些似彭淮南先生的政務官~~~
彭老大要退休了......
Richard大哥:感謝您回答,小弟真的搞不懂國際匯率變化,還得請教您跟JOE大:
------------一、日本(前車)
(一)日本央行利率由1987年2.5%連續升息至1990年的6.0%。
接著房地產就爆了!所以後來才有連續降息擦屁股的動作。
(二)日本在1997年至1999年有一波金融機構關門倒閉風潮。------------
您上述日本的狀況,台灣在股市上12000時也經歷過,當時銀行利率升達13%,房地產崩盤,銀行也有一堆壞帳,很多銀
行農會也要倒了,之後才促成金融整併,因此現在政府不會升息是有前車之鑑的!
小弟不明白的昰,日幣兌美元無視經濟好壞一路升值,真的太奇怪太奇怪,也許台幣也會這麼奇怪這麼奇怪喔!