央行6月21號召開第二季理監事會，決議維持利率（重貼現率1.875％）不變，擴大選擇性信用管制範圍，第三波增列「豪宅條款」，不但持續管制大台北房市，也擴大範圍至中南部豪宅，即日起針對台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元、其他地區高於5,000萬元者，貸款成數不得超過六成，且無寬限期（付息不還本的期間），正式將全台豪宅列入房貸管制措施。
中央銀行總裁彭淮南表示，相較於一般戶房貸平均成數71％、平均利率1.94％，有銀行對豪宅竟可貸到8成至9.7成、利率低至1.84％，高價住宅風險性高，卻出現貸款成數偏高及利率偏低的現象，有違授信風險控管原則，不利銀行健全經營。
很多人說會買豪宅的人口袋很深，根本不需要貸款，但從銀行提供數據，不只有向銀行貸款，成數還比一般戶更高，顯然與外界認知有落差，有的高價住宅貸款成數高達97％，等於億元的豪宅，只須準備300萬元的自備款，銀行貸款9700萬元，彭淮南直言：「這個數據很離譜，我們也嚇一跳。」
對於有房仲嗆管控豪宅根本沒用，因為會買豪宅的口袋都夠深；彭淮南反問，如果這些人口袋很深，那為什麼要貸這麼高的成數？
彭淮南表示，大台北高房價主因是供需不均，我們不希望炒作，有些人趁著油電雙漲起鬨，說買房可以保值，藉機哄抬房價，若央行沒有任何作為，我敢說台北的房價一定會漲得比現在更快。
對於「低利率會導致高房價」的質疑，彭淮南也回應，根據國際貨幣基金研究結果，兩者並無必然關連，如澳洲、紐西蘭及英國利率都比美國高，但房價漲幅卻也比美國大。
彭淮南指出，歐債危機持續，台灣對歐洲曝險部位不高，但出口已連三個月負成長，累計前五月衰退五％，反觀亞洲主要國家出口仍維持成長，明顯看出台灣所受衝擊較大，所以暫時不升息。
華銀、合庫銀及土地銀行等公股銀行更進一步「加碼」，宣布將全面、部分或是針對第2戶豪宅降至五成，現在在央行通令下，將使所有公民營銀行共同遵循，台銀、一銀及彰銀都表示，目前仍維持貸款成數六成，貸款利率不低於2%的措施，但會依據客戶個別信用狀況及收入等作調整，若條件較差，貸款可能降到四或五成。
中央銀行嚴控土地建築融資，這波盯上鑽法律漏洞的建商，央行最近對銀行專案金檢發展，發現有建商假借個人理財周轉等名義貸款資金，規避央行管制措施，上周特別函令銀行立即改善，限制建商負責人不管用途為何都得附上興建計畫，才能順利籌措到所需資金，以免建商巧立名目向銀行融資養地。
有建商負責人以「非屬投資、興建不動產」名義向銀行申請土建融，並聲稱符合央行免附興建計畫規定，銀行也照辦不誤，央行除要求這些銀行立即改善外，並在上周發函要求銀行注意從寬規定的適用範圍，央行強調，並不是所有自然人都適用去年8月的從寬規定，如果是建商老闆，即使聲稱資金用途不是用來興建住宅，也不能適用。
中央銀行最近盯上房貸壽險業務，央行日前發函規定，只要是位於13個管制區的房屋，因房貸壽險衍生的貸款，也須計入第2戶房貸最高六成上限限制，以防堵投資客藉此規避，這13個地區包括板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區。
銀行業者表示，銀行辦理房貸業務時，會與保險公司合作推出房貸壽險業務，透過壽險保障幫借款人分散風險，萬一借款人發生不幸無法償還貸款時，可藉此由保險給付償還貸款。
舉例來說，房貸500萬元，房貸壽險保費躉繳約20萬元，借款人再以房屋為擔保，向銀行辦理20萬元的10年期貸款，付清保費，再分年攤還貸款本金，一個月約繳不到2,000元。
根據央行訂定的特定地區購屋貸款管制措施，金融機構承作位於台北市及新北市等13個地區的第2戶房貸時，不得有寬限期（只付利息、不還本金的期間），貸款成數最高六成，而且，不能另外以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額，換言之，銀行辦理房貸壽險衍生的貸款金額，必須一併計入房貸上限六成規定計算。
壽險業者表示，此次央行維持利率不變，符合預期，也是現階段最佳的選擇，壽險業倚賴利息收入為生，央行利率政策與壽險業的利息收入息息相關，只要不降息，壽險業的利差損問題就不會擴大，對壽險公司而言是好消息。
金管會表示，遠雄人壽不動產投資及利害關係人交易等多項違規缺失，遠雄人壽與利害關係人合作開發案有未提報董事會重度決議，另外還有取得不動產，卻未經不動產鑑價的情形，遠雄人壽還有辦理電話行銷招攬、訂定的收費作業準則、保險商品說明書、利害關係人歸戶制度資料建檔、分支機構登錄及自行查核等有缺失，處遠雄人壽510萬罰鍰之外，並且限制6個月內不可新增加投資不動產，以及3個月內不得與利害關係人進行授信及其他交易，金管會保險局副局長陳開元強調，即使限制屆滿，遠雄人壽還要提改善計畫給金管會核定後，才能夠解除限制。
針對央行政策，建商表示，央行舉措早在預期之中，目前國內房市已回到常態，希望政府對於持續的打房一定要三思，適可而止，央行政策由雙北巿擴及全台，全面緊縮豪宅房貸，令房地產業者急得跳腳，台中巿建築公會理事長張麗莉昨晚表示，政府經濟政策不宜反反覆覆，三年多前，政府看到經濟不佳、房巿低迷，調降遺贈稅，拐了一大批海外台商賣了海外資產回台，如今卻翻臉不認人，關門懲罰，一竿子打翻一船人。
顏炳立預期，豪宅房價打下來後，先會影響周邊中古屋，其後郊區預售巿場房價也將受到衝擊。對於嚴控豪宅貸款由雙北巿，擴及全台，台中七期豪宅首當其衝。
代銷公會全聯會理事長黃炯輝說，高雄豪宅房價較低，央行新措施實際影響買主資金調度的情況有限，但整體氛圍不佳，將衝擊買氣，其實自證所稅議題討論以來，巿況已呈現半停頓狀態，全台房巿都慘兮兮了
《住展》雜誌統計7~9月推案狀況，今年第3季北台灣推案量僅845億元，較去年同期1088億元減少22.3％，為近3年低點，雙北市總銷逾50億元的建案僅4個。業者表示，近來房市表現差，使建商減少推案量；學者則認為，市況不明，意味著議價空間也愈高，「議價空間甚至超過3成。」
創意家行銷副總經理何志正表示，近來雙北市房市表現確實較差，加上豪雨、颱風等因素，影響看屋人數，而政策紛亂、市場動向不明，因此建商皆減少推案量，台北市建案亂開價情形依然普遍，過去議價空間僅有2成，但近2~3月高單價產品議價空間甚至超過3成，雖仍有成交百萬元以上的建案，但台北市平均成交價格約70~80萬元，高價的背後，意味著議價空間也愈高。
資料來源
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380e5
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=266973
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=266302
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=265560
http://www.libertytimes.com.tw/2012/new/jun/22/today-t2.htm?Slots=T
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380ec
http://tw.money.yahoo.com/news_article/adbf/d_a_120621_24_380e7
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120622/34317067
http://ppt.cc/N-26
感謝joe 提供重點資訊
版主回覆：(06/23/2012 03:38:45 PM)
快一點的話2013年第一季,持有大量房地產者應該減少持有比例,目前國外房地產崩盤徵兆陸續在台灣實現了
沒有QE也罷,房價高漲也是寬鬆政策的後遺症
我每次在電視上看到田x權跟嚴x立在電視上講得口沫橫飛, 都覺得很好笑~
雨下到妝都卸了當然只能拼命補妝, 我倒要看是雨下得快還是他們的妝補的快!
joe請教您
若是台灣房地產崩盤了,台幣會大幅貶值嗎 ?
持有現金的人該如何因應呢 ?
謝謝您!
版主回覆：(06/22/2012 08:35:54 AM)
保守的人持有台幣和美元雙貨幣度明年寒冬
To 4樓：
目前臺灣的中央銀行只是在虛張聲勢，緊縮貸款不怎麼痛。
會痛的絕招是對自住外的房地產課重稅並與升息雙管齊下。
不過由於臺灣「銀行不能倒」的畸形政策，課稅升息兩者？
要使用的機率微乎其微，因此，參照日本過去的前車之鑑。
臺幣大幅貶值的機率很高。關於因應方法，本人提供三點：
一、持有現金：注意，這裡指的是臺幣港幣人民幣以外的？
體質較好的外國實體貨幣，在臺幣大幅貶值時銀行可能收。
而且能避免存簿蓋個章之後，一堆錢「沒有啦！」的狀況。
行有餘力，請至國外的銀行開戶，把部份的資金移轉避險。
二、購買物資：為了避免持有「現金」卻擋不住通貨膨脹？
儲水、儲糧之外，可添購風力發電機或是購買汽油發電機。
三、轉進外國：如果「現金」量足夠應該不會問這個問題。
版主回覆：(06/22/2012 12:07:22 PM)
央行希望的是房地產緩和下滑,而非快速崩盤,這樣才能把全民傷害降到最低
Richard大哥:——參照日本過去的前車之鑑。臺幣大幅貶值的機率很高。——–
無意冒犯,可是日幣不是一直升值嗎?
To 6樓：
早安。您提問的問題非常有水準喔！以下，是本人的回應。
問題的根源其實是“參照日本過去的前車之鑑”與下一句。
“臺幣大幅貶值的機率很高”，中間沒有詳細解釋的內容。
的確，就本人所知，一九八五至今，日幣對臺幣持續升值。
日幣對臺幣持續升值，也就是臺幣對日幣持續貶值。以此。
您的問題癥結點或許是：「日本的房地產崩潰好一陣子。」
「日幣依然對臺幣持續升值，照道理說臺幣不會太差吧。」
但臺幣真的有甚麼本錢升值嗎？請見臺日雙邊的“參照”：
一、日本(前車)
(一)日本央行利率由1987年2.5%連續升息至1990年的6.0%。
接著房地產就爆了！所以後來才有連續降息擦屁股的動作。
(二)日本在1997年至1999年有一波金融機構關門倒閉風潮。
二、臺灣(之鑑)
(一)彭淮南說：「……所受衝擊較大，所以暫時不升息。」
(二)馬英九說：「有存款的人都知道，臺灣沒有銀行倒。」
由此可知，升值加升息對於房地產而言，如同被核彈攻擊。
依照目前臺灣房地產的病態，不升息加上貶值屬合理判斷。
總統馬英九曾特別強調：「三年負債一兆是建設留子孫！」
其實不只是總統說的「建設」，還包括房地產的「建設」。
在銀行不倒央行不升息的前提下，讓臺幣貶一貶延緩壓力？
這下子您看懂了沒？只要看懂了，就會爆出鄉土問候語了！
感謝joe的資料~
這真是德~政~
央行緊縮貸款重點在<<即日起針對台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬
元、其他地區高於5,000萬元者，貸款成數不得超過六成，且無寬限期（付息不還本
的期間），正式將全台豪宅列入房貸管制措施>>
<<有的高價住宅貸款成數高達97％，等於億元的豪宅，只須準備300萬元的自備款，
銀行貸款9700萬元，彭淮南直言：「這個數據很離譜，我們也嚇一跳。」>>
唉~
我真的聞到掏空銀行的氣息
多少逃到國外的大戶
當年連結銀行抵押銀行高估的不動產
最後債留台灣
這些炒高又讓銀行高估的不動產貸款
最後走到頂點必然往下墬落
倒楣的還是銀行
台灣當下壽險吸金太多
製造獲利假象
a壽險賣<天價>土地給b壽險
c壽險又創天價買下b壽險的養地
如是<製造獲利假象>
以最懶惰的方法在<少數壽險公司>之間製造<假獲利>
滿足壽險的客戶
更自肥壽險公司股票
如是泡沫總有破滅的一天
真感謝彭淮南先生
希望
台灣多一些似彭淮南先生的政務官~~~
彭老大要退休了……
Richard大哥:感謝您回答,小弟真的搞不懂國際匯率變化,還得請教您跟JOE大:
————一、日本(前車)
(一)日本央行利率由1987年2.5%連續升息至1990年的6.0%。
接著房地產就爆了！所以後來才有連續降息擦屁股的動作。
(二)日本在1997年至1999年有一波金融機構關門倒閉風潮。————
您上述日本的狀況,台灣在股市上12000時也經歷過,當時銀行利率升達13%,房地產崩盤,銀行也有一堆壞帳,很多銀
行農會也要倒了,之後才促成金融整併,因此現在政府不會升息是有前車之鑑的!
小弟不明白的昰,日幣兌美元無視經濟好壞一路升值,真的太奇怪太奇怪,也許台幣也會這麼奇怪這麼奇怪喔!
請教JOE
為何外資還是看好台灣房地產呢？（http://news.chinatimes.com/focus/11050106/122012062500098.html）豐泰160億銀彈 來台獵商辦
版主回覆：(06/22/2012 12:48:18 PM)
外資也常常這樣看台股阿,你有把握的話可以跟進,這是不能說的秘密
商辦跟住宅是兩個不同的商品…
不要被這種新聞給誤導了…
To:11樓
外資往往說的與做的是相反的 ,看好台灣房地產只是煙霧彈 ,要不然龐大的資金要如何撤退啊 !?
To 10樓：
午安。您不明白：「日幣兌美元無視經濟好壞一路升值。」
那看來您也不明白：「臺幣對日幣無視經濟好壞一路貶。」
不過人總有不明白的時候，像前幾個月臺幣也讓人不明白。
本人也覺得臺幣竟然會有這麼奇怪的時候？但這不是重點。
重點是，如果您去分析臺灣過去十年的每日通貨數與匯率。
您可能有打電話的衝動想問候彭淮南先生：「奇怪耶你！」
話說回來，本人來談談馬英九快Ｈｏｌｄ不住的八卦好了。
他之前曾說過：「有存款的人都知道，臺灣沒有銀行倒。」
不過呢？澳盛銀行北部的四間分行六月底就：「沒有啦！」
其它大小銀行出現類似問題的機率亦大增。以此回顧歷史：
「６４不平反，６３３出來。６３３跳票？６１５下臺！」
銀行之所以：「沒有啦！」不保證與證所稅最終方案無關？
但絕對與疫苗無關。那接下來那隻撈錢黑手又將伸往何處？
這點您在投資之前必須要明白，畢竟：「銀彈已經上膛。」
如果不小心操作的話，「會賠得很難看！」以上僅供參考。
版主回覆：(06/25/2012 01:29:44 AM)
台幣和日幣的走勢反映全球經濟並不奇怪,會疑惑的是不了解的人,或者了解錯方向的人
五月份的購置住宅貸款又增加了,看來不怕死的還真多…
版主回覆：(06/25/2012 05:34:39 AM)
數據溫和增加是正常的,因為償還貸款的人數和量暫時都還是逐漸增加的,這數據只要沒有大幅成長就不會改變房地產停滯成長的走勢
房地產高檔量縮 ,理應下跌啊 ?
可是這麼久了價格還是高高在上
難道是屋主看好後市一片大好 ,全面惜售嗎 ?
版主回覆：(06/26/2012 03:41:28 PM)
房地產是變化周期較長的產業,得耐心等等
央行說明，5月房貸餘額持續上揚，主要是公股銀行承做青年安心成家政府房貸共130餘億元所致，自住客居多，前2年年增率一次都上升約5％，目前的年增率稍稍增加0.15%，不代表房市有大幅增溫的情況，只是正常震盪
不動產就是不易脫手嚕～利率低＋寬限期就可以硬撐
無論1980日本台灣房市崩盤,2007年美國房市崩盤,都一定伴隨著利率升高,目前利率還這麼低,甚至因為房子漲價,讓
投資客能重新貸款拿到更多低率資金,房地產崩盤應該不是現在!
我想JOE要強調的昰:以台灣的人口紅利,這一次崩盤,就會跟日本一般,"回不去了"
版主回覆：(06/27/2012 06:41:50 AM)
投資客可以看好台灣和世界各國與眾不同,投資看法因人而異,我只是表達我的看法
歐債危機持續蔓延著, 在全球寬鬆的貨幣政策之下, 期待台灣房地產崩盤似乎還有得等。
版主回覆：(06/27/2012 06:40:02 AM)
台灣的人口紅利還是在的,2014年才會逐漸消失,現在不過是2012年年中而已
想請教joe大一個問題，就是未來台灣房地產如果崩盤，是指說像台北、新北、林口、台中等被炒作的地區，
還是指所有台灣地區呢?會問這個問題是因為，我最近打算買人生中的第一間房(30歲了)，地點是在彰化市
區，現在彰化這邊1棟新的透天大概1千萬左右，不知道現在購買適不適合?萬一未來跌價，多久後會跌呢?有
跌15%以上的可能嗎?問題很多，懇請joe大不另賜教，謝謝。
版主回覆：(06/27/2012 06:42:45 AM)
能跌20%的話,會造成更多建商資金緊迫斷頭,釋放出更多案件,這樣才會跌到50~70%的狀態,討論房地產我只用全國整體狀態來分析,不討論各地區
可以轉貼嗎？
一定會註明出處
謝謝
版主回覆：(06/29/2012 01:58:44 PM)
好的
這兩天政府國有土地釋出的利多,會改變這趨勢嗎?還是讓崩盤的時間延後一些? 我看華固的營收衰退的很嚴重 ,這兩天
股票幾乎都快要漲停
說道島國的房地產 ,那一天谷哥了一下,都柏林比高檔跌了60% ,台灣應該也會這樣吧?
版主回覆：(06/30/2012 08:54:09 PM)
原本預期的最快2014年房地產崩盤趨勢不變
Joe, 雖然您預期最快2014年房地產崩盤，但今年下半年應該就會開始緩慢下跌，開始走長空吧!尤其2013上半年應
該會有明顯的下跌幅度，2014年應是主跌段的開始，您覺得呢？
版主回覆：(08/17/2012 07:48:16 AM)
2013年上半年難以上漲,能否出現30%以上的跌勢,要看美國的經濟收縮的程度