你(妳)是否也有感受到經濟
資料來源彎彎BLOG
Joe從中央銀行和主計處找來了一些數據和圖表做觀察，台灣是貿易出口型的島國，Joe曾經在這篇文章http://www.wretch.cc/blog/joejoejoe/16341254說過，內需成長是一個國家長期能夠強盛的原動力，出口貿易發展到一個巔峰，產業型態就要調整為內需發展
1999年(民國88年)是一個關鍵的轉折，台灣的民間消費和出口貿易都達到了波段的巔峰，配合美國政府舉債大量進口消費的經濟發展模式，接下來台灣選擇的是走貿易出口這條路線，這條路線確實增加了台灣人民的收入，同時期經濟發展大躍進的中國人民所得大幅提升還沒有台灣搶眼，那為何台灣人民2008年以來卻感受不到薪資成長的呢
讓大家把局勢看得更清楚一些，下圖是台灣近30多年來的個人或家庭數據統計
資料來源行政院主計處
從圖中可以明顯觀察到，通貨膨脹成長快度，台灣大多數人的可支配所得並沒有跟著薪資成長增加，台灣人民的可支配平均所得成長速度遠不如消費支出的成長，這個導致台灣國人近十年來，儲蓄越來越少，大多數的人都在花老本，最關鍵的原因是房地產貸款，貸款業務10多年都集中在房地產高度成長，而且是極度誇張的比例上升，排擠其他消費性貸款支出，限制台灣人民可支配所得完全無法提升，購房者被房貸壓的喘不過氣來，只好縮衣節食削減其他消費，這是造成台灣內需無法提升的最大原因，缺乏內需經濟動力，台灣的出口業沒辦法帶動台灣長期穩定發展。
資料來源台灣央行(縱軸單位是百萬台幣)
台灣的房地產自有住宅率在1996年早已達到飽和，2000年以來，500%的房地產貸款提升只提增10%的住宅坪數，種種數據完全顯示，台灣房地產是空前的大泡沫
台灣從2000年以後，其實經濟數據已經達到巔峰，除了國際情勢的變化，還有另一項就是國家舉債來行政，1998~2000年的舉債速度實在是太快了，所幸2000~2008年這段期間美國為主的歐美體系大量舉債，刺激全球製造業消費市場，8年之內，台灣舉債速度才較緩和，但2008年美國次級房貸之後，歐美消費能力大減，台灣的經濟結構沒辦法快速的適應歐美這種經濟衰退，政府只好再繼續大幅舉債，舉債的缺點除了要負擔越來越高的利息，國家的稅收有部分成了私人機構的獲利，這樣會逐漸讓私人機構掌握國家貨幣和財政的運作，(Joe在看線圖高效率賺外匯一書中4-1有另做說明，在此不詳述)，美國聯準會和19世紀大英帝國都是例子
按照台灣的人口結構來看，台灣基本上永遠還不清債務了，平均年齡年輕時負債還不完，變老了以後，能不繼續借錢就不錯了，何況是要還清債務，這根本是天方夜譚
出口貿易方面，台幣對美元的匯率相對於亞洲其他貨幣，是相對非常穩定的狀態，非常有利於國家企業競爭力
真正不利的的是原物料價格的走勢，原油價格上漲，對於能源進口國實在是大不利，尤其是島國和邊陲國家，受害更明顯
資料來源中央銀行對「貿易條件惡化加深台灣苦勞程度」一文之評論
2000~2008年，台灣隨著美國的經濟改革改變產業結構，形成以貿易出口為主的國家發展主軸，2009~2014是台灣人口紅利的最顛峰，如果台灣政府沒辦法趁這個時候壓制房地產的發展，將出口貿易改為內需消費的發展模式，那麼2015以後，伴隨著中國的沒落，台灣將陷入非常長期的經濟黑暗期，樂觀一點2050年以前才有機會再見光明，買房地產最好先忍下來,未來這波全球空頭會在亞洲次級房貸和歐債的效應下一起爆發<span style="font
我們缺少的就是有遠見的政府領袖!選舉就只為了選票灑錢了!!
版主回覆：(02/22/2012 05:42:44 AM)
我們只剩下極為優異的央行系統在獨撐大局,期盼政府能有所作為
每次看到joe大的文章都有 有別於一般分析師的觀點 很有啟發性更值得學習 謝謝
2050年以前才有機會再見光明????
很多很多年之後了
版主回覆：(10/26/2011 12:59:40 PM)
現在40歲以下的台灣人民,以後日子會非常難過的機率極高,20歲以下的會更慘,一出社會就是人口紅利下滑
房地產真的太誇張，原本預計想在家裡附近買棟房子，以後跟父母彼此有
個照應，但是收入完全買不下手阿！
版主回覆：(10/26/2011 01:02:31 PM)
買房地產最好先忍下來,未來這波全球空頭會在亞洲次級房貸和歐債的效應下一起爆發,空前的經濟大蕭條
老年人口帶來的商機 似乎是醫療相關產業 比較有搞頭了
版主回覆：(10/26/2011 03:31:19 PM)
還有殯葬業
請問joe大
1. 人口紅利最高峰在2009-2014，是指勞動人口最高，而老年與幼兒比例剛好交叉那段時間？
(勞動人口被壓榨乾了，就像土地過渡種植已沒太大營養素，只能休耕..XD)
2. 我想大部分的人對於我國政治皆是很無言，個人直接認為靠上位者不會有起色，
請問有什麼建議可以給四十歲以下的我們？應該朝哪方面發展？
3. 之後的狀況是否會類似像冰島或者希臘還是日本？
央行的確是為台灣貢獻極大，然而孤掌難鳴；只能祈禱有更多敢做對的事情的領導者。
感謝joe大分享及回答！
版主回覆：(10/26/2011 03:18:48 PM)
台灣的發展模式比較像是日本,只是比日本衰退的速度更快
;樂觀一點2050年以前才有機會再見光明
請問JOE,為何是2050年,發生了什麼事可以扭轉嗎?
謝謝
版主回覆：(10/26/2011 03:25:00 PM)
目前的數據我只能看到2050~2065年,看不到更遠
何其有幸能看到這些分析文! Joe大有你真好! ^^b
現在的政府是要把台灣鎖進中國..
版主回覆：(10/26/2011 03:25:42 PM)
從各項出口數據來看,台灣各個項目在開放ECFA後急速衰退,低價品大量進口打擊到原本的內需市場,是出口衰退的另一項主因,前陣子美韓的貿易協定,在明年下半年如果效應發酵,幾乎會把台灣推到懸崖邊
JO大~感謝分享喲!!除了對政府失望外~又上了一課la:)
讚!!好文!!
另外想請問JOE大 你說的"亞洲次級房貸和歐債的效應下一起爆發"
你心中有時間表嗎
謝謝
版主回覆：(10/26/2011 03:29:58 PM)
美國總統大選後
感謝JOE大的分享
好奇一問
明年的總統大選給哪一個黨當選會較好嗎
對現狀會有改變嗎
版主回覆：(10/26/2011 03:55:01 PM)
這個政府為地位力心,為財富立命,為權貴繼絕學,為財團開太平,我想在台灣的政黨,沒有比目前執政黨能更快讓台灣亡國的在野黨
請問版大對泰國的大水災, 對泰國的經濟有何影響? 因為之前日本大地震後, 日本的基金反而一支獨秀, 好
得不得了
版主回覆：(10/26/2011 11:36:45 PM)
泰國基本經濟數據非常不理想,未來會是個未爆彈,不是理想的投資目的,投資日本基金有基本的匯兌優勢,JPY大幅升值,確實比較特別
這個預估有考慮到政府可能進行的修正動作嗎？
例如降低歸化台灣籍門檻以增加移民人數？若進行台灣版ＱＥ1,ＱＥ2是否有機會扭轉此情況？或者說將崩盤情況拉長成很多年的緩步下滑？
而房地產除了崩盤以外,是否有機會因此風暴而幾乎都流入富有者的手中？房地產物件目標市場的不同有不同的跌價方式？
而房地產崩盤會是全面性的嗎？有地域的差別嗎？
如果此情況發生,新臺幣必然會大幅貶值,經由幣值上的調整是否能夠保持出口的成長,雖然與之前相比成長力小很多,並且跟現在一樣,實質生活條
件反而倒退,同樣的,這應該還是會造成財富集中度提高的效果.
另外沒看到您估計不同嚴重度以及發生的機率,莫非發生可能性是百分百,如果發生機率極高,那麼嚴重度呢？保持經濟成長停滯的時間呢？
版主回覆：(10/26/2011 11:05:32 PM)
台灣已經在緩和量化寬鬆了,房地產崩盤主因是外資熱錢流出,台灣居民實質買房能力扣除貸款部分,可能只剩20%不到,美英日的房地產崩盤已經是歷史,從歷史可以看台灣,細節我暫時沒時間研究,研究起來可能也沒好兆頭,算了吧
怎麼感覺 各角度看來台灣都是沒救 小老百姓真慘
2050年要能有機會重見光明? 那應該也要政府的“催生”政策能奏效才有用吧 ！現在起算這五年芽政府能有
效鼓勵生育，2050時，現今出生的小孩已達生產力、消費力頂峰，當可創造"台灣"的新一波榮景。
說到政府的催生政策簡直是搔不到癢處，年輕人不是不想生，是不敢生，看到房價和養育的成本如此高昂，怎麼養小
孩?? 除非未來這些「成家」的成本下滑幅度大過景氣(收入)的下滑，否則很難有效的增加出生率。
版主回覆：(10/26/2011 11:34:43 PM)
的確,關鍵是改善生活的環境,人民自然會願意提高生育率
JOE大這篇文實在是嘆為觀止!!!!
彭老也是很厲害!!!我國的匯率波動真的被控制的非常好!!!
如果總統身邊有JOE大這種經濟學家!!!
我想是我們每個人的福音!!
看樣子我國政治影響經濟真的還蠻大的~~
因為沒有好的未來走向，一直以出口為導向!
看樣子在不改變型態台灣的優勢真的越來越差了!!!
真不知道2050年後還有像彭老這號人物嗎???
如果如Joe所說的，完全看不出領導人有扭轉頹勢的遠見，哪個黨都一樣
版主回覆：(10/26/2011 11:03:11 PM)
台灣的亂象根源始至於國會,法亂則國亂,台灣需要的是大革命,改革整個法律系統
要扭轉此一現象，就要學新加坡打壓房價的政策，讓人有地方住。
再開放移民政策，人口紅利的下滑，就不是問題了！
版主回覆：(10/26/2011 11:30:42 PM)
新加坡的執政黨比較優秀,獨裁但有所作為,嚴格法治社會,只要出現一位有所作為的明君,效果很理想,台灣執政黨無為而治,法制規範已經徹底破壞,人口紅利即將耗盡,大勢已去
謝謝Joe大的精闢分析~請問那今年年初才貸款700萬買房的應該怎麼辦?Orz !!目前貸款利率1.8~1.9左右!
每月房貸要還36,000元(貸款20年),家人認為目前貸款利率很低及想每月仍保留資金做其他較高收益的投資
(其實到現在都還沒有找到很穩定收益的投資商品),所以不願意將現有的資產全部拿去還房貸.其實手中股票.
基金.黃金和定存的總額是足以還清全部的房貸的!只是我覺得投資要賺錢不是這麼容易!雖然這房貸並不超過
家庭月收入的1/3,但想到每月要交這麼多房貸(貸款還長達20年)~心中總是有一股無形的壓力!請問Joe大~會
認為將手中資產幾乎梭哈去還房貸好嗎?一次還清房貸就幾乎是從零重新開始存錢才能投資.但是感覺無債一身
輕!還是家人想尋求高於貸款利率的投資來cover房貸同時增加更多收益的想法對整個家庭比較好呢? 這問題
在心中困擾我很久了!希望Joe大給些意見!感謝您~
版主回覆：(10/26/2011 11:11:26 PM)
賣掉房地產痛一時,輕鬆一世,美國人次級房貸後最大的痛苦是,房子價值不到100元,卻要還100元以上的房貸,長期虧錢,你的投資再怎樣虧損,未來也比不了房地產虧損,未來10內,房地產才會是你心中最大的痛
也許台灣的大勢已去，但至少先讓這個"快讓台灣亡國"的執政黨先下台，先避免亡國再來談如何救國啊！所以大家要理
性投下自己神聖的一票，不要又因執政黨的任何奧步(如五都選舉的一顆子彈，加上媒體的撲天蓋地炒作)，又失去理性
而投錯票(台灣人真的是太善良又濫情)，明年一定要讓現在的執政黨下台!天佑台灣!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
可是臺灣政府之前不是很得意的說臺灣"0"外債嗎?
(新聞有報)
原來都是向國內舉債欠一堆orz…這種事怎麼不跟民眾講清楚XD
版主回覆：(10/27/2011 02:53:38 AM)
欠外國人錢有面子問題,欠自己人錢,賒帳沒關係
滿多人和22樓 一樣 有房貸
—-
如果是我 我會先看房價現在是賺還是陪
價差有賺到滿多的話 可以考慮脫手 先去租房 幾年後 重新回來買(賣又買 累人 也永遠有風險 )
如果不願意 就放著 也許不會崩盤(但還是永遠有風險 )
假設房地產會大跌的話 並持續很多年
那難道要10-20年 一直不買房 一直租房 付租嗎 ???
總要找尋一個切入點買 或許現在不該 但幾年後 也許有便宜貨可以撿到
版主回覆：(10/27/2011 05:52:25 AM)
現在台灣房地產跟美國2006年的情況一樣,交易量在減少,交易量先減少,然後價格才會走跌,先有量減,後有價跌,經過一段時間去除賣家的堅持價格心態,價格自然走跌
請問J:黃金,澳幣,…….這些現型圖,技術分析圖該去哪個網站看.謝謝
版主回覆：(10/27/2011 05:48:09 AM)
http://www.netdania.com/Products/live-streaming-currency-exchange-rates/real-time-forex-charts/ChartStation.aspx
最近幾天JPY一直創新高,台幣卻慢慢龜,升值效率不如其它的非美,央行常說台幣相對穩定,連漲的時候也是相對穩定的漲,
再這樣下去台幣要變成非美中的龜速貨幣了,難怪豐田汽車(TOYOTA)一年比一年貴
版主回覆：(10/27/2011 06:14:06 AM)
USD貶值,可以買美國車
給38樓:
你可能會覺得租房子不划算
感覺好像是在幫別人繳貸款
可是卻完全沒考慮房產下跌的風險
當泡沫來臨時
有可能會像現在某些公司開始放無薪假
那時候繳36000的貸款或許就會成為另外一種壓力了
想想租金36000
就算在台北天母
也可以租到算是不錯的房子了
況且….如果不要那麼多享受住豪宅
也許36000扣掉租金還可以省下一堆錢做投資
這樣錢的運用才算活
不要光想省那給別人的房租
一但房價跌的時候
我想應該會是省小錢賠大錢吧@@
已經非常多專家不看好房產了
想必那是有原因的
而且萬一遇到升息循環
未來貸款也不只36000呢…..
請問我在中部今年初剛買一小塊建地,那我該把它蓋起來還是過2或3年2015年前把她賣掉呢( 我目前是有
個小公寓可以住,82年買的也是高點),謝
版主回覆：(10/27/2011 01:11:15 PM)
這我無法給建議,房地產賣賣比外幣買賣複雜多了,你得自己抉擇
48樓
我意思並非租房 不划算
要經過計算 評估才知道
房價下降 如何能100%肯定 畢竟未來的事情 現在只是做機率評估
房價如果下降 當然買房不好 但你如何能確定未來的事情呢
版主回覆：(10/28/2011 07:30:54 AM)
透過外國房地產淪陷的經驗和模型,我比對各個資金環節,利率和通貨膨脹,人口紅利關係,才有如此判斷,長期來看,全台房地產平均回落60~80%並不是低可能性的問題,當然這是平均值,而非每個區域都一樣,暴漲地區自然暴跌回去,你可以不信服我的結論,但我相信我的研究,信者恆信,你可以相信你所信服的,不用把我的言論當作一回事,我不會去搖醒看多USD的人,自然也不會去搖醒房地產永遠多頭的投資者,3年內你會慢慢明白我在說啥,呵
版主只是就現況(數據)做未來的推論
未來的事本來就沒有一定的
沒有永遠賠或賺的商品
做決定的權利在自己
別把這個責任推給別人
版主回覆：(10/28/2011 06:49:16 AM)
時間問題,不是不到,只是時間未到,人口紅利決定一切,人可以不服輸,不服窮,不服先天不良,但不能不服老,年紀一到,什麼問題都會來
看了JOE大的文章其實很掙扎，因為我的住家環境很好，不論地段，管理，鄰居，居住環境，生活機能．．．
離老家也近，不過經過這兩三年的飆漲，現在也該到頂了，認真思考租房子的可能性中．
感謝JOE大!
版主回覆：(10/28/2011 06:56:11 AM)
去掉熱錢投資的槓桿效應,日本東京,英國倫敦,美國紐約照樣崩盤,台灣有比前三者在國際上更耀眼的地段也許能更保值
哈 暈到!!!
好像搞錯我意思
我針對是 ""覺得租房子不划算 感覺好像是在幫別人繳貸款"" 這段話的含意
簡單說 就是 租房無所謂華不划算 要經過評估
而非質疑版主文章表達的房價跌
(我也認為房價會跌 但美金跌 非美和台幣漲 還在觀望中)
月說好像越糊塗 哈
版主回覆：(10/28/2011 06:51:57 AM)
我沒有說我的論點一定是對的,我只是從數據找邏輯,房地產的處理方式因人而異,你好好處理吧,最終還是得自己做決定
JOE，我的資產大都放在台幣定存，但這樣過幾十年，不知道會不會價值
縮水很多?
如果拿大部分出來投資，投資的風險跟通貨膨脹這兩者來比，哪一樣可怕?
版主回覆：(10/28/2011 11:35:12 AM)
都很可怕,除了投資自己,沒有永遠安全的資產
我了解版主對台灣房地產的看法，也希望把目前值錢的資產換成現金，以免貶值，只是想表達，賣房子會猶
豫，不是因為認為未來房地產會多頭，而是居住的感受很好會讓人有點不捨．不過我相信我會做出最好的決
定，謝謝JOE幫我們開了一扇窗，看到不同的未來．
我非常讚賞Joe大說的 "除了投資自己, 沒有永遠安全的資產", 我覺得年輕人真的要把握時間和機會投資
自己, 強化自己的能力和"價值". 我在職場多年, 看到很多人來來去去, 可是大概可以知道哪些人將來
無論從事什麼樣的工作, 都會成功, 又有哪些人會逐漸失去競爭力而向下沈淪! 到了我們這種中年人年
紀的時候, 從朋友之中就看得到結果了 ! 我也會舉朋友的正反面例子向年輕的同事建議要趁年輕多投資自
己. 版大就是一位正面的典範, 這樣的年輕人不多, 希望大家多多學習他的精神, 而不只是跟著投資而
已 !
成家立業是目前台灣傳統的觀念,有時候買房子只是要讓自己的家人有一個安身立命的地方,不用看房東臉色,
自己做自己的主人才是最重要的,有土斯有財,每個人的觀念與想法都大不相同,不管未來如何演變,千萬別忘
了當初買房子的初衷,除非你是買來投資賺錢的,否則已經買房的人實在是不要太過擔心,如果買房成家是你人
生拼圖不可或缺的一角,那就不要讓自己的一生有所遺憾,這一代或許等不到房產增值,至少留給下一代有個翻
身的機會不是嗎?
Joe大：
聽說政府以後會開放大陸人士來台購置房地產，只要半年回大陸一次即可，而且，也跟台灣人一樣可以貸款，請
問，這屬實嗎？那麼台灣的房地產會先有一段上漲期嗎？
版主回覆：(10/28/2011 11:36:03 AM)
中國大陸會先搶救他們國內的房地產,他們的經濟泡沫會提前爆發,泥菩薩過江
Joe大:
因為台灣有許多市場上的資金，所以才會有這一波房產的上漲，因為
資金不斷投入房市炒作之下，導致房市上漲，但是這一大筆的錢卻也是政
府過去一段時間以來"創造"出來的!!所以我想要問如果這一筆錢在政府做
多下停留在台灣，那麼房地產下跌應該是不可能的吧!
此外，人口紅利的觀點也許是正確的反應出一些國家之所以經歷房產
上沖下洗，但是會不會仍有其他因素 (比如區域聯合(東協))等等方式仍
保有這一種境外的人口紅利?
閱讀您的文章讓我增長許多見識，謝謝。
版主回覆：(10/30/2011 08:49:30 AM)
台灣房地產的炒作主力是外國熱錢,不是來自於台灣人的資金,人口紅利才是留住這筆國外熱錢的主因,熱錢的量超過本土資金3.5~5倍(我不公開推算方式),沒有這筆熱錢,台灣房地產根本沒有動力上漲,外國人投資房地產不是真的買房,我買進AUD就可以連帶炒作到澳洲的房地產,但我根本不需要買真的澳洲房子,沒有全世界的錢湧入,AUD和澳洲經濟立刻崩盤
台灣投資人的習慣用台灣看世界,而非用世界來看台灣,台灣絕非世界特例,甚至只是世界金融的末段而已,對於資本主義來說,人口紅利上升的台灣才是寶島,人口紅利降下的台灣是鬼島,切記
我想65樓的想法的確是成家立業的人兩難之處,假設未來20-30年房價都是下跌的趨勢,那麼目前30歲的人難
道要讓小朋友處在租屋的環境下20年?不知joe對於有自住需求的人有何想法?
版主回覆：(10/30/2011 09:08:19 AM)
這需要靠政府幫忙,目前看過最理想的方式,政府打造只租不賣的國家住宅,租約滿10年以上或是其他年限,可以將房子買回,這是亞洲人口密集國家最好的處理方式,可以擊退短期的投機效應,人民長期居住下來,會逐漸轉為實際需求,新加坡的方式也是類似這樣,可以有效避免房地產炒作
我是覺得房地產腰斬之後
就買吧!或許會更便宜,但已經比現在好很多了!
現在三十歲的難道要50歲以後再買房子嗎!
跌到自己能接受的範圍就好了!
現在要買自住的又不是投資的!
現在家裡的房子20年前是150,現在有人賣800
然到要賣掉??搬到外面去住??
父母都不小了,能比別人用便宜更多的價格買進,就OK囉!
版主回覆：(10/30/2011 04:08:42 PM)
想進場就進場,我只是分析,沒有其他目的
請問若發生亞洲金融風暴.美元是否會開始好轉..台幣是否大跌..還是版大你覺得何時美元會開始走強
版主回覆：(10/31/2011 04:06:48 AM)
快一點2012年下半年
看到新聞 大陸房價下降 居民買房後 虧錢 就抗議要求退房??
還沒習慣資本主義
版主回覆：(10/31/2011 04:05:57 AM)
會慢慢習慣的
Joe大:
我想請問的是.之前有媒體報導日本政府印鈔票協助日本企業趁日圓升值併購他國企業.以提昇企業競爭力.請問由總經
的觀點會怎樣看待這樣企業併購提升競爭力的模式?對日本的景氣或者經濟又有什麼影響?因為跨國企業必須要將獲利匯
回母國.從事企業自身的開發或研究.才會對母國就業率有幫助.或者至少是股東會獲利.請問對於母國還有其他什麼樣的
幫助?
(閱讀完前篇美國開發內需的文章後.感覺一個國家必須要由出口導向轉為內需.才不至於受到全球景氣衰退而衰退.那
麼日本政府協助日本企業併購國外企業.這一步有多大的功效?)
Joe大：
您在67樓所說的意思是：『外國資金並未直接炒作房地產，而是間接炒作』嗎？
因為實在很難看出來有外資大規模購入台北縣市的不動產，所以是說只要外資將資金匯入台灣，這就有間接
助益到台灣房地產市場？
版主回覆：(10/31/2011 07:13:28 AM)
外國人投資炒作不會挑交易過程繁瑣的商品,能即期交割的商品才理想,否則出現投資風險不易脫手
感謝~~
非常欣賞joe大的理性與很有邏輯的分析
想請問一下JOE大對生前契約的看法，它是否有發展的前景呢?謝謝!
版主回覆：(10/31/2011 02:35:32 PM)
生前多賺一點,投資自己或兒女,不用急著布局死後的訂單