從人口結構看台灣房地產興衰

這不是危言聳聽,東亞次級房貸的形成,才正要開始

在文章開始之前
,先來看一些房地產崩盤的例子,最著名的是日本,日本在1986~1991年房價飆升速度飛快,出生率快速下降,當時日本勞動力在1993~1995年達到最顛峰,之後開始下降,房地產的崩盤要配合兩個主要因素第一點人口紅利上升末期,第二點,升息循環末升段

當時的故事背景是這樣的,19859月的日本,與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」,五國財長同意讓美元貶值;美元貶值後,由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產,所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內,其中大部分又流進日本的不動產,大量熱錢炒作迫使日本房價上漲,日幣大幅升值,而當時日本政府為了刺激經濟,施行相對寬鬆的貨幣政策,鼓勵資金流入房地產以及股票市場(與過去四年的馬政府相同),飆漲的房地產,引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產(與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同),19903月,日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格,這是空前的產業榮景,談房地產泡沫只會被笑話。

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%,大約等於美國加州(California)面積大小,但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍,美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值,普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。與台灣很類似的,當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話,爭相購買房地產。但很可惜,泡沫總有破滅的時候,從無商品例外。1990年秋季,東京房地產交易量突然大幅下滑,然後價格從東京為中心開始崩盤,1991年,六大都市房地產價格平均下跌20%,隨著國際資本獲利了結後撤退,由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅,日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象,直到2000年,日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。

當時大部分日本投資人從沒想過貸款的還債能力有限,貸款投資人也忘記了升息的風險和利率末升段的上升速度,銀行持續給房地產建設公司源源不絕的融資現金,而且認為如果這些企業出現資金緊縮時只需將手裡的不動產賣掉就可以解決問題當時的日本,企業借銀行的錢、或者銀行貸款給企業是相當容易的事情而建商企業得到一般貸款購置房地產之後,不管房地產有無賣出又將該資產向銀行作抵押,然後又再次貸款,整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大。

日幣利率走勢圖

日本通貨膨脹的走勢圖

資料來源Trading-economics

升息並不會讓房地產立刻崩盤,房地產的炒作資金龐大,通常都需要外國資金大量湧入,然後透過槓桿操作放大獲利,這些資金何時退出市場,關鍵在於該國貨幣升息的速度,利率越高,炒作成本越高,但在利率低於當時通貨膨脹率時,實質物品的膨脹速度依然是比較有利的,這時外資並不會撤退,當利率等於該國家通貨膨脹率時,那麼外資撤退的速度就會非常明顯,投機的利潤將被貸款成本所吃掉,不得不撤退

資料來源聯合國數據資料庫

房地產的衰退程度決定權在於該國人口紅利的分布情況,當國家勞動力源源不絕時,外資會選擇進國內投資,市場景氣一片榮景,反之,當該國勞動力達到顛峰的前夕,外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區,該國缺少了外國資產的投資,資金被釜底抽薪,不管實施任何政策,房地產都無法再恢復,同上面的圖中可以看到,日本的勞動人口上漲是分成兩段的,一段是1970年,另一段是1993年,經濟體規模在全球前40的國家,人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件,資金流是導火線,1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期,第二點則是當時全球資金還未大量流入日本,日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹,但1991年日本即將失去人口紅利的優勢,加上利率調升至通貨膨脹水準之上時,這些資金便大舉撤離房地產,轉而進入其他投資項目

資料來源日本內閣府
、日本統計局

日本的房地產不僅還未止跌,甚至還有走跌空間,2050年以前,日本房地產依然都還會是長線走跌的機率居高

接著來看美國房地產,下圖是美國房地產價值走勢變化

資料來源FRED資料庫
美國人口結構

綠色箭頭處是前一波美國房地產停滯的時期對照美國的人口結構1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期後來到了Bush時代,透過向全球大舉債的方式,搭上美國的人口結構轉好的順風車,房地產一舉大幅上漲到了2008年人口紅利高點一到,龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下,利空引爆次級房貸,美國房地產終於崩潰

美國利率走勢


觀察美國1950年後3波房地產的升值,幾乎都是搭上人口紅利的順風車,加上當時市場充足資金的點火,才能讓房地產大幅攀升,2008年以後,美國房地產暴跌未嘗不是好事,近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈,但超過前波高點暫時是沒辦法了,只能當作跌深反彈

美國歷史房價變化

接著回到台灣的議題上
台灣的勞動人口比例在2011~2014是顛峰,這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例,2015年開始快速下降

(資料來源:台灣主計處)

(資料來源:CEPD)

台灣的人口結構正在快速進行轉變,新生兒出生數量快速下降,2023年開始,就算加入外來移民,台灣總人口數依然會開始減少,國家勞動力衰退速度,幾乎是全球最快,以日本為基礎,台灣未來的衰退速度將更甚於日本
,人口開始快速下降


資料來源
行政院經濟建設委員會

平均計算房地產的景氣是18年一個循環,考慮通貨膨脹的因素上一波的不動產景氣循環在1993~1995達到價格的波段高點,但回弱的幅度其實不明顯,因為台灣的人口紅利一直都是持續上漲,雖然台灣的人口紅利要等到2014年才到達最高點,但處於2011年的台灣這波房地產最多在3年的光景,只要這3年之內,台幣利率高於通貨膨脹率,那麼房地產就能全面引發崩盤這在台灣過去的發展完全沒有經歷過,因為台灣已經走了50年的人口紅利,50年前台灣房地產還沒有明顯的資本主義操作,所以這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況本土台灣人除了有已開發國家的經驗外,基本上不可能面臨過這種情況

只拿利率的歷史來對照房價並不是理想的比對模型人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力,沒有人口紅利的掩護,不管利率高低,都難以吸引國際資金進來投資,房地產價值都只會在低檔盤旋,在人口紅利空頭即將來臨的台灣,未來房地產空頭將至少是25年的淡季這還是建立在10年內,台灣立刻改善人口結構的情況下

2012~2014年是台灣人口紅利的持平巔峰,注意觀察利率和通貨膨脹率的關係,這波房地產空頭,台灣已經失去人口紅利的優勢了,未來只要一有風吹草動,外資撤退的比任何人都快,所以購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期),賣房地產要賣在升息循環的末升段(勞動人口上升末期)

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207 Comments

  1. 看完以後,我知道未來外匯存款要怎麼布局了,謝謝版主
    版主回覆:(09/02/2011 04:03:38 PM)
    房地產是影響最大的產業,這篇內容等於公布了近3~6年內的操作方向,不管近12年內是哪個政黨執政,都是台灣經濟黑暗10年的開始

  2. 這對我們勞工階級來講真的是各負擔…好處都沒.壞處一堆
    如我們生活成家立業.是一定要買房的.可是工作10多年.連一間房都買不到
    高雄地區這幾年房價增長了大概有50~70%.越炒越高~我想這輩子應該是買不起了..
    勞工的悲哀
    版主回覆:(08/30/2011 04:11:05 AM)
    台灣在3年內人口越來越少,大多數人民薪水越來越低,房子越蓋越多,最後的結局一定是房市崩盤,別成為被誘騙進房市的中產階級手中,一輩子毀在政府與財團聯手設計的房市泡沫裡,資本家完全不痛不癢,留下被洗乾的中產階級

  3. To Joe大:
    本身是高雄人一直都只能在台北的公司工作(南部鋼鐵化工大廠進不去)
    從Joe大的文章看出是用總體宏觀的歷史數字及預測用日本美國台灣的資料去分析
    但從個體(戶)觀點,外資真的會影響房地產價格這麼嚴重嗎?
    房地產市場是否有像證卷/外匯市場可以看出主要的法人族群進出買賣狀況?
    單純從供需狀況來看台北市新北市在發展北重南輕的情況下是不是還可以維持高檔?(畢
    竟就業市場還是集中在新竹以北->勞動力密集度也好,房屋購買力也好)
    我比較好奇的是台北市各行政區建物移轉件數及各區不同房地產類型平均單價的影響因
    素為何~
    因為想要一個自己的房子很久了…回不了南部老家置產想在台北買房真的很困難(友時
    買不如租)

  4. 非常認同版大講~不管近12年內是哪個政黨執政,都是台灣經濟黑暗10年的開始~
    您是講的保守又委婉~…實際面會黑暗多久~恐怕難以估計

  5. 版主:
    想請問日本不動產價格和the history of home values這兩張圖的縱軸單位是甚麼?
    謝謝~
    版主回覆:(08/30/2011 04:25:30 AM)
    兩張都是相對指數,以特定年份為基期,呈現房地產強弱的走勢,沒有單位

  6. To Joe,
    "這篇內容等於公布了近3~6年內的操作方向",且"股市,企業,房市,甚至
    是匯率,都會泡沫崩盤",這二年的主軸是做多非美空美元,之後3~6年的
    主軸想必是空台幣,但是要做多什麼呢? 美元? 歐元? 黃金?
    版主回覆:(08/30/2011 05:08:05 AM)
    債券和外國股市,原物料也可以放空

  7. 請教:
    利率低於當時通貨膨脹率時,為什麼實質物品的膨脹速度依然是比較有利的?
    房價一直炒作上漲;利率低,雖然相對房貸也低,但買不起房屋;通貨膨脹率高,人民有物價上漲預期心理;
    薪水低、房價高、物價高,造成出生率低、社會、結婚問題,房價如何炒作得起來?
    版主回覆:(08/30/2011 04:13:03 PM)
    外資+媒體+人口紅利,三者齊下,日本,英國,西班牙和美國已經示範給你看過,在台灣這個淺碟型市場,布局20年,要炒作起來不難

  8. joe大您好,以此看來房產、汽車等資本較大的產業未來前途比較不優,因為消費者會節省消費提高儲蓄導致
    更蕭條,如果是這樣應該對何種產業比較有利?難道對所有的產業來說都是黑暗嗎,指joe大指教
    版主回覆:(08/30/2011 04:41:21 PM)
    對於殯葬業來說,是黃金十年,看那死亡人口數據

  9. 相當令人開心的分析~~~~~
    明明人口一直下降、新房子欲一直蓋個不停!!!
    就讓那些黑心貪婪的建商跟投資客沉淪吧
    可悲的是~~~~最後政府總是會拿納稅人的錢救建商!!!!!
    版主回覆:(08/30/2011 04:45:28 PM)
    陣亡的不會是建商和資本家,而是被血洗的中產階級

  10. 13樓jj大您好,我12樓的,其實我也是擔心工作問題,人們常說找有興趣的才會長久,但我卻認為現實終究
    會磨掉熱情,賺的到錢才能做自己真正想做的事,所以我在研究投資之餘,不僅想了解經濟環境的變化,也想
    知道未來比較有利的產業,俗語說:男怕入錯行呀! 但如果進入升息末段後,可以確定消費金額較高,利息成
    本較高的衝擊甚大,前景不明,所以希望joe大指點

  11. 所以下一波上漲
    就要等百年結婚潮的小孩
    慢慢長大囉
    版主回覆:(08/30/2011 04:10:25 PM)
    這一波出生人口也沒成長多少,只能說15年後人口紅利下降會有一年小反彈

  12. J大 你寫的太好了 按個讚 房地產真漲的太誇張 我家住大安區仁愛路4段 30幾坪的房屋 幾年前約1000多萬
    就可買到 現在居然可賣到3000多萬 是20多年的舊房!!我其實很想賣 但賣了也買不起這邊的房子 @ @
    看到你這篇文章 真的是要開始想想賣房的時機點了

  13. Joe我比較好奇的是您如何知道目前外資在台灣房市所佔有的比重呢?
    可否不吝賜教。
    版主回覆:(08/30/2011 04:11:27 PM)
    查詢台灣的M0,M1,M2,M3貨幣供給系統,就可以知道資金流的分配狀況,重點不是外資持有比例,重點是台灣長達50年的人口紅利優勢沒了

  14. 續19F:
    我在猜想是不是各種資產市場的連動性
    外資最明顯的投資活動(ex.FDI)應該還是在金融產品市場(股匯市)及電子業
    而撤資/遷廠各種類型的資金/資產退出活動都會影響到其他商品市場的交易活絡程度
    除了本身市場吸引力下滑,勞動力逐漸不足(量及質都下滑)加上政府的產業政策(其他政
    策也差不多,彭老以後退休應該會更慘)無法創造更吸引外資的環境
    骨牌效應乘數效果…
    人家常說日本是邁入失落的10年
    台灣沒有那麼多日本大商社及偏向社會主義的政府加上較高的 GDP
    可能會成為下一個菲律賓+失落的20~30年><
    希望我是太悲觀了
    版主回覆:(08/30/2011 04:15:02 PM)
    這樣算樂觀了,日本和美國這樣大規模的經濟體都承受不住了,何況是沒礦,沒油,沒政府的台灣

  15. 去年台灣的生育率再度創下新低水平,內政部統計去年進一步下降至
    0.895%,內政部承認已低於低推計,JOE文中圖是用中推計分析,若最新
    資料已低於低推計,情況又如何呢?謝謝
    版主回覆:(08/30/2011 04:53:18 PM)
    情況更糟糕,還是先別放出來了

  16. joe大 房價未來可能看空 建商也知道 房仲也知道 財團也知道 那為什麼他們還敢繼續賣呢?
    版主回覆:(08/30/2011 04:53:48 PM)
    因為有人繼續買,當然繼續倒貨,賣不掉的貨到時列銀行呆帳,全民買單

  17. 同樣是房價跌,但各縣市跌的程度不同吧?像北部畢竟是大都市,有投資支撐,跌也有限;像什麼五都,雖然
    升級為市、區,但周邊環境根本無進步升級,除非退休住那裡,要不平常工作不在那裡更不可能買房在那,房
    價也炒作不起來,也無所謂的漲何來大跌,所以,房價大跌是在哪裡?全台灣?
    版主回覆:(08/30/2011 04:54:31 PM)
    我指的是全台灣的平均房價走跌

  18. 這很難講,東京也是世界級大都市,
    當泡沫破掉後,現在房價也是當時最高點的1/5左右而已。
    台北現在衝那麼高,
    難保未來不會修正很大。
    版主回覆:(08/31/2011 03:10:43 PM)
    全台灣人只要不是親身經歷過日本經濟大蕭條或美國次級房貸者,基本上都不曾有這樣的經驗,這是台灣唯一一次人口紅利下降的日子

  19. 大家都認為是泡沫…但還是繼續炒房,弄得買屋跟買菜一樣…重點是央行沒有拿出任何魄力,要弄破這泡沫不容
    易…除非外資再來個大撤退.
    版主回覆:(08/30/2011 04:56:23 PM)
    人口紅利消失了,外資自然撤退,不用過度擔心

  20. J:當泡沫即將破滅時.對於資產我們該如何自保?謝謝
    版主回覆:(08/30/2011 04:09:54 PM)
    放空營建和金融類股

  21. 購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期)–
    如果依照這樣
    但是多數人 無法全額付清 必須要很多貸款 利息將會變重
    版主回覆:(08/30/2011 04:08:25 PM)
    這是資本主義社會,現實是殘酷的

  22. 2012~2014年是台灣人口紅利的持平巔峰,注意觀察利率和通貨膨脹率的關係,這波房地產空頭,台灣已經
    失去人口紅利的優勢了,未來只要一有風吹草動,外資撤退的比任何人都快

    那表示 現在開始 都有可能大空頭來臨??
    為啥勞動人口多 才能吸引外資?
    版主回覆:(08/30/2011 04:01:45 PM)
    為何全球企業逐漸轉移到巴西去設廠,因為勞工便宜,1970年台灣也是一樣,外資見錢眼開,沒有人口紅利,台灣比有石油的汶萊還不如

  23. 讚讚讚~~不過心情卻是崩崩崩,如果房地產泡泡一破,其他行業的衝擊可
    想而知,現在一般的年輕人薪資水平要買房子已經很難了,當這一天的到
    來時,會有多少人忍受不了沈重的房貸,家破人亡呢?
    版主回覆:(08/30/2011 04:35:50 PM)
    這是為何日本青年人口一直外移的原因之一,通貨收縮的環境生活只會越來越困苦

  24. Joe大:
    這是否表示一般的投資者,可把房子賣掉(當然不是現在,而是文章中提示的時間點),並在房地產泡沫爆破前
    盡量把台幣投資於以外幣計價的標目物(也可以模仿外資尋找有人口紅利的地區去投資),等到房地價下跌一段
    時間後再入市購買。從此之後,有了房子,除了努力工作(如果仍有工作的話),就得靠以外幣計價的投資了。
    或許日本經濟泡沫後的這些日子渡邊太太的作法,就是我們日後的參考教材了。

  25. 可以請問joe大,如果我想買美元的儲蓄險(單純儲蓄),
    六年後,隨便哪一年領回都可以(複利4%),不知美元未來長期走勢joe大如何看呢?
    版主回覆:(08/30/2011 04:36:36 PM)
    買這做啥,圖利財團?

  26. 節錄31樓
    購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期)–
    如果依照這樣
    但是多數人 無法全額付清 必須要很多貸款 利息將會變重
    回31樓,我猜利息差額應該遠小於房價的價差,而且利息會有升降,升息時也代表了景氣過熱,但是房子買貴就是買
    貴了。咦?是在說我家嗎? XD
    請問Joe大,那對於未來這十幾年的經濟黑暗期,對於生不逢時注定接刀的年輕人而言,有什麼因應策略呢??
    版主回覆:(08/30/2011 04:00:15 PM)
    搬到人口紅利上升的國家去,當然要盡量選擇開發比較完善的,例如澳洲,東南亞部分國家等

  27. 看了Joe大的評論讓我想到前年出的『2010 大崩壞』這本書的理論,書裡
    有幾章預測也是根據人口成長率或勞動力來討論。2010的大崩壞沒出現,
    但是時間哪能說的準,如果美國房地產沒見起色就如書中所討論的,美國
    還要再經過一次經濟衰退。如果發生不知會如何呢。
    版主回覆:(08/30/2011 04:30:13 PM)
    美國最遲2025年以前會在站穩全球老大的位置,歐盟與中國會先後被美國透過全球經濟輪轉搞垮,我對『2010 大崩壞』這本書很多觀點不認同,當然書中還是有些觀念不錯,美國房地產在2030以前會回穩發展,暫時不會有經濟衰退,先衰退的會是歐盟和東亞

  28. 日本 一值以來 是高齡社會 之後也會是
    如果這樣 那日本房產 不就沒翻身機會???
    版主回覆:(08/30/2011 04:06:00 PM)
    你看這幾年有翻嗎,呵,你是外資的話,你會選擇投資高齡化的日本嗎,還是成長中的巴西和印度

  29. 給想購買美元計價的儲蓄險保單的投資人:
    1. 自己要先對 匯率有適當承受度
    2. 業務員跟你說預定利率是4%時 這不表示你每年的年化利率(IRR)就是4%
    所謂預定利率實際的意思是一種貼現的概念
    也就是假設保險公司把你的保費拿去運用而每年可以有4%的獲利時 (也就是–預定獲利率)
    3. 建議妳先了解自己投資[屬性] 還有你儲蓄的[目的]
    4. 一筆資金需要綁約六年 所謂的 【資金閉鎖】期 等於在賭美元六年後的走勢 若保單履約中途
    (比如說到了第三年 美元剛好是波段高點 )儲蓄險一但中途解約 都只能拿回非常少量的解約金
    六個月後的市場行情都沒人敢說個準了 何況是六年後的事
    以上小小淺見 供妳參考!!!!!!!
    版主回覆:(08/30/2011 04:33:20 PM)
    六年後USD匯率是多少都不知道了,為了小利潤,鎖住長線靈活資金,太不值得了

  30. 根據joe在32樓的留言,人口紅利上升的國家是巴西,
    再根據36樓的回答,年輕人該搬去人口紅利上升的國家去來因應……
    這…..我囧了
    版主回覆:(08/30/2011 04:58:52 PM)
    未來20年內,台灣確定不會失業的是殯葬業,不會缺生意,真正黃金十年,可以參考看看

  31. 感謝joejoejoe大的分享
    我想轉錄網址至我的blog與好友分享
    並註明出處與作者
    希望徵得你的同意
    謝謝你!
    版主回覆:(08/30/2011 05:00:15 PM)
    好的,請自行轉錄

  32. 人口紅利上升多 好像是印度
    大多數是年輕人 只不過貧富差距極誇張
    版主回覆:(08/30/2011 05:16:44 PM)
    因為印度政府效率太差,不會善用人口紅利

  33. 怕啥
    反正建商一定會跟你說:現在不買以後就買不到.因為以後大陸人會來買.你沒看到大陸建商都來台灣蓋房子了
    嗎?你沒看到香港房價是怎樣飆的嗎?
    建商一定會這樣催眠你
    版主回覆:(08/30/2011 05:42:37 PM)
    一樣的條件,香港人口紅利還未耗盡,而且他是緊連在陸路強國的周圍,這跟海島型國家,日本,英國,台灣不太一樣,但大致來說,中國崩盤,資金被釜底抽薪,香港也會跟著崩盤,條件多一項就是了

  34. joe大大真的是好心人,很感謝大大寫出這一篇文章,如果這篇文章是畢業論文,要是我是指導教授,我一定讓您
    的論文畢業,寫的真的太好了。
    另外也替那些在躊躇要不要買房地產的人謝謝您,前幾天,網路有一對夫妻,在為了要不要買房地產而吵架,因為
    他們看的房子愈多,房價反而愈來愈高,這對夫妻很苦惱而上網求助,請求大大,這篇文章讓我轉載,讓他們不要
    再為了房地產而擔心,功德無量!
    我知道房地產鐵定要崩跌,我也知道相關的理論,但是卻無法說服別人相信房地產要崩跌了,但是大大您這篇文章
    寫的很切重要點,圖文並茂,再次讚嘆,寫的太好了,以後沒有這麼好的文章可以看怎麼辦!哈哈!
    版主回覆:(08/31/2011 01:24:33 AM)
    歡迎自行轉載

  35. joe大謝謝分享這麼細膩的分析
    版上高手的問題以及你觀點的回覆真的值得一看再看
    早期父母教導要存錢要買房無非是要保值
    這幾年買房是投資是抗通膨
    看來觀念要改了以後買房僅剩消費滿足住新房的需求了
    真像購買高科技電子產品有新產品又急著想購買…….高級玩具
    我想複製網址請親朋好友來看看…請見諒
    版主回覆:(08/31/2011 01:16:18 AM)
    繳房貸,保險等等,中產階級資金被鎖死,可能就放棄了人生高報酬投資的機會,沒辦法冒險從事報酬率更高的的機會,許多長輩會建議的購置房地產自然有它的背景存在,1970年代以前,房地產並不昂貴,當時的台灣居民大多是均貧,買不起房子,如今看到房價轉變成現在的天價,就會衍生出很多持有房地產的想法,成長背景不同,想法沒有更新,反而鎖死其他投資路線,平凡過一輩子,什麼夢想都沒完成,就只為了一個間房屋,嚴格來說,那房子已經轉型成一個籠子,鎖住購屋者一輩子

  36. 日本泡沫經濟破滅後,股市房市崩跌,金融保險業的不良債權遽增,外資依然沒放過日本不動產,用基金名義
    以超低成數收購地點優良的不良債權。同時日政府為維持金融安定而堅持低利率,但還是無法挽回失落的十
    年,却導致套利流行的開始。
    版主回覆:(08/31/2011 01:21:15 AM)
    部分數據顯示,日本當年房地產的資金已經轉向炒作外匯的套利交易,Carry trade大幅盛行
    http://elainemeinelsupkis.typepad.com/.shared/image.html?/photos/uncategorized/2007/07/19/us_building_permits_versus_japan_sa.jpg

  37. 那這樣說起來,外資好像就是美國派出來的最強間諜兵器,輪流搞垮各
    洲……..
    上面回覆看了很多還是有點模糊
    請問J大:
    黑暗來臨之前,既然新台幣會貶值,那我該把新台幣轉成哪國貨幣,然後
    去實行哪些投資?
    謝謝
    版主回覆:(08/31/2011 02:22:54 AM)
    炒作外匯,這一直是我在blog教大家的事情,相對於日本和美國人,我們炒作的資金也是外資

  38. joe大大:
    我…有點小迷思…
    現階段的操作 您建議是:做多非美元貨幣 放空原物料嗎?
    可是非美元貨幣國家經濟大部份是以原物料礦產為主
    是一面做多貨幣 一面放空原物料礦產 ?
    版主回覆:(08/31/2011 02:17:41 AM)
    放空或轉變操作計畫是2012年下半年以後的事情了,耐心等

  39. 對於殯葬業來說,是黃金十年,看那死亡人口數據
    未來20年內,台灣確定不會失業的是殯葬業,不會缺生意,真正黃金十年
    =====================================================
    看到這兩句話~~我笑了
    也該開始練膽量了@@
    非常棒的文章~~感謝JOE大的分享

  40. 您說殯葬業會有黃金十年,我看那張人口變動數-中推計以及進入經建會網站看了一下
    當醫學發達,將生命往後延續,讓老人變多,照理說只是延滯死亡年齡,為何死亡人數會上升?
    原本每年死100個,100-100-100變80-90-130….不是嗎
    版主回覆:(08/31/2011 02:23:52 AM)
    我上方有列數據,台灣的年齡結構在改變,老人人口越來越多,每天約增加2~3千人

  41. 版主:
    再看一次您真的分析的相當有邏輯,但是否忽略了日本人如何看待何謂房屋,他們似乎不把房子視為投資,二手屋交易
    量也相對低,單用人口紅利的角度來看是否不夠嚴謹?
    版主回覆:(08/31/2011 06:45:03 AM)
    房地產的炒作光靠日本人還不夠,外國資金是很重要的因素,1985年廣場協議所導入日本的外國資金,才是把日本房地產炒作起來的主力

  42. 這下有趣了,看回文似乎還是非常多人認為房地產只上不下阿!
    呵呵,那就比比誰氣長了。Joe大辛苦了,先知總是孤獨的。
    感謝分享。期待另外一篇中國,有助投資方向。
    版主回覆:(08/31/2011 06:53:17 AM)
    我文中已經說明,這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況,本土台灣人除了有已開發國家的經驗外,基本上不可能有人面臨過這種情況,自然有人無法打從心裡相信,呵

  43. 請問joe大,兩岸的和平紅利,早期的大陸已膁到錢的台商回流,
    鮭魚返鄉,沒有考慮進去嗎?
    版主回覆:(08/31/2011 10:36:46 AM)
    回台灣的人數比例太少,幾乎沒影響力,重點是老年人口無法適當紓解壓力

  44. 且記得是2年前,IZAAX大就寫過台灣房地產及人口紅利的文章了,及更早寫過"抗通膨越抗越膨"的文章,
    大家都在討論2015年前把房子賣掉。
    既然是台灣房市、匯市、企業、等等~跌,那就討論要佈局什麼,還是沒看出要佈局什麼,放空什麼?
    版主回覆:(08/31/2011 10:36:13 AM)
    近期會陸續推出一系列文章,讀者到時可以瀏覽後自己在融會貫通

  45. 大家跟著JOE大大好好學習外匯
    5-6年之後 經驗增加又有少許積蓄
    就可專心操作外匯 即使沒有工作也可以有收入
    而且不論住在哪裡都可以做
    我的外匯啟蒙老師就是以操作外匯為主
    他沒有住在台北市 反而住在清靜的外縣市郊
    他鼓勵我們好好學習永不放棄
    將來大家都住在別墅內操作外匯
    大家加油
    版主回覆:(08/31/2011 01:09:43 PM)
    要是一條漫長的路,要持之以恆

  46. Joe:
    拜讀您的文章獲益良多 謝謝
    忽然聯想到近期台北天母區的房價是否可以做為一個恰當的例子
    近年外籍商業人士在天母的比例越來越低
    所以我們也因此看到天母急速的蕭條中
    這跟你所謂外資的急速撤離台灣
    是否其實也是同樣道理呢
    謝謝
    版主回覆:(08/31/2011 02:30:18 PM)
    我習慣用官方的統計數據來做研究,私人的景氣瀏覽現象當然也是一種判斷方式,但不夠客觀

  47. JOE大
    我想把你分析的幾張圖OP在部落格上跟大家分享
    OK嗎?
    版主回覆:(08/31/2011 02:42:54 PM)
    可以

  48. 本身是不動產從業人員,我打算從2013開始看房,現在是租屋
    這個市場已經瘋了,我沒有版大那麼多資料去佐證,
    但是教書的同學告訴我學校搶學生的情形多嚴重,以及市場的瘋狂狀態來推論
    當然還有職業敏感度,一堆人認為房地產是穩賺,是長期投資的好商品,
    我的結論就是,我等著看台灣房地產泡沫
    版主回覆:(08/31/2011 03:11:21 PM)
    時間問題,明眼人都看的出來

  49. 請教73F:
    不太明白搶學生的情形嚴重跟房地產泡沫有何關係?(學校越蓋越多也是原因阿,不一定是學生少)
    以及市場的瘋狂狀態是指哪方面的瘋狂?
    謝謝!
    版主回覆:(08/31/2011 05:56:05 PM)
    我想他只是想敘述少子化的影響力,大家都能體會到環境的轉變

  50. 以此看來未來台灣的景氣將進入一段黑暗期了,請問joe大有可能比2008年還要差嗎?需要提前做哪些準備跟
    佈局呢(職涯與投資)
    版主回覆:(08/31/2011 11:06:19 PM)
    2008年台灣還有人口紅利,這次可沒有囉,台灣人民的生活只會越來越痛苦,至少痛苦15年

  51. 少子話居然影響一個國家這麼深遠,政府現在推育兒津貼,吸引力真的很不足. 請問Joe大,那廠房.土地也是一樣的道理,也會崩盤嗎?
    版主回覆:(09/01/2011 04:28:37 AM)
    近期我會持續發出相關的文章,看完你便會明白這事情的嚴重性

  52. 我自己生兩個. 但對我自己而言我要負擔的 至少上面還有祖母,爸媽,老
    婆,兩個小孩
    少子化問題是很嚴重. 但看不出來有什麼好的政策
    目前檯面上看到的 都是沒啥營養的東西.講白點還是為了明年一月的選舉.
    我淺水很久了.也不是什麼高手. 只想知道從現在開始我到底要改投資什麼
    非美貨幣. 債劵..還是啥的..
    版主回覆:(09/01/2011 04:30:10 AM)
    每個資產循環的環節,都不有同的投資商品,把眼光放到國外去,日本為何炒匯交易盛行,那不是沒有原因的

  53. 本身從事的是餐飲小吃店,主要以外送為主,主要的客戶為國中小安親和補習班,開業至今約五年,安親班的外
    送量是每年遞減的減少,相對的也影響店裡的業績,積極客戶拜訪下才發現,數量的減少除了補教業之間的競爭
    激烈外,有些補教業因為招收不到學生而歇業或被合併,追根究底還是因為每年的入學新生逐年減少一年不如
    一年,班級數銳減在這幾年猶為明顯,就算目前仍生存的補教業,對未來也是悲觀看待,能做多久就算多久
    了….各行各業看景氣,由不同的行業從業人員的親身體驗來看待,會讓這篇好文更有說服力,大家踴躍討論,
    說不定改天joe就被找去專訪了….哈!!
    版主回覆:(09/01/2011 04:32:00 AM)
    從政府的各種統計數據,只要做適當分析,不用找人來,也可以看出這個國家的問題所在,1995年開始,就已經註定今天台灣的衰退,可惜當時的政府到現在荒廢了16年了,一點預防措施也沒有

  54. 回78樓
    投資的標的會依照不同的時間點而有所變化,
    資金要隨時保持靈活調度(資產配置)
    重點是隨時掌握總體經濟的走勢,
    多充實自己的投資知識,好的投資標的隨時都會有,
    準備好了,隨時都可掌握機會出擊,
    這裡是一個很好的學習教室,都來看看慢慢的就會有所獲得了…
    我也是新手,大家互相討論互相加油囉!!

  55. 房市泡沫化,人口紅利降低…沒人買房…想必"家具產業"首當其衝
    版主回覆:(09/01/2011 04:34:13 AM)
    幼兒服務業者是首當其衝,這影響層面太大了,除了老年服務族群以外,幾乎沒有不受到利空衝擊的

  56. 對阿,既然文章先出來了,就要討論未來3~6年要投資什麼或先準備,否則雖預知未來的社會會怎樣,卻還是
    不知要做什麼束手無策的,那跟沒看到文章的人一樣,都是到時應情況再因應或不知怎辦。
    版主回覆:(09/01/2011 04:36:18 AM)
    起碼看到的人如果持有大量房地產,可以先避開躲過衝擊

  57. 我真是佩服Joe大
    這麼有耐心的去整理出這龐大的數據佐證
    我前兩年上節目或參與會議,都有談過少子化與房地產的衝擊
    當時喊政府若不妥善因應,台灣將走入經濟的黑暗十年
    還有許多人嗤之以鼻
    這些數據政府都知道,只是沒人願意認真處理
    都當作做功課一樣喊喊口號,虛應故事
    即使不到2015,光2012開始,就會有許多小學要面對是否廢校的問題
    幾年後、國中、幾年後輪到高中,陸陸續續發生
    教師、教職、補教業、制服、文具銷售、嬰幼兒玩具、學區周邊的零售與餐飲業者,都是第一圈直接受衝擊的
    房地產、金融、百貨零售量販、餐飲、遊樂娛樂、電影院KTV等,是第二圈受衝擊的
    接下去電信、與其他內需產業都會跟漣漪一樣,陸陸續續被衝擊
    未來三年從通膨飆升,到陸續走向通縮的危機,不是不可能的事情
    joe大提出的預警,可謂是金石良言啊
    版主回覆:(09/01/2011 04:37:03 AM)
    台灣未來的衰退即將來臨,1980年代以後出生者未來要承接國家生產力的中流砥柱,這波壓力得好好撐住了

  58. 請教:
    1.利率低於當時通貨膨脹率時,為什麼實質物品的膨脹速度依然是比較有利的?
    2.有無可能是獨棟房屋滯銷大跌,因為獨棟太貴,因為現在不是四代同堂、三代同堂、甚至沒有二代同堂,而
    是夫妻與孩子,甚至是不生族、不婚族,大樓的一層樓或套房較流行,而且大樓的管理員可以滿足幫倒垃圾、
    收信、過濾訪客的功能,滿足忙綠的現代人。
    現在的居住人口結構改變,居住的環境的結購型態也跟著改變、轉型,人民也被迫改變接受這樣的改變。
    版主回覆:(09/01/2011 04:39:31 AM)
    1.利率趕不上通貨膨脹率,人民才會去炒作
    2.我是根據統計數據所做出來的分析,單純用私人的觀點來看不夠客觀

  59. 我可以幫joe回答84樓第二個問題。當房市要跌的時候,由於每坪單價都下跌,所以不會有哪一種產品可以獨善其身,因
    為買方在購買的時候,要議價都會拿出來講。其次,小坪數的產品早就供過於求了,市場反而是三十坪的產品少,所以一
    旦房市垮,套房這類小坪數、主建物坪數在十坪內的產品會先死,因為銀行會先緊縮放貸。前面還有人說豪宅產品抗跌,
    這個說法其實也很薄弱,因為有錢人不是笨蛋,他又住不了那麼多房子,他國際移動的可能性也比一般人高,如果大趨勢
    房價走跌,他大可以把資金移往國外,購買一線國際都會的豪宅,何必把資金鎖在台灣?因此房市如果崩盤,大坪數的豪
    宅產品也很難倖免,君不見當初民國八十年代初,敦化南路面林蔭道上的大樓也曾經炒到一坪六七十萬,後來一路崩下來
    到92年sars最低點,也腰斬成為一坪三十多萬?94年一坪三十五萬的敦化南路二段的世界大廈,也是剛剛好而已。沒看
    過房地產上下波動,很多人、尤其是年輕人,真的以為房地產只會漲不會跌,或說長期看漲,殊不知正如joe大的文中說
    的,那是因為台灣沒有過人口紅利衰退這麼嚴重的經驗,人口與薪資都不成長了,哪來支撐房市上漲與買房的力道?
    版主回覆:(09/01/2011 04:40:56 AM)
    房地產泡沫化即將來臨,從央行調整利率的速度就可以看到,做好心理準備吧

  60. 少子化叫了很多年.
    其實 真的影響還沒來到.
    http://www.nhu.edu.tw/~society/e-j/83/83-06.htm
    這資料只到96年.
    但97 98 99的出生率. 大家都知道 只有更低.
    第一波少子化是87年開始 (現在13歲 剛要唸國一).
    也就是說 現在的國中 高中 大學. 根本還沒有面臨少子化的威脅.
    第二階段少子化約從91~92開始. 現在8~9歲的人.
    這波才是更嚴重的.
    目前受影響的層面 只有嬰幼兒 國小低年級的相關產業.

  61. 身為1980年代後面出身的我
    看完joe大的分析後
    真的要好好思考自己的未來
    和做好資產分配
    還有投資規劃
    想請問joe大之後的投資是否要向外發展
    ex:繼續操作外匯,開始投資國外股市,境外基金等?
    國內的股票是否都不要去碰(包含所謂的定存股)
    版主回覆:(09/01/2011 07:45:34 AM)
    投資的技術與學習是漫長的路,台灣的股市不是不能碰,只是碰的時機點,各種商品都有循環週期,今年是原物料的一年,就是持續操作原物料

  62. 利率趕不上通貨膨脹率,人民才會去炒作?
    那這樣獲利扣掉通貨膨脹還是一點賺頭而已?所以我才問:[利率低於當時通貨膨脹率時,為什麼實質物品的
    膨脹速度依然是比較有利的]?
    版主回覆:(09/01/2011 07:43:45 AM)
    對於資金量夠大的國際熱錢來說,那點利差已經足夠套出鉅額獲利

  63. 想到 台灣會否也面臨 通縮 向日本一樣 長達10多年 到現在依然通縮
    版主回覆:(09/01/2011 07:45:03 AM)
    暫時還看不出來,這要看央行的利率控管政策了,有彭淮南在,台灣還不至於有大問題

  64. JOE,1830 USD/oz的黃金根本就不值得買,1830+17.15(USD計價黃金存摺價差)=1847.15 USD/oz,也就是說黃金要漲
    到1847.15USD/oz以上才能獲利,除非黃金急漲,不然買高了還真是沒賺頭,漲多是最大的利空,跌多是最大的利多;銀樓飾
    金的報價更誇張,(我查價的這間銀樓比較有良心一點,今天賣出6410台幣/台錢,買入6180台幣/台錢,還要加工錢)馬上買
    馬上賣的話3.5%(價差)+工錢,有的銀樓還要扣損耗,現在買飾金,1oz沒有漲到2000USD以上,根本就賺不了錢;我媽媽說我
    國中時一錢才1750TWD,以現在的角度來看以前的金價,10%的價差不多;但是現在飾金很貴再加上10%的價差,可能讓買方
    套牢好一陣子,運氣不好的話賠錢都有可能
    版主回覆:(09/01/2011 07:51:22 AM)
    黃金白銀接下來操作難度更高了,台銀的利潤獲利也很大,最好還是在海外券商開戶,成本差太多了

  65. 頭腦頓頓的,實在不明白你說的:[利率低於當時通貨膨脹率時,實質物品的膨脹速度依然是比較有利的]的
    意思。是指賺利差,還是賺因通貨膨脹造成漲的投資商品,還是什麼的實質物品的膨脹速度有利?
    另,你對於61樓的看法是?
    謝謝!

  66. To 93樓
    "利率低於當時通貨膨脹率時,實質物品的膨脹速度依然是比較有利的"
    我想簡單來說就是
    借貸者(投資客)用比較少的成本(因為低利率,所以借入的總成本較低),
    把它拿去投資貨物,
    賣出比較高的價位(因為通膨),賺得中間的利差。
    假設借的利率是2%好了,
    通膨率5%,那你就是賺到5-2=3%的利差呀。
    這樣不知道我理解的對不對??
    版主回覆:(09/01/2011 07:47:25 AM)
    可以這樣簡單的構想

  67. Joe:
    除了日本之外 還有其他適當國家或地區的例子
    可提供參考嗎
    謝謝
    版主回覆:(09/01/2011 12:22:39 PM)
    我都已經舉了美國和日本了,再繼續用文字和圖舉例子的話,頭腦會過熱當機

  68. JOE大:澳洲的人口同等於台灣,土地卻比台灣大213倍,這樣的地廣人稀,人口紅利數不是也是一項危機嗎?再則
    澳洲房地產炒作也很嚴重,現在那裏的年輕人也買不起房子,當地的利率也高,我以為它會步上房價大崩盤,也希
    望見到它幣值回到以往20元左右,這樣給我們這些買不起房子的人有一個機會,但是J 好像看好澳洲,請J 給我
    一個建議,謝謝你給的一盞明燈.
    版主回覆:(09/01/2011 12:25:04 PM)
    原物料大崩盤之後,澳洲會冷卻好一陣子,這是2013年以後的事了,澳洲只要持續引入移民,不至於有人口紅利導致國家經濟衰退的問題

  69. 從歷史ㄉ經驗告訴我們沒有那一種投資工具是永遠只升不降ㄉ
    感謝JOEㄉ分析,對各行各業消基會會嚴厲批評可是對於房價
    似乎是…高房價的確是炒出來ㄉ.以某大建設公司美其名
    造鎮計畫然後開出天價ㄉ銷售,單單公設比達30%多若每坪
    70萬等於要花2000多萬在買公設,請問有多少人買ㄉ起?
    大家一窩蜂ㄉ買房等到利率上升繳不出本利息不是斷頭就是
    拋售,,真ㄉ很希望那一天快來讓無殼蝸牛都有房子住
    版主回覆:(09/01/2011 01:35:03 PM)
    要避免當被房地產與資本家屠殺的中產階級

  70. 請問6年級後段班有家庭及小孩未來15年比較適合移入的國家除了澳洲/新加坡(?)
    以外,Joe大還有比較建議事業家庭生活跟著一起成長共榮的國家嗎?
    ps.同學都還是以跑大陸/印度/越南/東南亞/中東居多(電子業/化工業/鋼鐵業/紡織業/
    工程業)但生活機能/基礎建設/人民文化素養都相對較低
    而能移入澳洲的除了以前同學父母用投資移民,公司前輩5年級生派駐後全家移民,不知道
    有什麼其他機會可以移入呢?
    也有日本友人在日本大商社派駐荷蘭的~生活品質也是相當好(但偏偏不是日本人阿><)
    版主回覆:(09/02/2011 09:04:42 AM)
    這我沒有建議,因為這種移民想法因人而異

  71. 恭喜JOE大上電視節目,剛剛看了JOE大上了57金錢爆的節目,這5位來賓中,僅JOE大提供完整的數據加以佐證,
    其他4位,感覺上像是來騙車馬費的,唯一覺得美中不足的是楊世光僅讓JOE大講了幾分鐘而已,只是後學有個疑
    問,根據內政部公布的數據顯示,全台房市供不應求情況加劇,供需的缺口半年增加了26711戶,全台灣僅有基隆
    是供給過剩的,連我居住的高雄市(原高雄市)都有2,957戶的缺口,我彷彿看到鬼了,這是怎麼一回事呢??官方
    數據的誤導嗎??
    版主回覆:(09/02/2011 04:19:26 PM)
    政府帶頭炒房

  72. 感謝版主的分享,小弟也正想查人口紅利與房地產的問題,版主分析得很透徹小弟可以引用您的資料嗎?
    請問版主,最近如果需要買房,是不是買總價越低的越好,將來跌才不會心痛?哈哈
    版主回覆:(09/02/2011 04:20:04 PM)
    歡迎引用我的資料,但要註明來源

  73. 有收看了節目,一個小時,有料的太少,只有JOE大提出數據和佐證分析,其他來賓..
    誰知道所掰的紐約或其他故事是真是假?感覺是來聊'想像'的.
    版主回覆:(09/03/2011 04:04:17 AM)
    媒體需要的首重娛樂效果,電視製作人剪接上也有收視率考量,這也是沒辦法的事

  74. 请问你对新加坡房市的看法, 谢谢!
    版主回覆:(09/03/2011 05:19:57 AM)
    有時間我再發文,經過統計觀察之後我才能提出看法

  75. to 111樓
    政府的確帶頭炒房,根本不希望房價下跌
    因為房市活絡可以有許多土增稅收,以及契稅收入
    然後有些地方民意代表的投資(土地重劃分配等)也要出貨,房市下跌他們怎麼賣阿?
    房市下跌,建商哪來的錢獻金?(如有雷同純屬巧合)
    至於現在不動產實價課稅或登錄等議題,重點是高房價引發的民怨衝擊選票
    不然,這麼簡單的事情哪會作不到?還牽涉個人隱私?
    美國就沒有隱私問題嗎,在美國為何查得到房子歷年來的交易資料?
    版主回覆:(09/03/2011 04:22:27 PM)
    炒作房地產的主力是外資,而非本國人,只要人口紅利優勢消失和利率持續提高,外資撤退才不管任何台灣人(包含任何政府官員和台灣資本家),外資不吃台灣米也不住台灣,不會管台灣人死活,台灣房地產交易非常不透明化,相對之下,美國統計做的還比較好

  76. 資源會有集中化的問題…
    小型以下城市會消失是一定的只是時間問題…
    那五都或中型以上的城市會如何呢…
    會是連中型的城市都會往五都遷移嗎….
    版主回覆:(09/03/2011 05:10:12 PM)
    有個笑話也許會發生,鬼島未來陸續出現小型鬼城

  77. 開個玩笑…
    所以政府弄出5都的目的,是至少有5個地方可以集中全台灣的居民…(苦笑)
    回歸正題,雖然說平均房價會下跌,但 joe 大你覺得,會不會是鄉鎮區
    變鬼城,都市反而擠滿人… 然後大家生活條件都變差?
    版主回覆:(09/04/2011 05:34:08 AM)
    4年內,台灣人的生活品質還能維持在目前水準,接下來會每況愈下

  78. 依版主所提的論點相當好很過去美日的歷史來推論相當有邏輯性, 但有一點我搞不懂, 版主說 "炒作房地產的主力是外
    資" 但實際上聽到炒房子的大多是投資客, 例如: 三黃一劉的, 好像沒聽說外國人在炒房或是投資客背後是外國人在撐
    腰耶? 還是遠雄, 華固..等這些營建業有大筆土地, 是因為這些大公司資金的背後是外資呢?
    版主回覆:(09/04/2011 03:00:11 PM)
    那些建商的股票是誰買的,台股沒有外資的挹注,只會一片綠油油,台幣升值這麼多,熱錢流入跑到哪去了,呵

  79. 看了111樓說的
    根據內政部公布的數據顯示,全台房市供不應求情況加劇
    政府這數據 會不會太唬人
    生育率已經全世界最低了 還會供不應求喔 內政部太扯了拉…哈
    應該是指投機客囤積炒作供不應求吧 哈
    版主回覆:(09/04/2011 03:01:37 PM)
    台灣政府,為地位力心,為財富立命,為權貴繼絕學,為財團開太平

  80. Joe大,
    看完您的文章後,小弟只有"震撼"二字得以形容!
    小弟是否能將您這篇文章連結轉貼到房地產相關的討論區呢? 感謝!
    版主回覆:(09/05/2011 12:50:55 AM)
    可以,請自便,讓越多人知道這個消息越好,避免中產階級和高房貸者被大屠殺

  81. 請教Joe大:依您的觀點,未來台灣房地產下跌,而台北市中心精華區是否還
    是能夠續漲或抗跌? 原因是:即使人口變少 外資撤出 有錢人還是會一直
    往市中心集中 足夠支撐房價 呈現M型化房價及城鄉差距擴大,像現在人
    均所得並未提高 台北市動嘖每坪80 -150萬的房價還是能撐的住 真不
    知是哪些人在購買或投資
    版主回覆:(09/05/2011 06:31:43 AM)
    台北比東京還優勢?,東京還不是照樣跌下來跌了,呵,房地產跌不跌是看外資彭不彭場,不是你我周圍的人買不買,外資的量通常遠超過該國本國人的所有量

  82. 分析很透徹的文章,但在邏輯上有一點想請教,若有錯還煩請指導。
    文章的邏輯為台灣有人口紅利–>吸引外資來台投資房地產–>房價飆漲。但文章中卻看不到外資投資房地產的比例,如
    何證明房價飆漲起因於外資炒作?從基本供需來看,人口紅利的確下降,確實會讓房地產易跌難漲。
    版主回覆:(09/05/2011 09:51:41 AM)
    這個比例我目前沒辦法精準的計算,只能透過美國,日本,中國的過去狀況來對台灣做模擬分析,本文的邏輯是人口紅利–>吸引外資來台投資–>部分熱錢流向房地產–>房價飆漲,按照我手上研究越南,南韓,香港的數據,國際熱錢的流向往往有高比例流向房地產,光靠該國本國人難以炒作起如此龐大的產業
    目前在正進行其他研究議題,所以沒有好整理的數據暫時沒有對外公開

  83. 外資買賣的應該是商業大樓, 不是我們的住房, 數據是合併的還是分開的呢? (包括東京的) 謝謝
    版主回覆:(09/06/2011 05:20:25 AM)
    數據都是合併的,細節當然還可以再分析,不過這還需要時間作統計,有時間我再來分享

  84. 請問Joe大,
    您在19樓的回覆中寫到:『查詢台灣的M0,M1,M2,M3貨幣供給系統,就可以知道資金流的分配狀況,重點不是
    外資持有比例,重點是台灣長達50年的人口紅利優勢沒了』
    所以小弟想問要去哪邊才查得到台灣的M0,M1,M2,M3貨幣供給系統的紀錄呢? 稍早有上央行網站,但是不知
    道如何查詢,煩請指點迷津,感謝!
    版主回覆:(09/06/2011 05:06:51 AM)
    央行網站,左下角,統計資料,資金流量統計,然後慢慢整理

  85. 感謝Joe大的資訊提供,小弟真的去查了央行的數據,真的發現近10年左右的數據都是國外流入的錢>國內流
    出的錢,數據如下顯示,給各位參考(單位:百萬台幣)
    2001: 1,018,811(表示2001年的國外總投入國內的金額>國內總支出到國外的金額有1,018,811百萬台幣)
    2002: 1,033,151
    2003: 1,973,024
    2004: 1,191,186
    2005: 1,552,677
    2006: 1,582,003
    2007: 1,326,273
    2008: 377,257
    2009: 2,066,524
    版主回覆:(09/06/2011 05:12:03 AM)
    外國人其實都還是持續近來台灣投資的,只是可能進來炒作泡沫,而非實質建設就是了

  86. 寫的非常好,引用很多數據和資料讓論點很有說服力
    我也是認為2015之後會開始慢慢下跌

  87. 目前炒房是針對陽宅,
    joe你說「對於殯葬業來說,是黃金十年,看那死亡人口數據」,
    那到時候會不會到時變成炒陰宅、塔位…….
    版主回覆:(09/08/2011 04:56:06 AM)
    就算沒炒到,未來有一天也可以自己用…….orz

  88. 看到這篇文章
    覺得好恐怖
    如果真的發生,壽險股會不會倒…??
    我一半的資產在上面~~想拿來退休用的年金型保險
    我都還沒繳完…..
    這方面要如何從壽險股年報看??才知道會不會能撐下去…..
    版主回覆:(09/08/2011 01:05:23 PM)
    短期內暫時不會,保險另有機制

  89. 說真的炒房元兇個人覺得是"房仲+投資客+外資+?"
    1.房仲為了獲得高抽成業績不斷拱屋主把價格抬高
    2.房仲接到低價物件聯合投資客下手,整理之後又高價賣出物件
    3.外資真正進入市場投資
    4.政府不少人也加入買房投資套利行列,誰也不想住套房,所以….
    以上個人淺見..卻也無能為力!唉!
    版主回覆:(09/09/2011 05:55:33 AM)
    舉個例子,投資美國房地產如何操作,飛去美國買房子還是持有IYR ETF,後者的效率快多了,投資人投資IYR等於間接炒作美國房地產,美國房地產崩盤不只是美國人賣掉房子,主要是外國投資人從IYR這類型的房地產ETF中抽走大量資金,貸款被釜底抽薪,光是美國本國人根本無力撐起房地產市場,外國人炒房不買房,透過提供貸款資金即可

  90. p.s
    5.建商也是之一,放著空屋不賣,一定要等高價才出售,銀行利息又低對他們無痛無癢,形成指標性又帶動周邊
    中古屋市場齊漲!
    版主回覆:(04/15/2012 06:21:51 PM)
    要等外資撤退,台灣的人口紅利優勢已經幾乎消失,接下來是利率的壓迫性了,耐心等

  91. Joe你好,
    長期拜讀您的blog,
    這次的文章給我一個很大的震撼,
    想請問一下,
    文章中各種人口比率的資料來源是聯合國數據資料庫,
    小弟有上網查詢卻無功而返,
    希望Joe大能指點迷津,
    使自己也可以查詢相關資料,
    非常謝謝您。
    真的感激不盡!
    版主回覆:(09/09/2011 05:27:08 PM)
    http://esa.un.org/unpp/index.asp?panel=1
    這裡本來是整個資料庫,不過似乎被撤掉了,我是在被撤掉之前,一口氣把有可能研究的資料都抓了下來,現在找人口統計得去各國官方統計處找了

  92. joe大
    文中這張圖 1969~2007年日本不動產價格指數
    資料來源日本內閣府、日本統計局
    我連進 日本內閣府 這個連結裡 還是找不到
    可以教我如何找到這張指數圖嗎? 謝謝
    版主回覆:(09/13/2011 04:10:05 AM)
    我也忘了在哪一頁翻到的,暫時懶得回去找
    http://www.fudousankeizai.co.jp/
    不動產研究所裡面也有數據,用數據做出來的圖

  93. 未來50年台灣會少3~4百萬人
    那時真的是人人有書唸,人人有房住~~
    沒買房子的不急,我已決定在過10年以上在買房子了~
    版主回覆:(09/17/2011 08:51:38 AM)
    看看2014以前的通貨膨脹率才知道台灣近十年內的經濟走向會如何

  94. 房子現在不只是買來住, 而是買來炒作賺價差的投機商品, 我相信世界上沒有只漲不跌的投資商品. 不要買
    在最高點, 先租房子吧! 當市場上買屋的需求低時, 賣方就多了, 投資客也會想要在最短的時間出場, 當供
    需失衡時, 價格會回到國民所得可以支撐的點.
    版主回覆:(10/04/2011 08:52:28 AM)
    耐心等待,長期的趨勢會回歸正常的,泡沫終究會破滅,然後再興起另一個泡沫

  95. 最近看到報導…有另外思考方向…就是住宅自有率..
    台灣有近九成…但美國是六.七成左右..
    而日本也不像台灣那麼高…
    單單以人口紅利來看…是否會限於點的思考方向而不見面呢??
    能否在住宅自有率方面…來個討論激盪腦力一下…
    謝謝!!
    版主回覆:(10/07/2011 09:14:40 AM)
    重點是拉抬房地產背後的龐大借貸資金與本金是由外國人還是台灣人提供的,這才是造成房地產崩盤的主因,外國人投資房地產並不買房

  96. 今天看到一篇文章:【名人談房產】吳淡如、利菁東京買房大獲利…….
    網址:http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/111224/81/2ujq.html
    其中提到一句話「東京房地產的價格近年下滑不少,仔細研究資料並計算租金水準,平均可有7%以上的高報
    酬率」
    地價下滑跟joe的看法一致,
    但租金報酬不差有7%這個說法joe你的看法呢?
    版主回覆:(10/23/2011 03:53:46 PM)
    有機會,但收租金代表房地產是自己的,賺租金虧房地產,得評估一下效益,近幾年內日本的房地產有機會稍微反彈個數年,這是反映日本的兩段式人口上升結構

  97. 您幾天前上楊世光講希臘問題提到人口紅利
    被世光打斷
    您想講希臘問題因為人口紅利
    拖幾十年無法解決嗎
    可以談談全世界人口紅利嗎
    謝謝
    版主回覆:(12/26/2011 05:09:24 PM)
    南歐人口結構問題,2030年以前都無法解決

  98. 請問joe哥,目前到2015以美股為操作主軸,2015換成美債,這種策略如何?
    版主回覆:(02/26/2012 11:19:30 AM)
    不知道,2015還很久,沒人曉得未來會變成怎樣

  99. Joe哥,台灣能夠逃過人口紅利用完的衰退嗎?(就像逃出馬爾薩斯陷阱一樣)身為台灣人真不想看見自己家鄉進入黑暗十年。政府規定延後
    五年退休會不會是個好方法?
    版主回覆:(03/05/2012 05:27:08 AM)
    執政黨不會進行讓自己失去選票的政策

  100. 請教版主文中提到
    所以購買不動產要買在降息循環的末端(勞動人口上升初期),賣房地產要賣在升息循環的末升段(勞動人口上
    升末期)
    請問現在是哪一各階段,因為現在利率還很低,預估2014年台灣利率才會慢慢升息,但文中也提到2014以後房
    地產會有大空頭,這各不是互相矛盾嗎?因為2014是降息的末端
    因為目前手上有2棟房產,先生想要全賣掉,以租屋方式,剩下要留下好好退休用,那我要在何時賣才是高點
    版主回覆:(03/05/2012 07:27:00 AM)
    房地產還有地段和稅務很多考量因素,我只能推演房地產的演變方式,無法給你實際交易房地產的建議

  101. 台灣出生數從2000年的30.5萬,下降到2010年的16.6萬。不過10年,每年出生人口減半!
    每年死亡人口卻已經超越15萬人!
    連續4年,出生數都低於20萬,今年是龍年,如果出生數沒有回到5年前的20.4萬,大概永遠都別想回到20萬以上了。
    版主回覆:(03/05/2012 10:02:09 AM)
    20年內已經不會回到20萬以上了

  102. 關於人口紅利數字,我是到 下載相關資料。
    網址http://www.census.gov/population/international/data/idb/informationGateway.php
    1.進入後先選國家,再選年份(可多選不只一年資料),點選submit
    2.進入後點選網頁從右邊數過來的第二個選項(population pyramids)
    3.可以看到男女各年齡層所佔的長條圖,滑鼠拉到最下面,可以點選Download selected pyramid data as
    Excel or CSV
    4.根據下載後的數字資料,即可自行計算"每一年"的15~64歲勞動人口佔總人口的比例。
    不知道Joe大是否有更簡單的方法呢??
    版主回覆:(04/13/2012 12:56:30 PM)
    我是從聯合國找資料的,來源不一樣,聯合國的是單純數據,沒有任何圖,完全硬啃數據

  103. 看過分析..了解!
    1.請看文章中的台北市預售房價走勢與過去台灣房價走勢與年份.是否與
    作者所提疑問相反?卻沒被討論?
    2.張金鶚的討論方向約略相當.但是張所提2006年後就要跌三成.到今日始
    終如一.害國泰集團與他配合的成果.自己看國泰股價走勢即知!
    3.沒有通膨不與貨幣發行量無關的.卻沒有提到貨幣發行.與我們的最大鄰
    居是如何配合美國QE的.
    4.所提問題點都對.事實卻是.台北市1991年房價到頂之後盤整到2004年繼
    續上升.與作者觀點差異甚大.內有圖可自己驗證.但需要在抓幾張現況價
    格圖來佐比對.
    4.不是所有理論都能套在任何地方.地方有差異性非常大.你看圖中台中與
    台北差異甚鉅.為何沒說明?
    5.利息當然影響房價走勢.目前情況.張教授2008年就說利息上升到4%要跌
    3成.到今日利息無法上升的原因與國際金錢關係都沒有提到?等利息上升
    我可能等不到了!
    中国央行总资产全球第一 去年印制全球近半钞票….
    自己上網看完全部內容.此處僅能回覆在1000字.所以無法說明.
    http://www.bjnews.com.cn/finance/2012/04/24/195499.html
    2012年04月24日02:26
    来源:新京报 作者:苏曼丽..
    [提要] 美联储是业界公认的世界上最有影响力的中央银行,而中国央行
    则是世界上资产规模最大的中央银行,截至2012年2月末,中国央行的总
    资产达到28.33万亿元,约合4.5万亿美元,超过美联储和欧洲央行。在过
    去的五年,央行的总资产增长了119%,并于2011年末达到28万亿人民币,
    而知名度更高的美联储、欧洲央行在2011年末资产规模分别为3万亿美元
    和3.5万亿美元。央行资产负债表的扩张和结构变化,主要反映了中国出
    口导向增长模式、人民币升值预期和外汇储备的积累,外汇储备增加的过
    程就是人民银行资产增加和基础货币上升的过程。[网友有话说]
    版主回覆:(04/19/2012 04:43:01 PM)
    研究一個國家的房地業循環,主要以該國貨幣供給和人口紅利與通貨膨脹來做觀察,以台灣為例,2014年是人口紅利巔峰,所以2010年以前,房地產出現任何大規模回檔,只要國際局勢不要持續長期低迷,或者台灣央行本身大規模貨幣收縮,那麼房地產是不至於出現大問題的,像中國是貨幣收縮因素的房地產下滑,日本是人口負債結構因素的下滑,歐洲是通貨膨脹因素的下滑,台灣是島國,且經濟結構與國債模式和日本相當,所以用日本來推演最適當
    張金鶚教授的失誤在於,他太早提出來,如同股市一樣,領先在多頭市場先反手放空,恐怕自己會先受重傷,多頭且交易量持續擴大的時候,不適合反手做空的,末升段的漲勢是很有爆發力的,風險太高,等無量的時候,漲勢是虛漲,等崩盤在順手放空比較適當,2012年台灣房地產只會交易量持續下滑,房價等2013年開始才是重點,島國房地產是50~65年的長期循環,眼光不能只放在1~2年的走勢上,至少交易量低迷的2012年,暫時沒必要進場,資金挪到美國股市投資,效益遠高於台灣房地產,風險也更低,不需要挑戰自己的交易難度
    一個國家房地產下滑的時候,該國大多數的房地產都會下滑,預售屋或新屋與中古屋已經差異不大,大跌或小跌的差別,日本,南歐各國,英國,美國已經都是歷史借鏡,只是美國擁有美元這項基準貨幣優勢和無限量的貨幣發行權,不像其他國家,房地產跟著人口紅利一起下滑就難以再回到原來水準
    中國央行印了這麼多的鈔票,2011~2012年的房地產還是崩了,可見印鈔票的多寡,和該國房地產未必是正相關的

  104. 謝謝JOE帥哥分享這麼多的資訊~~
    http://www.sinyi.com.tw/news/article.php/2328
    這是信義房屋公佈的房價指數
    雖然JOE帥哥習慣用官方數據做分析,但信義房屋也是本土的有口碑的老牌仲介
    裡面有一張圖顯示全台的平均房價已經下降,但都會區還維持在高檔
    我覺得這資訊還蠻值得關注的…
    版主回覆:(04/29/2012 04:19:00 PM)
    都會區是最後一道關卡,這是正常的現象,目前同步發現南韓也是這個情況,值得關注

  105. 台灣有油喔
    南海油田估計是直中東油田的兩倍大
    再加上開放大陸人來定居的大絕招
    要走空未必喔
    版主回覆:(05/12/2012 10:23:14 AM)
    能開挖早開挖了,為何台灣還要向外國買油,因為台灣沒有強勢的拳頭,足以壓下南海周圍國家來取得經營權,有足夠的軍力,再遠的油田也能拿下來,沒有軍力,就算是伊拉克家裡的油田,也是屬於美國的,這個世界,拳頭說話

  106. 今天在01Mobile論壇看見網友轉述您的大作
    看完讓我震撼不已
    我現在打算抽板橋浮洲合宜住宅
    開價是一坪19.5萬(是板橋區房價的七成左右)
    照您這樣分析
    我是否該等兩年(2014年)後再買
    或許可以在同樣板橋區買到比19.5萬還低的價錢?
    還是即使2014年房市如您所說開始崩盤後
    貶值的幅度仍會依縣市或行政區域的不同而有差異
    譬如說桃園市貶值的幅度大於新北市
    或是同樣新北市,新莊房價下跌的幅度大於三重板橋?
    版主回覆:(05/12/2012 10:21:45 AM)
    屆時全台無一處地點的房價不遭殃,只是跌幅大小的問題

  107. 請問joe大, 中國大陸是否也面臨人口紅利衰退的情況, 同樣不適合房地產投資?
    版主回覆:(07/31/2012 08:28:56 AM)
    中國房地產暫時已經不適合再投資了

  108. 感謝您的分析資料, 請問有辦法預測房價下滑的速度與比例嗎? 想要有一間自己的房子, 但不知何時買才是
    智慧的選擇 !買了之後可能還繼續跌..
    版主回覆:(07/17/2012 05:14:25 PM)
    無法預測速度,這過程中政府政策還會變,只能確定長線趨勢

  109. 今天跟一位朋友方享人口紅利看法 ,他認為台灣保險業都在大動作買地,成交金額不是屢創新高,最近連大陸工程都砸大
    錢買地 .壽險公司手上錢多到沒地方去 ,就是不斷的買地.買地,投資房地產 ,難道壽險業都是白癡,做這賠錢生意
    嗎? 在加上人口大量集中台北 ,台北房地產要跌,很困難 .您看法呢?
    不過,我想1990 年時日本的壽險業一訂也做同樣的事情 ,東京房市也崩盤.
    版主回覆:(07/31/2012 05:21:44 AM)
    日本房地產先省略
    美國 Merrill Lynch , AIG , Lehman Brothers , Fannie Mae , Freddie Mac看起來像是笨蛋嗎,應該不是的,但是2009年次級房貸,他們也倒了,呵

  110. 2012上半年的房市移轉棟交易量已經直逼SARS之前的數量 ,請問JOE 大,轉折點到了嗎? 周遭的 人沒有人相信房地產
    會走長空, 至少覺得大台北供不應求 , 不會走跌 .
    聽朋友說民生社區40 年的老公寓成交價72萬/坪,,這市場真的瘋了!
    版主回覆:(08/04/2012 02:13:03 PM)
    每一次的泡沫崩盤前,99%的人都覺得這次不一樣,讓我們耐心等著看

  111. 日本花瞭20 年房價跌掉70%-80%,台灣會這樣淒慘嗎,2-3 年跌掉 50%? 
    版主回覆:(08/12/2012 02:25:04 PM)
    日本起始2年就跌了50%,剩下的緩和走跌

  112. 哇! 2014年跌幅50%可以期待,太棒了,我已經苦等台北市房價崩盤很多年了,根據房地產18-20年循環的理論,這
    波房市多頭應該在2012年到頂,再套用日本經驗, 期待2014年跌幅50%趕快來,我打算2012年底開始留意我想買的
    區域的房子,多看多比較,但不急著買,一定要看到中意且價格至少下跌30%以上才要出手!
    版主回覆:(08/23/2012 12:14:35 PM)
    還有一段時間,得耐心等著

  113. 目前房地產這一季還比上季價漲量增,仍然維持高檔,是因為我們九A總裁一直將利率控制低於通貨膨脹率的關係嗎ˉ?
    版主回覆:(08/28/2012 01:17:24 AM)
    行政院的炒房效益較明顯,央行職責並非壓抑房地產炒作,目前利率太高並不適合中小企業營運和融資貸款,提高利率對失業率下降反而不利,健全房地產應該由經濟部規劃才合理,而低利率也不是房地產的主因

  114. 鄉林建設八月營收2.4 萬 ,幾乎是零業績.請問好戲要開始了嗎? 我去上網查愛爾蘭房市崩盤前也是成交量大
    減 ,最近台灣房市頗有這味道
    版主回覆:(08/28/2012 01:19:58 AM)
    也可能是營造業把營收往前或往後挪,這數據短期看不出所以然,得至少有一季的數據

  115. 請問內容裡面''台北地區預售屋的價格走勢''的資料要如何取得?
    進入CPAMI後要輸入什麼才查詢的到?
    感謝!!
    版主回覆:(09/12/2012 12:09:01 PM)
    實價登陸的網站
    http://real-price.appspot.com/
    看看有無你需要的資訊
    相關統計資料查詢
    內政部地政司的網站 房地產價格實際成交價查詢
    http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830
    台灣房地產實際交易移轉數量
    http://housing.cpami.gov.tw/house/Net/Query/house-info-d1.aspx
    內政部全國縣市統計資訊網
    http://ehi.cpami.gov.tw/Net/houseinfo/querycity1.aspx
    高雄市:高雄市地政局網站,高雄市不動產交易價格
    http://landp.kcg.gov.tw/index2.php?idn=314
    台北市:台北市地政局網站,台北市不動產數位資料庫
    http://www.tred.tw/
    http://www.land.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=12066&CtNode=2608&mp=111001
    新北市:不動產買賣交易服務網查詢
    http://e-land.ntcland.gov.tw/NTPCELand/Portal/StatsMain.aspx
    內政部房仲業成交行情
    http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A10/A1001/A1001A.aspx
    高雄市不動產買賣筆數統計
    http://eland.kcg.gov.tw/Land/DataReport/Report1415.aspx

  116. >鄉林建設八月營收2.4 萬 ,幾乎是零業績
    營建業今年開始, 營收不能再以過往的完工比例法推估, 須以實際房屋交
    易量收入來計算. 所以今年開始, 營建業的營收報告跟財報會很像雲霄飛
    車, 要不很低, 要不很高. 要論斷營建業的營收增減, 至少得以季為單位.

  117. 現在2012年10月 桃園市 小宅能投資嗎?會用出租方式繳貸款 現在房價高 貸款條件大幅提升 目前會想投資的房子不
    外乎考量周遭的生活機能 交通是否便利 和出租行情投報率 有一點我會特別注意 就是了解是不是為一手屋主!! 不知
    道這一點是不是可以用來''該如何出價?''的 一個方向?? 每個屋主心態都不同 也怕踢到鐵板 目標之所以鎖定2房小
    宅 也是因為第一好租第二好脫手 再來現在社會不婚 不生小孩 生一子的狀況是越來越多 未來要脫手小宅應該是首次購
    屋或小家庭的首選 而且小宅出租投報率似乎也比較高 這些都是我目前的想法 可是看了joe大大您這篇文 未來2014
    年開始 房價下跌的預言分析 讓我頓了一下 不是怕未來轉手沒有賺 是擔心若像日本這樣的情況發生 面臨的是:脫手賠
    錢 沒人承租 又背貸款 ……….嗚..好恐怖 我只是想把錢放在對的地方 抗通膨保血汗錢 離2014年還有2年 我
    跟老媽唯一的150萬我該不該現在放在小宅的投資呢?><''沒了!!真的會崩潰 …..好煩喔!!
    版主回覆:(10/08/2012 01:34:03 PM)
    房地產的租金效益平均正在下滑,台灣房地產已經沒有長期投資的效益了

  118. 我看韓國的房地產從2010之後就開始跌了,同樣是人口紅利到 2015 消失,台灣房價為何還能撐到 2012還屹
    立不搖 ? 不解
    版主回覆:(10/14/2012 04:50:29 PM)
    時間上頂多2~3年的延滯,該來的還是會來

  119. 請問Qe3會不會讓房價繼續飆高,因為大家害怕通膨
    版主回覆:(11/09/2012 10:22:51 AM)
    不會,未來一季台灣也沒有嚴重通貨膨脹

  120. 有人說台灣有龐大外匯存底加上中國人比較重於儲蓄所以銀行都有定存和外國人不一樣所以還不至於房價崩盤因為有很人基乎是不貸款或貸款
    金額很少,不知您得看法?
    版主回覆:(11/09/2012 10:22:36 AM)
    從台灣央行的統計來看,怎麼台灣人幾乎都是貸款買房,而且幾乎都是貸款60%以上,難道央行數據有問題,呵

  121. Joe大您好
    請問您說房價會慢慢緩跌,但到目前為止還是繼續緩漲,是不是您的推測有可能有錯?
    版主回覆:(11/09/2012 10:24:04 AM)
    2014年台灣人口紅利才到期,別心急

  122. 深入淺出的說明甚是精彩!!!那麼對於房屋的擁有者、住在其中、可有任何避險的方式或行為來免於為即將墜落的
    房價所造成有形無形的價值滅失。感謝!!

  123. 從您之前的討論為什麼您認為2015以後的經濟大蕭條只有美國可以倖免?
    版主回覆:(11/09/2012 10:22:01 AM)
    因為美國人口結構可以透過優質移民來改善,受傷害時,損害較輕

  124. 最近新聞提到可能開放大陸人移民到台灣,人口紅利如因移民增加,這會不會就影響您的分析
    版主回覆:(11/09/2012 04:14:14 PM)
    有能力移民的人,我想美國對他們來說會是更好的選擇,而且中國也在嚴重老化,要靠這些移民改變人口結構,全球目前只有澳洲和美國才做得到

  125. 不少賣方為逃避實價登錄,趕在今年第2季求售,根據住商不動產統計,第2季全台房屋委售量因此較第1季增16~38%,
    不過開價卻是北部下滑、中南部上揚,且新北市開價從每坪28.6萬元跌至25.1萬元,跌幅12.24%最多;台中市則是量
    增38%、價漲2.63%。 07122012 頻果日報
    http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120712/34363249/
    實價登錄吹寒風 未來3年內房價跌逾30% 好房新聞圈 09132012
    http://news.housefun.com.tw/news/article/1819087501.html

  126. 請問您建議現在進場買美國不動產嗎?還是過幾年再投資?
    版主回覆:(11/10/2012 04:32:59 AM)
    現在都直接投資房地產ETF

  127. joe大:
    因為本人再做服飾生意,常常會去泰國補貨,確實也遇到許多日本年輕人到曼谷發展,也確實深深感受到人口
    紅利對國家整體經濟的提升,曼谷的民生商品只要是進口的,售價其實早就高過台北,曼谷人還是買得很高
    興,反觀台灣人民現在已經變得不敢花錢了!
    曾經參觀過曼谷朋友的房子,600萬泰銖,可以在曼谷買到至少15坪靠捷運+保全+泳池健身房的condo,還是
    實坪的喔!
    今年我就一直想到泰國做做小生意,甚至想把原本預計在板橋置產的錢拿來曼谷置產辦投資移民,因為本人已
    經32歲,未來考慮到結婚生子,真的不是很希望自己的小孩在台灣這種環境下長大!
    如按照JOE大對於人口紅利分析來看的,泰國的基金、房產、貨幣是有很的的獲利空間囉?
    版主回覆:(11/10/2012 02:37:04 PM)
    泰國的發展,未來有機會比台灣更理想,不過輪到泰國這個地區經濟起飛,恐怕還需要一段時間醞釀,短期不容易看到

  128. Joe哥請問目前世界上哪一個國家房地產適合投資還有您說的ETF是可以在哪邊購買?台灣的銀行有賣嗎謝謝
    版主回覆:(11/14/2012 05:14:21 PM)
    部份海外券商可以交易

  129. 那請教一下2013年的走勢大約會如何呢?
    我也認為房市總有一天會回檔,而且應該快了,但無奈的是這一兩年適逢我的人生大事…結婚
    結婚總要有房才會安心,2012年大選完就一直看房以來…確定的是目前房價還在緩步上漲中…買方需求依
    然強勁
    所以一直猶豫不定,到底要不要把家當梭哈了
    thanks..
    版主回覆:(11/15/2012 09:08:58 AM)
    目前的房地產交易量,看不出買方需求依然強勁,如果你等不及的話,等2013年第一季以後自行購買吧,房地產沒辦法分批買進
    http://www.sinyi.com.tw/news/article.php/2492

  130. 信義房屋營收(2012)
    4月 874547000
    5月 760069000
    6月 639755000
    7月 631445000
    8月 593238000
    9月 579989000
    目前的信義房屋房地產交易量,看不出買方需求依然強勁

  131. 因為我在找的區域算是新北市的熱區…
    有意願要買的人(敢下斡及看房的人)真的很多,且多是自住或置產客
    投資客是有變少,但必要時有好物件還是會被投客率先買走
    且自住客置產客一個個追高價上去…看了實在很恐怖,不過也慶幸少了一個對手xddd
    從交易量上來看確實有變少…但有需求的買方還是很多吧,這大概是實務上的狀況
    thanks….
    版主回覆:(11/24/2012 04:53:08 PM)
    有數據是最理想的,有無交易量,實價登錄都有紀錄,看全面性的數據而非個案較理想

  132. 請問這與各國買房的稅制還有成本有差異嗎? joe 大列出的國家,每一個國家的 養房成本都比台灣低很多, 台灣
    養地養房的成本很低,這樣的理論也成立嗎?
    版主回覆:(11/25/2012 03:13:14 PM)
    日本,西班牙,美國的房地產稅制皆不同,但同時都在該區域人口紅利轉折變成末期時出現下跌趨勢,所以房地產是否下跌,人口結構的影響比稅制大得多

  133. 請問Joe大
    您對2013年台灣房地產尤其北部的看法如何
    謝謝
    版主回覆:(01/01/2013 04:42:08 PM)
    下半年緩和上漲或者盤整,暫時還不至於有明顯跌勢

  134. JOE 大 ,今天看商周介紹 ,瑞典的房價 也從2000 年一路漲到2012. 如果以人口紅利是影響房地產的最主要因
    素觀點,以瑞典這樣高度開發國家,人口紅利應該早就已經消失了吧?
    版主回覆:(01/10/2013 05:16:51 AM)
    瑞典和德國雖然本身的人口紅利已經消失,但是受惠於鄰國和歐盟區域的年輕移民勞動力移入影響,讓他們在整體的人口紅利並未出現下降的趨勢,這是比較特殊的情況,澳洲某種層面也是如此
    http://www.tradingeconomics.com/sweden/housing-index

  135. 請問美國和日本都要繼續印鈔,這樣會不會加速通膨
    版主回覆:(01/31/2013 03:20:50 PM)
    2014年的通貨膨脹率理論上會上升非常快速

  136. 如前面所說 2014 通膨上升快的話, 是否會抵消低利率帶來的影響 穩住房價? 不過看美國近期的動作可以知道幾件事. 1. 政府借貸的金額已達
    上限. 背後的原因也許就是人口紅利不足 2. 解決的方式很簡單, 移民政策. 所以今年美國的移民政策很有可能快速通過.
    版主回覆:(02/10/2013 01:27:46 AM)
    100%必通過,美國本身需要更多的年輕勞動力

  137. 請問您預估台北房價何時會下來
    版主回覆:(03/05/2013 01:12:10 AM)
    理想的話是2015年以前

  138. 看到一個觀點不知正確嗎?
    說是台灣市場太狹小.不宜用美日一樣的貨幣寬鬆政策或匯率貶值
    不然只會使物價和房地產更貴而已
    版主回覆:(03/07/2013 11:53:30 PM)
    物價有某部分來自於貨幣貶值帶動,因為原物料可能來自於進口,但房地產肯定不會來自於進口,最有效控制房地產成長速度的方法是稅制,不是匯率,匯率和利率會牽動一個國家中小企業的營運,房地產炒作效益高的地區,共通點之一幾乎都是持有地產成本低,單獨提高持有地產的稅率,增加持有大量地產成本,不管匯率高低,地產都難以炒作

  139. 我想光是稅制這點
    難以達成,最後也許是因為被動因素迫使地產下跌
    版主回覆:(04/22/2013 03:19:43 PM)
    華人地區來說較難達成,因為立法者,往往本身就是地主,很難拿石頭砸自己的腳,而民眾根深蒂固的炒房觀念,地主容易當選成為立法者,或者當選後,也會千方百計成為地主,惡性循環

  140. 房子跟債券一樣,一是固定收益(房租)一是賺價差。只是大家都是貸款買
    的,一旦升息循環來到,房子變負資產,大概是兩岸都不願見到的大泡
    沫!不可不慎。

  141. 我跟28樓有相同的問題,
    請教一下joe你與你的家人會如何處理你們的房地產?
    會在housing bubble burst前把房子賣在高點,burst後再進場撿便宜換更好的房子嗎?
    版主回覆:(04/23/2013 01:17:00 AM)
    多年來自住的房地產留著,其餘的住處租屋即可,台灣的租屋報酬率目前相對低水平

  142. 最近兩個月房屋成交量又上升, 價格也隨之上漲 ,連新聞都說蘆洲都站上 5 字頭 ,這是最後的泡沫嗎? 請問甚麼跡象
    才是房市大泡沫戳破?
    版主回覆:(05/05/2013 02:02:08 PM)
    2012年的交易量基期極低,2013年有所成長很正常,這是正常震盪,這篇文中也已有說明,人口負債結構開始和地產的炒作利潤低於利息時,那麼地產的局勢就會破滅

  143. Joe大
    曾看過一則分析寫到
    台北市的房市有其特殊性及不可取代性
    所以作者同意人口紅利耗盡後房市會有較大修正
    尤其是炒作起來的地區如新北市 林口 台中七期
    但是台北市房價可能會高檔盤整不易大規模下跌
    請問您的看法呢?
    版主回覆:(05/06/2013 04:43:31 AM)
    1990年的日本人,2006年的美國人,2010年的南歐人,他們也認為他們的地產有其特殊性及不可取代性

  144. JOE大 我是樓上
    請教另一個問題
    父母已經六十歲了 仍在工作中
    目的很簡單 就是為了兩個孩子買房準備頭期款 = =
    同時也有打算除了自住宅外另外在台北市購入房產
    我也有跟他們勸過很多次 不要跳進房市泡沫
    但他們也總跟我回答 五年十年前大家也都是這樣說
    當年帝寶100萬大家覺得是天價 現在賣200萬大家也覺得差不多剛好而已
    請問該如何修正長輩們的觀念呢?
    畢竟不希望看到他們工作的血汗錢在他們晚年全都在房市蒸發了
    這種事發生在任何人身上都是超淒涼的
    謝謝JOE大指點
    版主回覆:(05/06/2013 04:45:17 AM)
    老一輩人的想法較難修正,畢竟他們的觀念已經行之有年,難以簡單撼動,國家經濟的循環週期超過一個人的生命,他們的人生剛好處在上坡的時候,自然沒有想過國家也會有下坡的時候,跟他們解釋到實際付諸行動,往往非常困難
    家家有本難念的經,我就算是清官也難斷家務事

  145. 想回160樓的
    60歲的父母我覺得應該要為自已的退休金打拼才對
    房子的頭期款就給孩子自已去準備
    一方面也讓小孩有拼競和責任感
    才不會致於最後二頭空
    版主回覆:(05/06/2013 04:49:41 AM)
    投資不能孤注一擲,把家裡有生產力的人的工作成果都拿去賭在單一房地產,風險太高了,真的要賭的話,分一些買美國地產ETF吧

  146. 也想推樓上…
    勸您父母不要跳進房市之前
    我想先勸您 多多努力工作 讓自己有能力買房
    不要讓六十幾歲的老人家還在幫小孩準備頭期款

  147. 台灣從91年至102年
    Base : 1.5兆 -> 3兆 (+100%)
    M1B : 5.1兆 -> 12.6兆 (147%)
    M2 : 19.7兆 -> 34.2兆 (74%)
    這種資金量在台灣,錢該往哪裡去?
    版主回覆:(05/06/2013 04:50:44 AM)
    其實能引導資金前往美國是最理想的,美國完全可以吸收這筆游離資金

  148. TO樓上:當貨幣流通速度大減時,基數再大還是會通縮的。日本QE這麼久了,還是一樣! 所以別擔心。
    版主回覆:(05/06/2013 03:32:22 PM)
    只要外國市場或某個商品有明顯利潤,那麼資金就會流過去,所以還是會有消化資金的地方的

  149. 今年應該有一些新的房價數據出來,版主會考慮更換這篇文章的圖表為最新or增加一些數據來補強這篇文章嗎?
    版主回覆:(05/06/2013 05:55:17 PM)
    2014年下半年我會再寫一篇全新的內容,人口紅利還沒跑完,暫時以國際商品投資為主

  150. http://ck101.com/thread-2733676-1-1.html
    對於這篇「台灣炒房10年經濟沉淪30年」預測台灣未來房價/股票/物價/所得的文章,
    版主你的看法是?
    版主回覆:(05/17/2013 01:36:54 PM)
    耐心等待2015前後這段時間,人口結構會告訴我們東亞的房地產未來的

  151. 我今天跟一個親戚業者在聊天,他還是看好台灣房地產,他的理由是大陸人會來台灣買房地產,因為台灣相對大陸房地產是便宜的,二來台灣的房地產是有土地權, 再來大陸的富豪太多,只要一小部分來買房地產, 就會推升房價.基本上他不認為會大跌. 他認為現今日本還有美國的房價不就是大陸人支撐的.
    我有跟他討論JOE 大您當時用人口紅利推論日本房地產的情況 , 他認為東京都是周邊有多餘的土地可以供給 ,所以房價會大修正 , 台北幾乎已經沒有多餘的土地可以開發. 再來就是當時沒有一堆大陸的富豪 進去買房地產
    請問JOE 大您對這業者的看法,有其他不一樣的觀點嗎?
    版主回覆:(05/28/2013 06:27:52 PM)
    你是中國有錢人,你會去澳日英法加美,新加坡等國購房,還是台灣,呵
    1990~2002年台北房地產也曾修正過30%,所以台北市不是不會跌,只是時間未到,其實不用和看法不同的人爭論太多,看多的人自己去做多,恭賀他順利獲利,這樣就好,很多事情,等數年後才能驗證,眼下和看法不同的人討論太多,效益不大

  152. 對於大大的 論點很贊同 可是台灣的房地產不會向日本 美國 因為台灣還牽涉的政治 指要打房馬上 名義代表就會跳出來了 還有 財團可以撐啊 人民無法撐 真正的問題 還是我們的政府被財團綁住了 根本無法醫治
    版主回覆:(10/08/2013 01:53:40 PM)
    台灣的政治和財團問題,美國和日本也都有,只是比例問題,所有商品價格終究會回到供需平衡,這才是需要關注的重點,剩下的周邊影響因素不是主軸

  153. 可是台灣的房地產不會向日本 美國 因為台灣還牽涉的政治???
    政府並非完全沒作為
    公告地價、公告現值一直調高,你不知道嗎?
    在未來稅收持續下滑的情況下調高房地產稅會持續進行
    版主回覆:(11/12/2013 05:29:04 AM)
    重點是要有推升這個產業的資金持續湧入,但沒有人口紅利,要能維持穩定大量流入的資金流相當難,政府政策不能改變趨勢,只能增加或抑制發展速度,房地產真的要跌,政府也是擋不住的

  154. 我是新手,爬文後有一個問題
    如果在2015年會開始房價下跌
    但手上有房子的人不覺得他的房價縮水
    ex 在2013年他可以賣1500萬,但到2015年他賣不到1500萬
    那他怎麼會甘願拿出來賣?那這時候的房價會如版大預想這樣發展嗎?
    那會不會有求大於供的情況呢?
    以上只是我看完後的疑問,再麻煩版大了 謝謝!
    版主回覆:(11/12/2013 05:31:05 AM)
    在2013年他可以賣1500萬,但到2015年他賣不到1500萬,那他怎麼會甘願拿出來賣?
    這樣誰做投資還會虧錢,硬凹等到價格出來就好啦,呵,實際上,當下的氣氛和心理,就能讓投資人願意認賠脫手

  155. 171F的疑問,也是我的疑問之一。
    因為我也聽到一些朋友說,如果跌太多,就不要賣,留給子女就好了。
    如果「利率很低」,不缺錢或本錢還算雄厚的投資客,似乎根本不怕,因為他們都繳利息而已。
    大約四個月前看了一間小三房的中古屋(中部),開價500多萬,後來被投資客買走了,現在賣屋網上是PO 800多萬,令人咋舌,難怪大家都想投入房地產。

  156. 沒什麼好疑問的,1300的宏達電有人願意抱到剩200,有人900就受不了砍掉了
    不缺錢的自然可以留給子女,用槓桿在玩房子的也大有人在
    利息負擔不起,虧損負擔不起,房價自然就會跳水了

  157. 用宏達電跟房子比 屬性上不同
    應該拿黃金跟房子比 屬性上比較接近
    1900的黃金抱到現在,虧損不要賣,留給子女就好了
    現在手上持有成本1900黃金的人,"現在心裡真的是這樣想的嗎"XDXDXD?
    版主回覆:(11/26/2013 08:27:19 AM)
    虧損繼續抱著,等於認為未來可以回到更高的價格,至少是成本價,如果是這樣,為何不繼續加碼,加碼又怕在套牢更深,對商品沒信心,那麼剛套牢時就應該認賠出場,整個過程推估下來,其實這樣的投資人心理產生了矛盾,這樣不管投資什麼商品,風險都很大

  158. 我是172f ,我想週圍的朋友或長輩會有這樣的想法,是因為他們自己也沒有遇人口紅利下降、房地產崩盤的經驗吧。
    再者,長期低率,繳利息對投資客來說是小事,畢竟他們轉手成功的話,就是一筆很大的進帳,可以撐很久。

  159. 論戰這些
    真的是沒太多用處
    放眼過去,很多泡沫的例子可以參考
    即使是當今,也有日本、西班牙、英國、甚至是美國,可以參考
    格局是個問題
    李安已點出了
    就快進入升息循環了
    美國升息,就可以知道威力了
    美國一升息,大部分的國家也會跟上
    2008才剛夢醒,2013就不知痛了

  160. 您好本人是經濟外行,看了您的文章覺得滿有道理
    不過有幾點不太懂:
    1. 房價崩盤之後,對於我們這種想買房自住的人是一件好事嗎?到時可以撿便宜?還是貸款利率會有什麼變化嗎?
    2. 對於包租公類型的人來說,如果只是想收租不是賣來賣去賺差價,那實際房價漲跌似乎也不會有太大影響?或者租金也會有變化?即使演變成房貸已經比實際房價還高的時候,不賣掉收租金會不會虧損較少?
    懇請解答,謝謝!
    版主回覆:(11/26/2013 03:02:54 PM)
    1.房價下跌趨勢時,你可能會選擇租房,把房價下跌的風險轉移到房東身上
    2.房價下跌趨勢時,很多人拋售房子,或著邊租邊賣,供給變多了,房租也會下滑

  161. 177樓的Dove您好,我想就您的問題提出一些想法
    1.若您還沒買房,房價的修正對您而言正好是撿便宜的時機,相信到時也會有許多優惠貸款出現。但我不會認為這是件好事,由於台灣目前資金過度集中於此,房價崩盤影響的不會只有房地產,而將會是百業蕭條,連帶您或您的親戚朋友的本業都很可能會受到波及,所以從整體來看,我不認為房價崩盤對自住客會是好事。
    2.承上述,房價崩盤帶來的百業蕭條,商辦與店面的出租市場是肯定會受到影響,若是套雅房出租的包租公,可能會因為民眾不敢買房轉而租房的量增現象。但由於套雅房租金是與民眾薪資相關,在景氣不好時,薪資沒有成長,租金也無法增加,最糟的話,還可能有房客燒炭自殺呢!(民國80年代就很多這種社會新聞)
    小弟一點拙見,提供您作參考,並與版眾討論,有錯請不吝指教。

  162. 我是覺得 人口紅利模型 在台灣會較緩發生(不是不會發生) 第一點是:因為我們都少計算到台灣銀髮退休後及長輩的購屋能力(如果有足夠退休金 月退俸) 在下看過100間以上房子 跟仲介也有親戚關係 其實仲介有透漏, 大多數頭期款以年輕人35歲來說很難湊到那麼多 其實都是就是30~40年代的父母(長輩)會幫忙才湊的到頭期款,這接著就讓年輕人就算是30%以上的房貸月負擔或是近50%的月付擔都願意繼續投入 因為長輩助長,不買也不行(似乎年輕人覺得丟臉沒跟上買房子) 第二點是:平均單一房產居住人口數的趨勢是下降的 這是有統計證據的 以前60~70年代 單一住宅平均都是7到8個人以上居住 因為是大家庭,三代同堂 現在已經降下來了,單一住宅平均是4到5 有住到兩代就很多 主流想法都覺得人多生活品質太低, 而日本 年輕人願意退回去跟父母長輩住(另類墾老族),日本父母長輩也不覺得古怪,因為日本家庭嚴謹又綿密, 第三點是支撐,台灣是太適合養老的地方 因為:健康保險便宜 相較歐美成本太低(可以是一比十) 以歐美來說 老人最大的成本是健康維護 要留很多錢(幾百萬以上 看個人想)做健康維護的費用 但是台灣幾乎留個幾十萬(不用五十萬)就可以, 此外 這也是華人世界中 C/P值最高的健康維護系統 也許未來潛在會吸引居住跟移民,現在也證實多數僑民都選擇回台灣來進行健康維護 (甲好倒相報 是華人天性)
    版主回覆:(11/28/2013 07:41:47 AM)
    如果你所言能有數據佐證會比較理想,不管如何,台灣房地產交易量,截至2012年為止,是最近十年來最低,不管人們有多看好房地產,去年買賣雙方交易意願低是事實,有價無市,這不是好現象

  163. 你以為台灣健保醫療能永遠便宜@@???
    台灣正在透支未來
    歐洲.美國.中國都辦不到的事.台灣醫療能永遠持續廉價@@???

  164. 請教JOE大:
    最近許多北部投資客都到中部買房導致房價翻漲
    澎老說台灣房價過高,也只提到"台北",言下之意是說台北太貴了,所以目前漲上來的中部房價目前還是合理的意思嗎??
    像台中目前確實在做捷運工程,有交通建設是否意味就能支撐中部的房價?就算台北房價鬆動,也不影響中部呢?
    版主回覆:(11/29/2013 09:00:22 AM)
    房地產當然會因地點而有所落差,但即使是東京也有房價走跌,台北也曾經歷十年空頭,所以長線趨勢關鍵不在於地點或設施,而是全球總體經濟循環和該地人口結構,這才是影響主軸

  165. 台中的捷運根本是個笑話,才一條而已,根本無法帶來人潮,更別說錢潮

  166. 人口紅利如果開放大陸人來台置產或移民將不攻自破,買賣移轉棟數這兩年雖減但房價不跌反漲,雖然移民美,英,加拿大,新加坡或日本都比來台誘惑,但語言親人自然親,這幾年很多華僑都從美加回來了,只要10〜20%大陸人認為台灣好就可以了,到時別說跌,不要漲就很好了,雖然我也不看好房市因投報率實在太低,但如果有更好的學術(除人口紅利)來證明房價走勢會更有說服力

  167. 每戶平均人數是真的下降,1970是5.5; 1980是4.8; 2000是3.3,居住習慣真的在改變 ,但這不是實住人數,實住的數據(很難統計)應該會差距更大

  168. Joe兄:
     一直以來認為北區房價有過高的疑慮,例如新聞播報的房價/所得比、房價/租金比均過高,看到這篇文章所引用的數據與結論,更是加重的內心的不安。
     只是在下也對房市數據有點小統計與看法,藉此拋出,想聽聽Joe兄或版上網友的看法:
    1.有關房價/GDP所得比,比較世界上比值偏高的城市,依序是:印度孟買、蘇俄莫斯科、中國上海、英國倫敦、中國香港、法國巴黎、台灣台北、新加坡、美國紐約、捷克布拉格、義大利羅馬、以色列台拉維夫、日本東京、希臘雅典、瑞士日內瓦。台灣排名世界第7!
    2.假設一國高房價區是由前10%GDP的人所支撐,那次序變成:印度孟買、蘇俄莫斯科、中國上海、英國倫敦、中國香港、法國巴黎、台灣台北、捷克布拉格、新加坡、日本東京、美國紐約、義大利羅馬、以色列台拉維夫、瑞士日內瓦、希臘雅典。台灣還是排名世界第7!
    3.台灣如果房價會崩盤,那上述其他地區是否一樣會發生崩盤,還是有些地區已經 "正在崩盤"?
    4.台灣央行近年嚴格執行房貸成數調控,是否會發生如日本東京地區的房市暴跌慘狀(當年日本央行好像並未執行房貸金額調控)?
    5.央行無法阻止熱錢炒作或抽離房市,只能延緩或降低對民眾的衝擊,以央行嚴格執行房貸成數調控,是否仍有機會出現”短時間”大崩盤的現象?還是拉長時間緩跌?(例如貸款僅總價6至7成,除非房價快速下修至6至7成以下,否則發生房市大斷頭的機率似乎不高?)
    6.如Joe所言,外資是這波推升房價的主因,除利率調升外,是否有其他主因會造成外資大量抽離?
    以上的問題,我想不管是無殼者或有屋族,都是相當關切的議題。想聽聽看大家的意見!謝謝~
    版主回覆:(11/29/2013 09:03:34 AM)
    1.台灣排名第幾不重要,因為數值就是偏高了,台灣要等進入人口負債時期,接著利率高於通貨膨脹率,那麼房價才會明顯下跌,短線上暫時都只能當作區間震盪
    2.台灣大多數民眾都持有房貸,或者2~3倍槓桿操作房地產實體商品,所以房地產崩盤的話,仍然會造成大規模景氣蕭條和人民減少消費,壓抑經濟,即使是台灣也會出現問題
    3.央行只能在表面上做煙火政策,效益很有限,關鍵在於行政院內部的政策調控,他們才是最有效的部門
    4.能讓外資撤離的其他方式就是這些資金能找到更有利潤的炒作區域,所以美元升息是最主要能造成大規模熱錢流動的政策,但這不由台灣來決定

  169. 台灣現在經濟這麼差,大學畢業生拿22K,留學打工蔚為風潮,GDP連兩年連2都保不住,但還是沒出現大批出國移民潮啊,畢竟金窩銀窩不如自己的狗窩啊!大陸GDP至少都還有7~8呢!為什麼會把大陸人移民台灣看成很容易的事呢?
    我們可以仔細想想,假使開放大陸人移民,會有什麼樣的人來呢?
    高階人才嗎?台灣連自家人才都留不住了,怎麼可能吸引到他們呢?
    白領人士嗎?台灣眾產業的中高階主管都還是4~5年級生佔著,台灣年輕人苦無升遷機會了,有可能輪到大陸人嗎?
    中產階級嗎?同上理由,升遷、創業困難度更高,且移民本錢低。
    藍領階級呢?他們沒有移民的本錢,就跟台灣的22k階級一樣。
    如果只有大陸資本來炒房呢?別鬧了,台灣整體經濟只會更慘而已,年輕人更難翻身,拜託饒了台灣吧!所以政府也不希望大陸人來台灣只是來炒房的,要以溫哥華、倫敦、香港為鑑啊!
    版主回覆:(12/07/2013 04:28:26 AM)
    目前台灣政府的整體政策確實是以房地產炒作為主,所以台灣房地產仍然可以持續穩定的吸引資金流入,因為政府等於掛了保證

  170. 不會有事的啦
    因為台灣人民信奉"自住沒關係"
    就算價格下跌.也會告訴自己:很快就漲回來.很快就漲回來….

  171. 台灣的房地產的確是政府帶頭炒作,而且還想盡辦法不斷的找資金注入以維持泡沫不破,最近內政部又開始研擬要如何放寬陸資來台買房地產的規定,反正只要能夠不讓這個房地產泡沫破滅,就算把台灣賣給大陸也在所不惜,搞不好這正是國共兩黨一搭一唱的戲碼,最後大陸真的用錢把台灣買走了,完全不用任何子彈就拿下台灣,得利的就是國民黨高官及遊走兩岸的紅頂商人,最可憐的就是台灣老百姓,統一之後,房子土地就變成中國政府的,只有使用權而無擁有權,悲哀啊! 但人算不如天算,一旦QE縮減接著美元升息,全世界有房地產泡沫的國家,例如中國、香港、新加坡、台灣、加拿大、澳洲、紐西蘭、英國倫敦等等,就會面臨房地產泡沫破滅的嚴重傷害,到時恐怕中國都自身難保了,還肖想什麼陸資救台灣房地產! 此外,2016年很可能政黨輪替,國共兩黨的陰謀別想得逞! 天佑台灣啊!

  172. 其實會不會崩盤 條件都已經準備好了
    再加一條 2015.7 容積率修正 減少0.5倍以上的容積
    原先養地的建商 都在加緊申請建照
    可以預期的是 未來這幾年房市供給量會增加不少
    對照人口紅利的消退 國際升息趨勢 無疑是完美風暴
    只是 是否跟日本一樣跌幅 要思考的是
    房價崩盤銀行呆帳激升 政府會不會又拿人民的錢出手救
    以及 政府公告價格的提高 支撐力道有多少
    版主回覆:(12/07/2013 04:29:56 AM)
    關鍵還是美國吸引資金的能力,能否在升息之後展開

  173. 請問Joe大
    您曾預測2014年房市跌幅50%可以期待
    現在看法有改變嗎?
    版主回覆:(01/22/2014 01:07:27 PM)
    長線來看50%以上,但不是一年內達成,是像日本那樣的長線走跌

  174. https://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/140417/2/4dss8.html
    儘管政府陸續祭出多項房市管控措施,但根據內政部營建署最新公布的資料顯示,台北市房價所得比15倍,高居世界第一,立委質疑是否「打房失敗」?財政部長張盛和今(17)日透露,下週將與台北市副市長張金鶚會面,就調整房地稅制部分有無進一步合作空間交換意見。雙張會面是否將啟動新一波「打房大計」備受矚目。
    恭喜!恭喜!
    台灣達到世界第一

  175. 跌50趴.非常贊同這個預測!
    爬越高跌越兇…..尤其台灣整體的經濟狀況非常不樂觀
    而世界經濟也到了一個峰頂 隨時有反轉可能
    日本因為鎖國封閉 造成20年失落 台灣卻也走了20年 而且越走越窄 故步自封
    錢就是水 水不活 就發臭
    跌50趴可能引起更大動盪 或許這是最好的啟弊發饋方法了!
    可是或旭要十幾年吧!
    版主回覆:(02/04/2014 04:33:18 PM)
    台灣目前景氣其實相對是繁榮的水平,也就是現在是台灣自己相對理想的年代,但日本則不是,1990年代的日本,在全球的排行明顯更強大,現在的日本已經老了

  176. 雙張會達5共識:讓房價2年降3成
    https://tw.news.yahoo.com/%E9%9B%99%E5%BC%B5%E6%9C%83%E9%81%945%E5%85%B1%E8%AD%98-%E8%AE%93%E6%88%BF%E5%83%B92%E5%B9%B4%E9%99%8D3%E6%88%90-220128125–finance.html
    1.看來與Joe大預測吻合,人口紅利真的這麼神?
    2.以Joe大來看,這一波房產空頭趨勢會維持幾年再翻轉為多頭趨勢呢?20年?30年?
    謝謝Joe大提供資訊,我從2012年就注意這篇文章到現在囉~~
    版主回覆:(04/21/2014 03:38:05 PM)
    選前喊口號一定要的,台灣政府首長80%至少有兩間房,民意代表們更多地產,10棟以上不在少數,喊口號別信以為真,真的走跌是市場機制,絕非政府政策產生效果

  177. 謝謝Joe大提醒,就當是政府喊喊口號囉~~話說人口紅利+美元升息的市場機制,似乎就近在眼前,再加上Joe大預測2015年全球經濟大回檔來一次,台灣人民也許面臨股市崩盤+房產價值縮小之雙重打擊,全體社會是否承受的住這股力量?
    版主回覆:(04/23/2014 03:57:51 AM)
    東亞比較危險,歐洲已經爆過了,再爆的驚奇不大,美國則是短暫性的調整,台港韓中比較需要多注意

  178. 你好美日歐的首選是歐美日.港中不看好是這樣嗎日本也算東亞也危險嗎
    再請問生技科技.生技有一比在內一筆在外.請教現在的時間點我是的另一比這時間點可再進去嗎.還是在裡面的那彼等反彈出場.因現在雜音很多看法.可以聽聽版大的看法建議嗎
    版主回覆:(04/23/2014 06:31:59 AM)
    日本房地產早就爆了,現在能危險到哪去,長線溫和走貶
    商品進場點,Joe沒有建議可給,靠投資人自己信心和研究判斷比較理想

  179. 版主您好~ 請問版大手邊是否有外資持有雙北房產數量的數字呢?~~小弟對於外資撤離這想論點比較好奇~~感謝~~
    版主回覆:(04/23/2014 08:16:33 AM)
    外國資金不會直接持有房地產,所以觀察這數據的意義不大

  180. Joe大認為台灣房地產會長線走跌50%,但不是一年內完成。小弟是在台北租屋,打算先累積個人資產,未來考慮買房。
    請問Joe大,有預期大約走跌幾年後可以到達房價相對底部區域嗎? 好比說201X年~202X年之間。謝謝~

  181. 借分享到臉書~
    現在的房地產扣除換房或以前就有好幾間的
    只剩下"大老闆"買的起
    版主回覆:(04/24/2014 03:00:39 AM)
    隨意自行分享

  182. 事實上這幾年
    馬政府不但沒打房反而是在炒
    靠著炒房炒物價
    扣掉物價跟房市的上漲
    掩蓋實質上經濟根本是衰退

  183. 可以看這一段影片 https://www.youtube.com/watch?v=-Li-JDw7-uE
    說明人口結構對一國房地產的重要性,
    也說明了為什麼台灣現今社會會這麼風靡馬來西亞房地產,
    因為馬來西亞的人口結構相當年輕,青壯年多,也正是買房的高峰年齡,
    所以台灣人、大陸人近年才紛紛馬來西亞買房,
    然後在自己的國家當包租公包租婆。
    版主回覆:(05/12/2014 02:12:16 AM)
    不過房地產未來數年最好的投資地點還是美國比較理想,而且可以透過證券化投資,會比到當地購屋更理想,可以節省很多行政和稅務手續


  184. 還蠻直得看
    最後的羅密歐,很帶種
    版主回覆:(06/12/2014 12:38:15 PM)
    很符合歐美人的思維

  185. 都2014了,房價還是沒跌呀
    版主回覆:(06/15/2014 09:26:17 AM)
    請看完文章,利率和通貨膨脹率的關係

  186. 都2014了,房價還是沒跌呀
    ———————————–
    就像很多大師去年或前年都喊美元走多了,其實美元也才在最近築底完成啊!
    版主回覆:(06/20/2014 05:16:57 PM)
    美元兌台幣和美元指數從2009年以後,最近幾年最低點是2011年沒錯啊,只是上漲速度極慢,幾乎是橫向盤整

    • 利率跟通貨膨脹的關係,對房地產趨勢影響很大,那會影響房地產的投資報酬率,只要房地產投資報酬率低於利率,房地產一定會走空,不過截至目前為止,台灣央行都還控制的很不錯,雖然台灣房價指數從2014年以後走緩,但也沒創高或大崩盤,調控的很好

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