黃奇帆:中國樓市即將變天!

 

 

文章轉自:經濟觀察報

正文:

今天要講的題目是關於房地產的,主要是怎麼貫徹總書記的指示要求,就房地產調控的長效機制形成合理的對策措施。

中國的房地產,和世界一樣,是國民經濟的支柱產業,說它是支柱,不管一個城市在高速發展階段,還是成熟老化階段,房地產每年產生的GDP至少占這個城市的5.3%,所以它當然是支柱產業。

同時,房地產業涉及到幾十個工業產品、工業材料的關聯,房地產興旺與否跟一個很長的產業鏈聯繫在一起,是一個龍頭產業。

我們對房地產的重視,是因為它是支柱產業、龍頭產業,更因為它是民生產業,老百姓衣食住行,跟房地產息息相關,中產階層很重要的財產特徵跟房產聯繫在一起,所以它又是財富的象徵。

房地產因為與龐大的資本和金融相伴,興衰往往會帶來金融資產的膨脹或者壞賬,所以從防風險的角度,各國政府都很重視房地產的穩定,因為很多世界級的經濟危機總是和房地產泡沫崩盤聯繫在一起。

那麼當下的中國房地產,用總書記去年經濟工作會的一段指示、評論,作為我下面講的內容的主導面是很重要的。

總書記指出,中國經濟存在著結構性失衡的問題,主要表現在產業結構上供需失衡;實體經濟和金融業失衡;房地產和實體經濟之間存在嚴重的失衡。

我今天就是要論證和闡述一下房地產和實體經濟失衡的問題。我自己感覺,這種失衡表現在10個方面。

 

 

 

失衡之一:土地供應

 

房地產業當然需要大量的土地做基礎,在中國經濟中,目前對房地產的土地供應有失衡之處。

宏觀上看,中國每年都要供應城市開發用地,要把農業用地、耕地轉化為城市建設用地。幾十年來,大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷,轉化為國有建設用地。

每年800萬畝,每10年就是8000萬畝,加上地方政府或者地方上的各種企業,總會有一些計劃外的征地,這樣的話,國家一年800萬畝,下邊有個百分之十幾多征的地,實際上,每十年國家要用掉1億畝耕地。

我們改革開放30多年,國家的耕地少了3億多畝,1980年的時候,國家的耕地是23億畝,到了去年,是20億畝左右,再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

我們國家有個判斷,無論如何,十三四億人口,吃飯問題至少需要18億畝耕地。

一畝地滿打滿算產1000斤糧食,每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題,五六億畝種蔬菜水果,但是我們還需要飼料,我們吃的肉類,人均一年要吃40公斤左右,13億人,就是5000萬噸,按照1:4算飼料,就是幾億噸,這幾億噸需要五六億畝地,所以中國的地是不夠的,每年都要進口飼料或者糧食。

總之,18億畝耕地紅線要守住,這是中國的客觀需要和國家安全所在。

現在的土地供應,已經不是過去30年每年800萬畝了, 2015年供應了770萬畝,2016年供應了700萬畝,今年,還沒到年底,實際供應還不知道,但是計劃是供應600萬畝。

土地供應的總量在減少,城市裏的用地會緊張一點,這是第一個問題。

第二個問題是,這600萬畝土地,分成四個方面的用途。

這個地說起來是城市建設用地,但是農村也同樣有建設性用地的需求,比如農村修一個水庫,搞農村基礎設施,或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路,途中經過農村的地變成建設性用地。

這樣的話,600萬畝土地,會有35%左右實際上是用在農村裏的建設用地。真正到了城市裏面,剩下2/3,600萬畝裏還有400萬畝。

這400萬畝又一分為三:有50%幾,用於城市裏的基礎設施比如城市的道路、綠化、市政建設;

第二塊是工業,在國家改革開放最初的二三十年,大家都高度重視第二產業,招商引資沒有本錢,就用土地做本錢,工業用地便宜。

如果來了一個搞100億產值的老板,可能不是供應1平方公里,而是2平方公里都給他了,供地比較慷慨,投入產出率低,不那麼集約、節約。

過去幾十年形成的,城市土地中工業用地占比差不多30%。現在我們每年增加的,比如今年的600萬畝土地,大體上會有多少給了工業呢?22%左右。

剩下來住宅可以拿多少?10%。就是說總分母600萬畝中,10%給了房地產。

這個比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般占這個城市所有土地的25%,我們呢,只占10%,這就顯得少了。

好不容易有了這點地,可以作為城市居住用地使用拍賣,那麼是不是大城市人多就應該多供應點?人少的就應該少供應一點呢?

政府做事呢,會有點,不叫長官意志,而是想調控。城市太大了,我有意控制你幾個點,土地不能再增加了,人也不能再增加了;反過來,中小城市,200萬-300萬人口級的城市,他們想發展,比較容易得到上級部門支持,指標拿到的時候,假如說平均一刀切,結果大城市人口集中多,流入多,結果土地拿的少。

每個城市的10%裏面,可能越大的城市眼下每年新增的供地,住宅用地反而更少一點,反倒是中等城市、小城市會更多一點。

供不應求,土地越拍越貴。

這是我要講的供地失衡的問題,很多失衡的狀況,一旦了解了底細,就會發現邏輯上是想得通的,我們在經濟調控中,應該有更務實更合理的調控方式。

 

失衡之二:土地價格

這十年,一線城市的房價幾乎漲了10倍以上,有時候大家會說這是通貨膨脹現象,十多年前,中國GDP 10多萬億的時候,貸款餘額也就是10多萬億,現在是150多萬億,貨幣增加了十幾倍,房價有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

到底是貨幣漲,房價漲,還是土地漲,房價漲呢?

我個人認為,一切物價上漲都是通貨膨脹現象,這麼籠統的一個經濟規律是沒錯的,但是為什麼貨幣通貨膨脹了三倍,有的東西漲了,有的東西掉價呢?說明還是跟具體的供求有關,如果真的是一個供過於求的東西,貨幣哪怕泛濫,這東西價格跌掉一半也是有可能。

房地產之所以漲價,一個很重要的因素是和地價有關。

地價漲了,房價跟著漲,房子本身是會貶值的,每年折舊,用個幾十年可能就會拆掉,但是在城市裏,土地每年都會升值,最後這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬,是因為這塊土地升值了,我們土地升值有點畸形,長得特別高。

有三個原因:第一個原因當然是我們土地買賣的方式,我們從香港學來的土地拍賣制度,應該是上世紀80年代後期90年代初期,我當時在浦東新區,我們一起到香港學土地拍賣制度,幾個月學了回來,中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的,我對這件事,應該說了解得特別清晰。

總的來說,拍賣有它的好處,在政府主導的機制裏,拍賣是陽光的市場機制,能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協議出讓,居間交易中搞不清的事,不知道會害了多少幹部。

拍賣制是好的,但是拍賣制的規則是價高者得,很多家來叫這塊地,就可能幾十輪甚至上百輪地叫價,越拍越高,拍賣的上限怎麼封頂缺少一個有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000萬一畝的時候,拍上去的不算,到此封頂,這又有點和規則不合。

這是第一點原因,拍賣制本身會推高地價。

第二個原因是土地本身就供不應求,假如說我們供應城市的土地,平均在供地量的20%,情況就會比較平衡,現在供應的只有10%,少了一點,而且是不均衡的,對一線城市供應不足,越供應不足,拍賣地價越高,最後倒過來,地價越來越高,房價越來越高。

這是第二個問題,供不應求短缺,總的供應上短缺,有缺口產生的問題。

第三個原因是,城市發展並不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶徵收農民的地,新增土地擴張來發展,新增土地擴張是跟國家要的指標。

每一個城市的市長,另外有個手,它在幹的一個活呢,是不要指標了,把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區、貧民窟、破房子拆掉,叫舊城改造。舊城改造不要指標,本來就是城市建設用地。

拆遷會有什麼情況呢?如果這個地區的房價大體是7000元一平方米,你來拆1000戶,每戶有個100平方米,這10萬平方米怎麼補償?大體上按照這個地區的均價來補償,這是拆遷的基本邏輯。

所以拆遷10萬平方米的土地,地價7000元/平方米,造出來的房子一定到一萬五六,拆遷會帶來巨大的土地成本。

過了一年兩年,這塊地旁邊的地要拆遷,拆遷的成本就不是六七千,而是一萬五、兩萬,這很正常,以這個地價成本拆出來的房子,造出來的就會賣三萬四萬。

這個意義上,城市的土地如果都是靠拆遷而來,造新房子滾動開發,房價容易高。

所以我們現在的城市,在拍賣機制下,在一個總體上新供的土地短缺的情況下,老城改造,拆遷循環,這三個機制疊加在一起,就會導致房價往上升。

一定要說這裏面哪個人負責,這裏面是一種機制,幾乎所有人都在埋怨,開發商埋怨土地價高,老百姓埋怨房價高,官員埋怨投資環境破壞了,所有人都不滿意,似乎無法改變它。

 

失衡之三:房地產占用的社會資源

每年的固定資產投資比重太大,消耗的金融資源比重太大,房地產在財政稅收的比重中太大,這是三個失衡。

從投資來說,一般經濟學、城市學有個基本的經驗,一個城市的固定資產投資中,房地產投資每年不要超過25%,這個話呢,10年前我在重慶管這個事情定了這個原則後就在說,我看到網上有一個專家說,黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結論,使用效果不錯,但是到底是什麼地方來的理論?就定了很武斷的結論。

我當時看到,想了想,我似乎因為不是教授,不會整天寫報告,為什麼這麼做那麼做。實際上有個理論,很簡單,就是六分之一的理論。

一個人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以內付房租,如果你用了1/3的錢在付房租,你的生活會很困難,比例失調了,如果你不是租房住,而是買房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入買套房,這個1/6是這麼來的。

一個城市的GDP如果有1000億,這個城市搞房地產投資,最好在GDP的1/6以內,就是150億。

意思就是,GDP不能都用來投資造房,否則就像一個家庭無法正常持續健康地生活一樣的道理。

一個正常的城市,每年的固定資產投資不要超過GDP總量的60%,否則就不可持續。

我們現在國家32個中心城市和直轄市,有5個城市,已經連續多年,房地產投資每年占整個GDP的60%以上,然後有16個城市比例偏高,當然也有少數五六個城市在10%幾,這些城市發育不足。

房子賣得多,基礎設施沒有跟進,工商產業沒有跟進,空城鬼城便會出現,各種情況都有。

這是第三個失衡,固定資產投資綁架經濟發展成為增長的撒手鐧。

 

失衡之四:綁架金融

2016年,中國100多萬億的貸款,有百分之二十七八,是房地產相關的,開發貸加按揭貸,也就是說,房地產用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產在國民經濟中產生的GDP是7%,綁架的資金量是百分之二十七八,去年,工農中建交等主要銀行,新增貸款的百分之七八十是房地產,全國而言,到去年年底,全國新增貸款量的46%是房地產。

從這個角度講,房地產綁架了太多的金融資源,也可以說,脫實就虛,這麼多金融資源沒有進入實體經濟,都在房地產。

 

失衡之五:稅收

這些年,中央加地方的財政收入,房地產差不多占了35%,聽起來還好,但是因為中央沒有房地產的收入,房地產收入屬地化,所以這一塊房地產的收入、土地出讓金、預算外資金有3.7萬億。

在地方的稅裏面,有40%是房地產關聯的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億,地方稅總的10萬億,有4萬億與房地產關聯,再加上土地出讓金,預算外資金,疊加起來,將近8萬億。

講這段話的意思是,整個地方的收入是多少呢?一共是13萬億、14萬億,裏面有接近8萬億,是和房地產有關的,如果地方政府離了房地產,是會斷糧的,所以這也是太依賴房地產。

 

失衡之六:銷售租賃比例

在美國和歐洲,所有的商業性房屋,50%左右銷售,50%租賃。租賃有兩類,一類是房產商自己開發的房產租賃,第二類是小業主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租賃,這就形成了50%的租賃市場。

新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前,我們都住在政府集體企業的公房中,產權歸公家,分配的房子歸你租用,不是你的產權,也不能買賣。

這十年開發的房屋,每年十幾億平方米,作為租用的,不到10%,90%以上的商品房都是買賣,這個市場是畸形的。

租賃市場有4個不足:第一,租賃者是弱勢群體,沒有談判的能力,租房的人和企業,可以隨心所欲地調租金;

 

第二,隨意把房子收走;

第三,各種重要的公權部門,沒把租賃房屋的住戶當做同等公民待遇,租了房子的上不了這個學區的學校,必須買房,醫療也是這樣,醫保的服務都和產權房有關,入戶也是,買房滿幾年可以入戶,租房就不行。

老百姓有了這個心態之後,會覺得我現在租房子是沒辦法,只要有一天,稍微有條件就買產權房,總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。

 

失衡之七:房價收入比

六七年家庭收入買套房是個合理的年限,我們現在實際情況,均價對均價,一線城市一般都在40年左右。

紐約、倫敦市中心的房子也不便宜,但是按倫敦房子的均價,家庭戶均收入10年以內也可以買到房。

總得來說,我們高得離譜。

一般的二線城市,在20多年,當然也有邊緣一些的地方,五六年。

 

失衡之八:房地產內部結構

一二線城市土地供不應求,房產開發量供不應求,這些地方只夠賣三四個月,而且是在限賣限購的情況下,不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。

這是一種失衡,資源錯配。

供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子,供過於求的地方應該不再批土地給它。

這就要把錯配的資源調配回來。

具體而言,房地產開發是個供給端的概念,不是等到市場需求端來調控,一定是在供給端,政府和企業可以有明確的信息,進行調整的。

比如,一個城市人均住宅是多少,大賬上說40平方米,如果只有100萬人,這個城市造4000萬平方米就夠了,過去幾十年,留了2000萬平方米,結果每年又去開發1000萬平方米,五年一過,有個七八千萬平方米,人均住宅面積就變成70平,80平,肯定過剩。

所以這是可以預測的,應該有規劃數的,上下波動個10%、15%,不得了,不能由著開發商想蓋多少蓋多少,政府短期效應,這會兒開發的多,GDP投資拉動的多,短期效應,然後拍拍屁股走了,這個地方容易爛尾,後面的人收拾爛尾。

一個地方應該建多少寫字樓?各個地方都在蓋寫字樓,作為城市中央商務區造的寫字樓,為全社會的貿易公司服務的,一般中等城市以下,每兩萬元GDP一平方米,如果你的城市有1000億的GDP,說穿了,500萬平方米的寫字樓到極限了,多造一定是過剩的。

如果是像上海這樣的大城市呢,資源利用率高,其實GDP,4萬元左右一個平方,上海一年有25000億的GDP,第三方造的為所有人用的寫字樓,6000萬平方米足矣。

上海商業零售額在1萬億左右,這1萬億蓋多少商場、零售商店呢?大賬上說,2萬元一平方米,1萬億造5000萬平方米;上海還有一種方法,一個人2平方米,上海現在2400萬人,打造5000萬平方米,這種算法內在都有規則。

如果你一平方米的商業零售只有1萬元,這一平方米的房子的價格在大城市裏倒要幾萬元,賠死了。

有些城市,開發商一進來,搞一個五十萬方的大賣場,不是一個老板搞的,這個老板搞兩個,那個老板搞兩個,政府有興致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。

這些都是要吸取教訓的。

 

 

失衡之九:市場秩序

比如原來規劃用途是寫字樓的去造住宅,原來是工業後來做商業,隨便轉化用途,隨意變換容積率,可能政府知道了,罰款一下。

各種亂象很多。房產銷售時,商鋪的面積切碎了賣,賣不掉了,售後返租,實際上是高息攬儲,最後壞賬,變成社會不穩定的源頭。

房產商在融資的時候,高利貸,職工系統亂集資,社會上騙老百姓亂集資,都是房產商在開發中的亂象。

還有一種,批了土地後,兩年必須啟動開發,三五年完成,太多的房產商囤積了地十年沒有開發,這十年來,房價漲了10倍,什麼活也不幹,利潤增加10倍。

政府土地儲備很少,開發商土地多多,囤地,囤房,賣不掉的房,切碎了賣,售後返租,當股票一樣的當成標準化的再賣。

這些都是要加強管理。

 

失衡之十:調控方向

 

失衡是政府本身在管理房地產時,經濟下行希望刺激房地產,往東調,房地產泡沫來了以後,希望壓住它,穩住它,不讓它亂漲價,往西調。

現在房地產調控是有這種不東不西的狀態。

再有呢,採取的辦法行政性的居多,短期的措施缺少理性的長周期措施,缺少法律性措施,缺少經濟邏輯、經濟杠杆措施。

比較多的是需求側的調調控控,緊緊鬆鬆,在供給上進行有效的結構性調控比較少。

這就是我們在調控方面的缺陷,也是總書記批評的,這種政府長周期的法製性的問題。

 

© 以上十項,是房地產失衡的具體表現,這種失衡會帶來三個後果:

 

實體經濟脫實就虛,土地成本高,房價高,對搞實體經濟的投資肯定是不劃算的。

實體經濟看到搞房地產那麼輕鬆,賣套房比它好幾年賺的都多,有點錢就不再往實體投,都投到房地產。

實體經濟的職工,也因為房地產價格過高,招來的人才買不起房,沒地方住。

從長周期來說,房地產是必須要有的,但是高房價造成的後果,對實體經濟的傷害是不言而喻的。

怎麼樣建立長效機制?圍繞總書記說的,要從土地、金融、財稅、投資、法製五個方面採取長效的機制,形成制度化的安排,系統地做好房地產的調控。

總書記的要求非常深刻,我要說的就是學總書記關於房地產調控的五個方面要求的一些思考。

 

長效機制之一:土地

我覺得對土地的調控需要那麼四個五個剛性的措施。

一個城市土地供應總量,按一人100平方米,100萬人就供100平方公里,一千萬人就供1000平方公里。

爬行釘住,後發制人。

什麼意思?你這個城市有本事,把這個人口搞到500萬,那我以前只給了你350萬平方米,現在每年補你幾十萬平方米。

不能根據長官意志,計劃未來有500萬人,現在才兩百萬,就要500平方公里土地,結果我在10年裏,真的給你300平方公里土地,你300萬人沒來,只來了100萬人,甚至原來的200萬人還走了,這個土地的錯配,誰負責。

土地要爬行釘住,而不是說要你去臆想調控,長官意志,違反經濟規律。

就按這個邏輯,不複雜,如果上海到了2500萬人,一定要2500平方公里,不是沒有地啊,上海有6000多平方公里,還有很多農業,農業在上海只占1%的GDP,農民人口也只有三四十萬,在這個意義上,一定維持農業也是要做城市綠色農業,示範農業。由此而言,如果這個城市本身的土地不足了,不到人均100平方米了,就應該補上去。

所以在這個意義上,不是拿到指標,三四百個城市大家平分,而是看誰人口多。

人口怎麼多起來呢?有句話叫產業跟著規劃功能走,人口跟著產業走,二產、三產發達了,人口就多,土地跟著人口和產業走。

當你把前面的幾個環節做成了,我爬行釘住就行了。最笨的辦法也是最有效的辦法。

 

長效機制之二:法律

用法律,或者非常剛性的約束。

人均100平方米幹嘛的?絕對不是100平方米都去搞住宅。作為城市來說,100平方大體上55平方米城市基礎設施,公共設施,包括學校醫院,城市綠地;工業20平方米。

如果一個城市有1000平方公里,就有200平方公里搞工業,1平方公里可以搞100億,那200平方公里,那就是2萬億啊,很大的工業體量。

像金橋,90年代浦東開發的時候,規劃了10平方公里,我們當時就定下來每平方公里至少100億,到了2000年,朱曉明是金橋開發區老總,他說,金橋已經有1500億。10平方公里裏面,7平方公里的工業園區,每平方公里幹了200億。

我講這段話意思是,工業就是要約束性強一點,要把過去太慷慨的工業用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來,或者在產業結構、工業結構裏做一些調控,把低利用率的換成高利用率的,使工業更加節約。

剩下的25平方米,就是土地批租,商品房的開發,20平方米給居民開發,5平方米給商業。

如果1000萬人的城市,可以搞一個50平方公里的商業區,大家知道曼哈頓的商業區多繁華,只用了10平方公里。

原來上海的南京路,多繁華的商業,整個土地的建築面積幾平方公里,非常節約。

地價方面呢,總的供應量起到了保障作用之後,拍賣土地的時候也要有限價措施,大體上講,樓面地價不要超過當期房價的1/3。

如果周圍房價是1萬,這會兒動遷產生的土地拍賣,拍到3300,就應該適可而止,不能說我征地花到6000,我就要拍到6000。

限價不是長官隨意的限制,其實政府不在土地上去推高地價,地價跟著房價慢慢走。

如果你是舊城改造拆下來的,成本的確很高,不能由著這個成本,由著拍賣覆蓋成本不虧本這樣的小心眼,應該把政府給你的城鄉結合部的,供應比較充分的土地資源,那個地方可能會得到的土地出讓金,補充平衡市中心舊城改造的土地出讓金。

這麼平衡之後,看起來你可能吃了點小虧,但是城市投資環境好了,工商經濟發展了,實體經濟和房地產不失衡了,你是可持續發展,稅收、金融、投資都跟實體經濟更多地連在一起,城市會更好地發展。

金融方面的措施要堅決守住底線,任何開發商買土地的錢,必須自有資金,上世紀90年代我在浦東開發的時候,就是這個約定。

這裏面有個原理,開發商對房地產的總投資理論上1:3,自己的資本金是1的話,社會的融資可以是3,就是總資產的25%是資本金。對工業企業,我們是1:2,1/3的資本金。

房地產商呢,融通量大一點,1:3,也就是25%的資本金,當然是拿來買地了,地如果是你自己買的,可以抵押了融資,拿到錢造房子,封頂的時候,可以預售,老百姓已經把預售定金或者按揭貸款的資金轉過來,最終是土地的自有資金加房屋開發的融資資金開發貸,再加預售過程中老百姓的按揭貸。

現在全國房地產商的融通量是多少呢?1:9,我這麼說可能還是保守的,有的開發商可能1:50。

你聽他有幾千億的資產,債務95%,萬一有壞賬,銀行倒黴。

買地皮的時候,來個三七開,如果這塊地皮是10個億,他自己拿3個億,借了7個億,拿到地了去銀行抵押,抵押至少六七個億,造房子,賣樓花,把預售的錢拿到了。

這個地是10億買來的,三年後,地價漲到20億,真的要開發的時候,20億作為抵押物,可以拿到15億的錢,整個開發流程中的融資,到了1:9,這就是房產綁架金融的情況。

地王不斷出現,是房產商跟金融系統的關係,誰融資能力強誰就拿到地王,融資再多也不擔心,地價一炒高,什麼問題都解決了。

地王現象不僅是土地短缺,拍賣機制的問題,還和融資的無限透支,缺乏隔離牆有關。

為什麼那麼多資金都往房地產裏面走,如果有一個防火牆,一切買地的錢通通不能借債,只要做到這一條,M2跟你有什麼關係?進不來的嘛。

我在重慶,一直是管住融資的,但有時也會露項。

來個房產商,買了15個億的一塊地,把房子造起來又花了15個億,30個億全是借來的,而且借的高利貸利息是17%,五年時間,30億債務變成60多億,房子造好實際上也只能賣個四十億,五十億,當然破產了。

一查賬,是三個很有名的工業企業,看著房地產熱,工廠還可以,搞汽車的,跟信托公司去借錢,這個事情一協調,我說三令五申不許借錢買地,借了高利貸還來買地,這是個教訓。國土局說這三個公司老板都是有名的工商聯副主席,去信托借錢都是用工業企業的產權抵押的,所以就疏漏了,沒查。我說一切房產商批租土地,別的不用查,就查資金血統,只要是借來的,通通不允許進入。這樣一來,地王會消失大半。

第二個是房產商在開發過程中,如果一個房產商,有幾十個上百個金融單位的帳戶,總的債務,高利息的占了全部融資的50%以上,對不起了,資金帳戶是危機狀態,這種房產商,對它的運營,都要當心。

第三要管住老百姓買房的融資,首套房是百分之二十到三十的首付,第二套房百分之五十六十的首付,第三套房,通通全首付,只要全首付了,不管他買三套五套,不用擔心他會帶來金融危機,危機是他自己家裏的事情。

這條要堅決做到,但是在中國做到比較難,美國做得比較到位,美國不是所有的商業銀行都可以搞按揭貸款,美國的按揭貸款,就在5個金融機構,對50個州全部覆蓋,這樣的話,老百姓的按揭一目了然。

我們銀行對老百姓的按揭貸款造假賬非常粗放,老百姓在其他國家是交稅單,根據這個來測算能付多少按揭,我們叫單位開收入證明,一個私人老板,現在就幫員工開五萬塊一個月的收入證明,有啥關係?甚至銀行自己有蘿卜章給客戶開收入證明。

 

長效機制之三:稅收

稅制從來都是重要的調控手段。

第一條,高端有遏止,中端有鼓勵,終端有保障。

比如,你如果想買一個5000萬元的高端別墅,交易契稅,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,還可以抵扣,這樣的話,就叫差別化稅率。

別墅買了以後,兩年或者五年就要炒掉,我就把交易稅從5%,遞增到8%,香港就這麼幹的,不斷在印花稅上遞增,加到沒人敢炒。

中端有鼓勵,老百姓買的是自己住,總的有各種抵扣,我甚至認為,住房首套房,按揭貸款的錢,可以抵扣個人所得稅,我相信中國政府搞稅制改革,分類稅改成綜合稅的時候,是可以按揭貸款抵扣所得稅的。

全世界都是這麼抵扣的,美國個人所得稅,賬面上39%,實際上25%,就這麼抵扣掉了。

低端的有保障,不僅不收稅,政府出錢幫你解決住房問題。

這是三端調控的體系。

第二個是要把物業稅、房產稅或者以後總體上叫房地產稅搞上去。

什麼叫房地產稅?一是對這個社會存在的各種存量、增量都要收稅,不是說只收增量,試點的時候可以;

二是如果物業價值上升了,根據升值的額度來收稅;

三是越高檔的房子持有的成本越高;

四是低端、中端和合理的住房需求,房地產稅裏是有許多可以抵扣的,最後這個社會百分之七八十的老百姓,儘管房地產稅是普遍實施的,但是最後的結果是壓力不大,一定是對高端的炒房持有者會有巨大的壓力;

五是大家會說,房地產稅收了,土地出讓金是不是就不收了?你不能前道到,後道也收。國外土地是私有的,沒有土地出讓金,中國土地是國有的,有出讓金是合理的,並不是有房地產稅就要否掉土地出讓金。

出讓之後,是不是70年以後再要第二次出讓呢?有房地產稅覆蓋,淡入淡出,就不用補交土地出讓金了,這也是一種邏輯上的必然。

房地產稅有什麼好處呢?第一讓稅制健全,中國普遍是間接稅,缺少直接稅,房地產稅是一種持有環節的直接稅,在美國歐洲,直接稅占總稅收的40%,中國連10% 都沒有,這是稅法體系、國際慣例的一個方向性實踐。

第二,房地產稅對炒房是有一定的遏止作用的。說房地產稅對炒房沒作用,要麼是弱智,要麼是閉著眼睛說瞎話。

第三,有了房地產稅以後,持有環節成本提高,對資源優化配置、對租賃市場的形成有好處。

第四,對社會在房屋領域的意識形態有意義,所以2009年、2010年在財政部領取了這項任務,在重慶做了試點。

稅收方面還有一個事,三中全會提出,農村的集體土地和城市的國有土地,如果在一個地方拍賣,現在的辦法是非要把農村土地征用,然後一起拍,征地的時候,一般地價比較低,這樣就減少了農民的利益。

 

三中全會提出,同地同權同價,要把這件事落實到位,稅收要跟進。因為地價,拍賣的時候很可能賣出500萬元一畝,明明是農田,怎麼會變500萬一畝,因為地價並不是征地成本決定的,它和基礎設施相關,有地鐵當然高,基礎設施配套好地價會高,這些土地的地價高,是社會資源的投入。國有土地拍來的高價,當然去蓋這些公共資源,集體土地拍了高價,全部歸集體家庭所有,這個不公平。

所以在美國、台灣、馬尼拉有個稅收,不管哪一類土地,成本算掉以後,增值部分,增值50%,收40%的稅,增值100%,收50%的稅,增值200%以上收60%的稅。

這個增值稅現在還沒有出台。

沒出台呢,真要把現在的土地同股同權同地價去拍,拍出來之後農民就拿錢嗎?也不一定。

這塊地正好在金融區邊上,拍了個500萬一畝,那個農民同樣的地,在學校旁邊,拍下來就是造學校,50萬一畝,這個農民不就吃虧了嗎?

這個意義上講,拍的低的,土地增值稅交的很少,拍的高的,土地增值稅交得高,也是一種平衡。

 

長效機制之四:租賃市場

總書記在2014年城市工作會議上講過,每個城市特別是大城市,總有20%人買不起房子,政府要造公租房配置給他們。

如果一個社會有1000萬人,200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產商造的住宅持有出租的房子,商業性的租賃房,還有10%的人住了小業主出租的房子,如果我們能有50%的租賃市場,那住房系統就比較平衡了。

公租房,這幾年政府都造了一批,我覺得政府的公租房有五個要點:

一是,大體上不能造太多,一個城市覆蓋20%的人口,如果100萬人的城市,公租房的投放對象是農民工、學生和城市的住房困難戶。我們以前幫困呢,總是看人家的家庭收入兩千塊三千塊,其實只要看人均住房面積,三口之家,十年來人均住房在30平方米以下,他也許年收入有10萬元,也許小孩在美國讀書,或者老人生病,住房困難戶造不了假,收入困難戶很容易造假。學生不會造假,農民工造不了假。這個不要靠收入證明,現在的收入證明搞不清。

第二,要三配套,房子造好了,公共設施學校醫院的配套,公共基礎設施的配套,戶籍管理的派出所、居委會的配套。

第三,管理上,公租房是國家的,不能有二房東賺外快。

第四,不能造成貧民窟,應該和商品房集聚區行成1/4,3/4的比例,地區的公共設施配套是給所有人的。

第五,租金應該是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房對象家庭收入六分之一的房租。

實際上,公租房,60%的左右的貸款,收到的租金利息足夠平衡貸款利息,五年以後,老百姓可以把房子買過去,共有產權房。

共有產權房可以按市場價賣,賣的時候,政府回購。美國、新加坡都是這樣。

我和美國的住房保障局局長交流過,他們的保障房造出來以後,老百姓想要退出去,只能退給政府,由他們再出給新時期的保障對象,這件事應該持之以恒,以民為本地去做。

房地產商不是不願意持有,而是融資結構害了整個中國的房產商,永遠做不了持有房子的出租者。他一比九的融資結構,逼得他房子一造好,就急吼吼地要回籠資金。

李嘉誠不是這種狀況,他在浦東拿的地,1993年拿的地,1997、1998年造好,出租,協議都是10年期,到了2008年、2009年的時候,全部回收,重新裝修,2009年、2010年開始變成銷售,房價從一萬多變成10萬,這就是發了橫財了。

中國租賃這麼少,跟房產的租賃結構有關,政府要讓開發商進入1:3的融資結構,到了持有環節,能夠出租的,必須60%的資本金,40%的貸款,這樣的話,收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計劃。

政府對這種,三年五年十年租賃的房產公司,有一套鼓勵政策,包括租房的公積金,應該盡可能地提供給房客,公積金拿來付房租,房租抵扣個人所得稅,拿出房子出租的也應該有鼓勵。

對租房者,要從法律上保護產權房的居民同等的公共服務地位。

 

長效機制之五:地票

最後一點我特別要說的是,整個房地產的調控還有一個措施就是地票。

地票是在講什麼呢?

我就說中國土地制度有兩件事。

一件事,我們這麼多人,耕地總的不充分。要做兩件事,第一是集約節約使用土地指標,不要造成每10年少1億畝的需求,應該每10年,少5000萬畝,4000萬畝。

還有20年就用到18億畝土地紅線了,如果這2億畝,可以變成40年,50年用到,這樣可以把時間拉長,可持續發展勢頭更猛。

最重要的是工業用地要節約,同時農村的建築性用地要集約節約,商品房的住房用地不能太苛刻,要多給。

第二個要講個更深入的問題,一百年、兩百年,城市化大規模推進過程中出現的現象,城市化進程沒有減少耕地,耕地有所增加,人在在農村居住的時候比較分散,人均建築用地,要用到250平方米到300平方米,城市比較節約和集約,人均是100平方米,所以當1億人進城,真要在城市中生活,城裏邊肯定要給他1萬平方公里的土地,那麼農村裏面可以退出2.5萬平方公里土地,但是中國的農民呢,兩頭占,所以我們才會出現10年少1億畝,30年少3億畝,否則的話,應該是大體平衡,平衡還有餘。

要化解這件事,我自己認為有三個原理。

第一,憲法上規定的三個底線,農村的土地是集體的,你不能把它變成私人的,農村的土地變化中間要保護農民的利益,農村的土地有用途管制,搞農業的搞農業,搞建設的搞建設,這三個是遊戲規則,不能改變。

第二,耕地的轉換,要使得農村退出來的地,大於進城的地,這是世界城市化運動中的一個現象,我們沒有這個現象,要把它體現出來。

第三,你不能光說城鄉結合部的那點郊區進行這樣的轉換,要讓1000公里外的農村,分享城市增值的級差地租。

按照這三個原理,我們想了一個地票的招,就是要把農民進城以後的宅基地,或者集體組織廢棄的鄉鎮企業的土地,廢棄的小學土地,廢棄的糧站的公共用地,複墾為耕地。

 

農民進了城了,房子空在那裏,租不出去,賣也賣不了幾萬塊錢,把農房農地複墾為耕地。

這件事有四個環節:一是複墾;二是有關部門驗收;三是給你一個地票可以到交易所交易,房產商要買城鄉結合部的土地,需要指標,就來買這個指標;四是城郊結合部的土地就去掉了。

這個過程中就可以看到,農民進城了,農村閑置的宅基地建設用地變成耕地了,城郊結合部增的耕地,小於農村複墾的耕地,最後增減掛鉤,全社會的耕地總量增加。

 

這樣的一個工作可以產生幾個好處:

 

一是耕地保護。

現在出現了先征後補,我們現在每年征600萬畝耕地,國家也要求各地想辦法去造600萬畝耕地出來,你征了600萬畝,要造600萬畝,大家都同意,等到我把地征了以後,五年十年,是不是能造出耕地出來,不知道,或者造出來一半,沒完成。

另外,幾千年農耕文化早就把可以造農田的地用了,所謂的造耕地,是把山坡上,一個25度、30度的地造成梯田,破壞生態嘛,把樹林子地造成種菜的地,或者把彎彎的河道拉直,彎彎就變成良田,破壞生態,沒辦法的辦法,大家都裝糊塗了。

所以地票製是把農村缺少充分的耕地複墾的後備資源的這件事給解決了,我不複墾生態裏的野地,複墾的是廢棄了的宅基地,公建用地,這就是一種集約節約。

騰出來的地票指標,讓房產商造房子去了,這不是平衡了嗎?這是一個好處。

 

第二個好處是反哺農村。

房產商買地,一畝花個幾百萬塊,花幾十萬塊來買這個指標,這個錢給了農民,可以反哺農村,這個反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊,100公里,1000公里也可以的。

黑龍江的農田產生的地票,上海如果幾十萬一畝買過來,上海征上海郊區的地,這個錢就到黑龍江去了,地票幾千公里就可以輻射了。它的虛擬性,票據性,使它有輻射性。

 

第三是增加農民有收入。

我們這些年,一共賣了20多萬畝地票,每畝地票十多萬元,差不多四五百億,農民拿到了,農民拿了這個錢,在農村造房子,進城都可以。

 

第四,農民進城,有了公租房,這筆錢可以改善城市的生活。

 

地票這種制度,對城鄉之間的土地交易是有幫助的,但是我認為,這都是以城補農,對農村的好處,最最重要的是在城市化過程中,對平抑城市中土地不足造成房價畸高的這種根源,起到遏止作用,能幫助大城市增加土地的有效供給。

重慶在過去這些年,每年從國家這兒拿來的土地指標,20萬畝,也的確50%幾,城市、基礎設施用掉了,工業上用掉20%幾,商業去掉5%,也只有10%了,我們這10%通通給了中小城市,萬州、涪陵等,他們實力比較弱,開發過程中拿國家的指標,國家的指標不花錢。

主城重慶這個大城市,800萬、1000萬人口的,每年2萬多畝的房地產開發地皮周轉指標都沒有用國家指標,基本上每年2萬畝的地票就在主城,主城的房產商,在主城動遷一概用地票,地票不受國家約束。

這樣的話,土地供應量實際上增加了一倍,就比較寬鬆了。

這就是我要講的,總的來說,分兩個部分,10大失衡和5個方面的制度安排,如果通過制度的安排,按照中央的要求,不僅是行政化的安排,不僅是供給側改革基本面的安排,比如中國最終應該有房地產稅法,應該有住房法,老百姓租賃房的法律,其實我剛剛說的所有的事情,都應該在這三個法律的框架下。

 

文章來源:經濟觀察報(ID:eeo-com-cn),感謝分享!

  職場申明:感謝黃奇帆老師精彩原創。文章寫的很精彩,為作者點讚!

 

(新聞來源:華爾街見聞) 投行圈子