201903美國房地產狀況

美國曾經熱烈交易房地產,推升房地產大多頭,可是2008年金融海嘯還是讓房地產的泡沫現形。十多年後,美國的房價再度創下歷史新高了,隨著這波景氣循環逼近尾聲,市場再度擔心,美國又要面臨房地產大修正的洗禮。

很多人以為,全球只有東亞地區的房價炒作最兇猛,事實上,只要哪個地區有房地產套利空間,長期經濟穩定成長,溫和通貨膨脹,房價長期上升是非常容易出現的。以全球經濟規模最大的美國來說,1960年代以來,美國房價長期上升,1990年初期房價原地盤整,接下來就開啟時多年的大多頭時代,美國新屋銷售中位數均價,從12萬美元飆升到24萬美元以上,漲幅超過100%,全美20座大城市的房價指數,只計算2000〜2007年,指數就飆漲100%以上,美國當時的房地產炒作熱潮,從數據來看,其實也相當瘋狂。

圖1:1990~2018年美國新屋銷售中位數均價趨勢 
 
資料來源:https://fred.stlouisfed.org

圖2:2000~2018年美國S&P CoreLogic Case-Shiller 20大城市房價指數 
 
資料來源:https://tradingeconomics.com

圖3:1965~2018年美國新屋銷售量 
 
資料來源:https://fred.stlouisfed.org

1960年到1996年,美國新屋銷售在繁榮時期,巔峰熱潮約成交90萬棟,在蕭條時期,成交下限約在40萬棟左右;但是2006年的房地產熱潮,成交量高達140萬棟,1996年以後,美國貸款公司的廣告開始出現在電視上、報紙上、街頭牆壁、信箱。2003年以後,更是如雨後春筍般,美國人生活的四周都是這樣的廣告:

「積蓄不夠嗎?貸款吧!」 
「你想過中產階級的生活嗎?買房吧!」 
「頭期款也付不出來?我們提供零首付!」 
「沒有收入嗎?找喬大貸款公司吧!」 
「擔心利息太高?頭兩年我們提供2%的超低優惠利率!」

甚至還有更為客戶「著想」的廣告:

「每個月付不起貸款沒關係,頭二十四個月只需要支付利息,貸款的本金可以兩年後再付!想想看,兩年後你肯定已經找到工作,或者被提升為經理,到那時,還怕付不起嗎!」

「擔心兩年後還是還不起嗎?哎呀,你也真是太小心了,看看現在的房子比兩年前漲了多少,到時候你轉手賣給別人啊!搞不好白住兩年,還可能額外賺一筆!再說,又不用你出錢,我都相信你一定行的。難道我敢貸,你還不敢借?」

「沒錢嗎?先借再說!」

圖4:1996~2008年美國報紙房地產分類廣告成長幅度 

1996到2006年,房地產分類廣告在美國報紙版面大幅成長,隨處可見房地產銷售的廣告,直到2006年開始,美國出現房地產消費的衰退期,美國人民繳不出房貸,法拍屋開始大幅增加,就是所謂「次級房貸(subprime mortgage)」崩盤的徵兆,因為許多美國人失業和再就業是很常見的現象,收入並不穩定,甚至根本沒有收入,因為信用等級達不到標準,所以這群人就被定義為「次級貸款者」,他們不容易借到貸款。

當時一些次級房貸抵押公司,借這些貸款者資金,然後得到他們的房地產抵押權,再以資產抵押債券賣給投資銀行;投資銀行再包裝成新的金融衍生商品,轉賣給銀行和保險公司、對沖基金、避險基金等機構,形成整個大規模貸款的結構。美國家庭擁有房地產的比例,也達到歷史新高,當時的美國房地產投資熱潮,和1990年的日本、2015年左右的香港、台灣、中國、南韓相比,未必遜色。

但是任何供給遠大於需求的經濟現象,終究都會面對泡沫崩潰。隨著融資借貸的成本越來越高,加上國際能源暴漲,家庭開支增加許多,終於壓垮了美國人的消費力,美國人破產數量漸增,法拍屋數量也跟著暴增,美國的房地產崩盤,甚至還擴散到全球金融市場,引發全球金融海嘯。

圖5:2005~2010年美國法拍屋數量 

美國2006年進入房地產蕭條時期,一直到2012年,房地產業才全面落底。不過短短數年的時間,美國整體房價到2018年再度創下歷史新高,可以預期,美國房價短期內要再出現2008年那樣的大空頭,機率非常低,因為相對於當年的美國人財務狀況和住宅需求狀況,美國房地產泡沫的成分已經大幅降低。

圖6:2001~2018年美國家戶負債對GDP比率變化(%) 
 
資料來源:https://tradingeconomics.com

經過2008年的金融海嘯後,美國人的財務明顯「優化」許多,財務去槓桿的比例情況非常高,雖然房價持續上漲,但是房地產的交易熱度和過去50多年的歷史相比,並沒有非常高,整個美國「踴躍」交易房地產的盛況並沒有重演。

圖7:1990~2018年美國租房空屋率(%) 
 
資料來源:https://fred.stlouisfed.org

圖8:2000~2018年美國新屋開工數量(千棟) 

比較起來,美國人的實際居住需求,可是明顯成長許多。近十年來,美國受惠於龐大的移民人口,總人口成長約2000萬人,但是美國開工數量,10年來才慢慢地恢復到2008年、約130萬棟開工數量的水準。這樣的新屋供給數量,趕不上美國人的實際住宅需求,但無論是買不到或買不起或不想買,美國人還是需要有房子住,於是美國房地產的租屋空屋率,下降到比1990年代還低。從上面的數據推論來看,也許美國房地產在這波景氣循環會出現漲多修正,但絕不會像2008年大樣的劇烈修正,因為目前的美國房地產價格,實際居住需求的成本相當高,投機炒作的情況並不明顯。

http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/IPNC_190313_1502.htm

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