台灣房地產短期行情,緩漲機率高於大跌

很多人會期待台灣房地產短期內持續重挫,這樣房價就能跌到自己可以負擔的價位;事實上,這是不切實際的想法。對於大多數中產階級以下的人民來說,如果房地產短期內大幅重挫,例如暴跌超過40%,那麼當下的實體經濟一定是全球景氣都陷入低迷,股市和商業市場都會陷入資本流動性緊縮。民間企業的營收和利潤大幅減少的話,一定會進入裁員的階段,雖然房地產價格可能崩潰,但很多受薪階級,同時也會陷入失業或減薪的狀況。在那樣的空頭趨勢下,中產階級以下的人民,仍然不容易買得起房地產。

2014年下半年開始,國際原油和原物料普遍出現較大的下跌修正,原油價格暴跌一年後,金融市場對歐美可能陷入通貨緊縮的疑慮增加,國際股市也因此受到影響,出現較大的修正。通常國際原油和原物料與房地產業的景氣循環較為相關,台灣房地產大約在同一時間也出現修正,國際原油修正到2016年第一季落底,台灣房市也在2016年第一季落底,伴隨著全球景氣大復甦,台灣房地產進入緩和上漲的趨勢。

圖1:2013年至今台灣房地產價格指數變化

資料來源:https://tradingeconomics.com

圖2:2000年至今國泰房地產指數變化

資料來源:http://www.cathay-red.com.tw

台灣各地區的房價在2014至2017年幾乎都出現跌勢,當然房地產的地域性落差非常大,畢竟各地區的人口結構、收入、遷移狀況都不同,地理位置和便利性對房地產的影響又相當大,有些縣市可能跌勢較大,有些地區跌勢較小,甚至後來價格還飆得更高;不過整體來說,台灣房地產市場熱度確實在2016年(全年建物買賣移轉登記棟數245396棟)進入近年來最慘淡的時期,全年建物買賣轉移數量比2001年房地產最慘的時期還低迷。在交易量萎縮的情況下,隨後就掀起降價風。

賣方和建商的降價讓利,確實也帶來買方願意進場,交易量終於止跌回升,2018年上半年的情況甚至比2017年更樂觀,畢竟2016年到2018年上半年,全球景氣復甦,貿易變得更熱絡,台灣的出口出現近年來最好的表現,民間消費維持穩健成長,這樣的經濟環境有助於房地產穩定下來。

圖3:1999~2017年全台建物買賣交易數

資料來源:內政部統計處

圖4:2013年至今全國都市地價總指數趨勢(102.3.31=100)

圖5:2013年至今六都與台灣省都市地價總指數趨勢(102.3.31=100)

房地產交易量處於近十多年來的相對低點,但台灣整體房價仍然處於相對高的價位,不過經過實價課稅和房地合併課稅制度以後,房地產短線炒作的套利空間大幅收斂,原本的強勁房地產上漲趨勢,已經結束了,但是房地產要繼續進入大跌趨勢,短線來說,機率也是相當低。關鍵原因在於,台灣的土地價格其實沒有出現強力跌勢,需求還是很強勁,尤其是都市的土地,頂多是緩漲或小跌,很難有大跌的空間,所以對於期待房地產價格短期內繼續大跌的購屋者來說,房地產大跌發生機率相對較低。

圖6:1992年至今台灣總人口變化(單位:百萬人)

台灣社會進入長期少子化以後,勞動人口比重只會長期走下坡,失去人口紅利,這已經對台灣房地產需求造成較大的負面影響,加上近年來房地產炒作的成本普遍增加,投資客明顯退場,實質需求的買家成為主要需求者,但是再過數年後,台灣人口就會進入負成長,從供需原則的角度來看,未來房價要出現大漲趨勢,難度是相當高了,長線甚至有較大的下跌風險,不過較大的跌勢要出現,還是得需要國際景氣走下坡配合才行。

圖7:2015年至今台灣每月出口金額(單位:百萬美元)

圖8:2011年至今台灣每月通貨膨脹率變化(單位:%)

2016年以來,台灣景氣之所以可以強力復甦,主要還是國際的進口需求大增,台灣的出口貿易受惠國際景氣復甦,帶動整體經濟成長,而且整體通貨膨脹又比2015年以前相對低。房價和國際油價漲勢抑制住了,通貨膨脹就明顯緩和下來,實質經濟成長上升了,對於台灣內需消費的成長又有幫助,在這樣的經濟溫和成長環境下,房地產自然也能穩住陣腳,不過每波景氣循環不會無止盡上升,通常全球景氣以美國影響力最大,如果美國升息循環到了盡頭,通常美國為首的全球股市和景氣都會趨勢反轉走下坡,民間消費走弱,而這往往也會帶動全球貿易萎縮,東亞四國的出口通常也都會受到打擊,接著連帶造成景氣負面影響。

圖9:美國、英國、日本、歐元區央行資產負債表情況

資料來源:http://jpmorganfunds.com/

前幾年全球主要央行執行貨幣寬鬆政策,雖然2018年以後,歐美等主要央行已經陸續開始縮減資產負債表,全球浮濫資金的情況會逐漸改善,但這不意味著全球景氣會立刻趨勢反轉,美國升息循環也尚未到頂峰,代表美國實體經濟還在擴張。在全球化的貿易體系下,台灣景氣還會繼續成為受惠者,這也意味著,台灣房地產短期內不容易繼續維持大跌勢。

當然,如果美國景氣未來幾年走下坡了,股票市場將2009年以來的大多頭進行一次大修正,那麼台灣的房地產、股市、匯市,屆時就會高機率跟著出現反轉。這也正是前面所描述的,短期數季內不用太期待台灣房地產大起大落,維持一個平穩波動或緩步上漲的機率較高。既然景氣還會溫和擴張,所以也不用期待房地產會陷入大跌,但是美國這波景氣循環若跑到盡頭了,全球股市大修正,央行們進入降息循環,屆時台灣房地產恐怕也會進入另一波大修正格局。

http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/IPNC_180725_1502.htm