偏低的通貨膨脹和人口負債結構,台灣房價恐長期低迷

2017年,台灣越來越多銀行推出長達30年以上的房屋貸款,甚至40年期貸款,最高可貸90%,利率最低壓到1.58%,且前幾年可以只繳利息,不繳貸款,從台灣整體銀行系統對房地產貸款的態度更替,不難看出,銀行業仍是預期台灣房地產不容易持續大跌,為了在房屋總價難以持續下降的趨勢中,找到貸款生意,銀行業者打算延長還款期,讓有意願購屋的民眾,每月房貸壓力減輕,逼出市場上剩餘的買氣。

近年來,銀行業手上游資實在非常多,很多民眾應該都接過這種電話,銀行業者來電的貸款申請,嘗試要讓資金能產生更多回報,這種低效益的做法,銀行業都願意做了,房地產貸款這種大額且長期,擔保品都相對安全的業務,銀行肯定是願意承做的。

雖然40年的長天期貸款,確實比20年期以下的相對短天期貸款,每個月的償還壓力減輕,但考量利息支出和還款時間拉長,其實貸款者負擔可是完全沒有減輕,唯二減輕壓力的是建築業者和銀行業務,貸款者幾年還清,其實銀行業者和建築業者根本不在乎,對於經濟壓力沉重,貸款可能壓垮經濟的購屋者來說,更長天期的房地產貸款,只是讓財務缺口問題延後爆發,而不是缺口消失了。

所以打算要購屋的民眾,最好還是從總體經濟來了解台灣房地產長期趨勢,畢竟房地產單價高,漲跌一些幅度,就讓購屋者減輕或增加許多財務壓力,所以了解台灣或全球房地產循環趨勢,相對值得。

2011年,我曾經在這篇文章透過兩個重點,表達我對房地產長期趨勢發展的看法,一個是人口紅利,另一個則是升息循環的通貨膨脹與利率關係。

台灣信義房屋房價指數

美國次級房貸爆發後,全球房地產大多出現修正,美國規模最大,造成的經濟蕭條也最嚴重,但台灣房地產修正其實只有2008下半年到2009上半年的一年時間而已,隨後就出現了大規模多頭行情,最主要原因是人口紅利,當時台灣勞動人口比重持續上升帶來人口紅利進入末升段,末升段漲勢往往最凶猛,搭配全球主要央行量化寬鬆,台灣刪除遺產稅,大量低成本的游離資金供給氾濫,堆造出了台灣房地產大多頭榮景。

最近一波修正則從2014下半年開始,主要跌勢到2016第一季,比對當時台灣的通貨膨脹和利率相對關係,不難發現,當通貨膨脹從高峰快速下降時,台灣房地產就會進入修正趨勢,在同一時間,台灣景氣也會進入一段低迷期,央行也會觀察到景氣轉差,降息因應,但速度稍慢,而市場機制非常敏銳,當景氣出現下滑風險時,房市、債市、匯率和股市,都會在第一時間出現趨勢變動。

所以當利率高於通貨膨脹,且時間至少維持一季以上,台灣房地產就會陷入修正,只是短期或長期的差別,等央行把利率降下來,通貨膨脹因連續驟跌而出現低基期,通貨緊縮轉為通貨膨脹時,房價就會從跌勢轉持穩盤整,這是過去的歷史經驗。

台灣通貨膨脹率和基礎利率

資料來源https://tradingeconomics.com

但未來有何不同,首先,台灣人口紅利已轉為人口負債,勞動人口比重已從上升趨勢轉為持平,之後轉為負成長,所以房地產會失去像過去60年的人口紅利帶來的經濟加乘效益,沒有人口紅利,對台灣房地產會是負面作用,沒足夠需求,供給卻維持高檔,從供需原則來推論,就是有利價格下跌。

台灣的通膨水平是另一個問題所在,2008金融海嘯以前,和2014年房價走跌以前,台灣通貨膨脹或核心通膨,其實都維持在相對高檔區(5%以上或維持2%),面對景氣蕭條時,通貨膨脹可以有空間下降,甚至降到0%以下的通貨緊縮環境,也控制在一年內,只要CPI基期壓低了,隔年同期就會攀升,所以房地產跌勢時間短,經過數季整理,就能打底止跌,可是2016年以來,台灣通膨增加速度變得相對緩和,2016下半年通膨有暴增,是因2015年同期基期相當低造成的現象。

2017年,台灣景氣其實不是谷底,失業率是近年來最低,就業人口史上最多,台股也是萬點以上相對高的位置,但在這樣的景氣熱度下,央行卻無法啟動升息,一方面是房地產仍相對低迷,另方面2017上半年,通膨率仍相對低(1〜7月平均低於0.7%,核心通膨平均低於1%),但基礎利率還有1.38%,利率還是高於通貨膨脹。

利率低於當時通膨率時,實質物品的膨脹速度依然是比較有利的,這時有利於資本擴大投資,獲得租金現金流收益,當利率等於該國家通膨率時,房地產投機的利潤將被操作成本所吃掉,投機客不得不撤退,加上台灣房地產的租金投報率在全球大城市又處於極低水平,於是台灣房地產的利多,短期內根本看不見。

台灣景氣有好轉,但央行仍只能維持低利率,這是個警訊,代表台灣景氣沒有復甦到央行敢啟動升息,未來當美國這波景氣循環又轉為走下坡時(假設以FOMX委員會美元利率決策到3%左右時),或台灣股市從高點滑下(台灣股市已進入21世紀以來最高價位),屆時台灣通貨膨脹同步下降,機率非常非常高。

只要上述情況出現,以目前通貨膨脹水平,台灣勢必會進入通貨緊縮一段時間,但央行不會把利率降到負利率,因為游離資金已太過氾濫,這樣一來,台灣屆時的金融環境,很高機率會對房地產多頭不利。

2014年以來台灣房地產修正,較高機率還未結束,走跌一段後進入盤整很常見,這波跌勢很可能會在美國這波多頭景氣循環結束後,台灣才伴隨股市和房市的大修正,考量美國這波景氣循環至少還有5季以上時間,搭配2020年台灣人口減少時間點逼近,對於房地產有實質需求者,不妨在耐心等等看,僅僅從2014年等到2017年,買房預算就能節省不少,沒有人口紅利和高度通膨,台灣房地產後續蠻高機率還有折扣的機會,屆時再搶進也不遲。http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000096045&p=0

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