今天先為大家介紹一下Residential住宅的種類.
Single Family Resident 獨立屋,之所以稱之為獨立屋因為屋子有自己的前後院,左右鄰居之間戶不相連,每家獨棟獨戶不需與人分享任何東西,有點類似台灣透天厝.
PUD-Planned Unit Development 規劃單元開發屋
2.PUD (Planned Unit Development 規劃單元開發屋)此種房基本上跟獨立屋一樣有私人前後院但土地面積一般比較小,最大不同在於有所會的公共區域以及公共設施,例如游泳池,網球場.另外此類房大都需要付HOA,這是一般獨立屋不需付的.所謂的HOA簡單解釋為社區管理服務費,全名為 Home Owner Association.
Townhouse-城市屋
3.Townhouse (城市屋)此種房類似上面提到的Condo,最大區別在於通常樓上樓下屬於自己的沒有鄰居相連,只有左右相連有鄰居,另外這種房產擁有建築以及土地,但還是得付HOA.
Condo-康斗
4.Condo (Condominium康斗)類似台灣的公寓,此種房樓上樓下以及左右都有可能有鄰居相連,而且一定有所謂的HOA.此類房與獨立屋做大差別在於Condo只擁有是牆壁之間的居住空間,並不單獨擁有建築本身及土地.
房屋面積單位換算
美國的房子是以平方英尺(square feet)為單位，台灣則是用坪來算房屋的面積。
35.58 平方英尺=1坪
舉例來說，美國一棟2000sqft的房子等於台灣的56.2坪。
台灣30坪大的房子等於美國1067.4 sqft. 大的房子。
出價 MAKE OFFER需準備事項:
- 支票影本(最好已有美國支票本)證明可以支付訂金(EMD).
- 如以現金一次交易,則須提供銀行資產或財力證明(台灣的銀行亦可以證明)
- 如需經由美國當地銀行貸款,需經銀行提供初步審核信(PRE-APPROVE LETTER).如經由貸款,銀行證明只需提供首付(DOWN PAYMENT)之金額即可.
- 簽好之出價協議書OFFER(PURCHASE AGREEMENT)
- 第一次來美時,可先至美國當地銀行開立帳戶,方便之後匯款使用.
何謂Escrow？
在美國加州買賣房地產一般都會經由Escrow公司的協助完成交易，所謂的Escrow就是介於買方跟賣方之間的第三方，基本上是個中立的單位，既不能偏袒賣方，也不能偏袒買方。Escrow的工作主要就是把賣主的地契（Deed)準備好，同時要確認買主的資金是否已經準備好，待所有的過戶文件，以及其他的相關文件確認無誤後，完成交易亦完成買賣(Closed Escrow).
何時Open Escrow? 在買方的Offer(出價）被賣方接受後會開Escrow.
買主通常要在Escrow Open三天內將押金交付給Escrow公司。
之後Escrow便會開始協調雙方收集相關文件，如果買主有貸款時，亦會與買方的貸款公司聯絡，協調並提供相關文件給買方的貸款公司。
Escrow要在確定所有買賣條件（其中包括買主的資金確立）後，把過戶文件送到city去Recording登記。待收到最後登記確認後方可Close Escrow，正式完成買賣並交付鑰匙給新任屋主。
備註：在美國加州不一定要收到地契（Deed),只要確認Recording登記，即便完成買賣。
所謂的Supplemental Property Taxes補稅稅單,是指新任屋主買房之後,約6個月左右就會收到此一補稅稅單,但不一定是要求補繳,也有可能會退稅,簡單解釋就是補足舊屋主稅單與新屋主稅單之間的差額。比如說您今年買了一棟屋子,買價為40萬.但之前的屋主5年前買價是30萬,中間就會有10萬元的稅差,Supplemental Property Taxes只是補中間的稅差,反之,如果新屋主稅單低於舊屋主稅單，新屋主還可以得到退稅額。但一般不會退現,而是抵在下一次的稅額中.
地產稅的繳稅時間每年兩次，4月10日與12月10日之前要繳，逾期未繳稅會有10 % 的額外罰金。逾期三年未繳稅會就會被沒收拍賣。
PS. 一般區域之地產稅約為1.2至2.0%
房產出租及管理
房產出租可由我進行刊登在MLS 的地產協會,也會經由報章雜誌及一些知名地產網站進行刊登.並由我收集租客相關資料進行審核,塞選過後之房客再由屋主做最後確認,並簽訂出租合約.費用為一年的總租金的5-6%.
例如一棟房每月每月租金為$2500美金,一年總租金為$30000美金.
則出租時付給仲介的費用為$1500-1800美金.費用為 一次性,因此隔年房客如欲續租則不需再收費,除非重找房客才需再付此費用.
房產管理一般以每月計算,約為月租金的6-8%
例如一棟房每月每月租金為$2500美金,管理費約為$150美金左右.
房產管理內容包括,房租收存,房屋管理維修,房客溝通等.
- 如需維修需事先告知屋主,並獲得屋主授權.